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總有人過一段時間要問一下樓市是復蘇了還是又涼了，房價是跌了還是漲了。

全國的樓市走到今天，已經沒法回答這個問題了。

因為這兩年開始，樓市越來越像大A， 開始呈現K型復蘇的狀態。

什么叫K型呢？炒過股票的朋友都知道。

大A里看著是5000多家公司，但是真正有價值的或者說能夠保持業績和股價向上的就是那為數不多的耳熟能詳的公司。每個行業和賽道，有前途的，能買的也就那么幾家龍頭。

不止是大A，美股也是一樣的。看著美股長虹那么多年，但是焦點和市值權重都在納斯達克那些耀眼的科技公司上。

就如美股的七姐妹， 這7家公司的市值就占了美股總市值的28%。

樓市現在也是一樣K型化了，少數的城市在 土拍市場 異常耀眼， 土拍溢價 率創了近幾年新高，在商品房市場房價又在今年的春天有了向上的漲幅。多數的城市寂寂無聞。明明房價都跌了那么多，但是遲遲看不到下跌的終點。

這種K型分布，以后會成為樓市里的常態。

K字向上的城市，可以稱之為中國樓市的姐妹花。這些城市現在基本上已經漸漸出爐了。

它們分別是北京、上海、深圳、杭州和成都 。

就這6個城市，自從去年9月救市以來表現的非常亮眼，且戰斗力十足。 而且這種亮 眼同時發生在 土拍市場 和商品房成交市場上。

在 土拍市場 上，今年1-4月份杭州、北京、上海和成都名列全國土地成交額的前四名，不僅賣的土地多，而且賣的價格好。杭州的土地溢價率高達39%，上海的土地溢價率27%，成都的土地溢價率是23%。

在商品房市場上，前面我所說的這幾個強勢城市表現也是相當的可圈可點。

在今年一季度的成交量里——

北京的新房成交量同比去年漲了21%，二手房成交量同比去年漲了35%。

上海的新房成交量同比去年漲了2%，二手房成交同比漲了49%。

深圳的新房成交量同比去年漲了83%，二手房成交同比漲了 55%。

杭州的新房成交同比降了3%，二手房同比成交量漲了50%。

杭州的新房成交量為什么降呢？主要是因為供給原因，核心區域的新房紅盤量減少了，導致了新房成交量的下降。

尤其是這些城市的核心區域次新二手房和高端豪宅的新房，房價出現了上漲的狀況。相較于去年房價上漲在5%-10%之間。

剛需小區 的價格也在今年年初出現了價格企穩的現象，不少小區的價格比去年下半年有了輕微的漲幅。

就如北京、上海、杭州、成都和深圳這5座強勢城市的表現，羨煞全國其他的眾多城市。

這是樓市相比較過去二三十年出現的新情況。

以前大家同漲同跌，無非是 跌多跌少 ，漲多漲少的問題。現在是漲跌的趨勢都分化了。

全國范圍內，開始出現不同城市漲跌同時存在的現象。

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不止是 不同城市之間漲跌不再同步，連同一個城市的高端豪宅和 剛需小區 漲跌也再不同步。

同一個城市，哪怕相隔幾公里的小區，就可能出現這邊新房 豪宅搶房的 人排成隊，那邊的二手房業主泣血大甩賣還賣不掉的情況。

今年的五一，各地的售樓部確實出現了 搶房潮 ，搶的都是什么樣的房子呢。

廣州天河員村的保利天曜 ，主流140平往上的豪宅大平層，五一期間示范區開放，驗資300萬才能看房，3天接待了2000人，售樓部門前排起長隊。

上海徐匯濱江的綠 城潮鳴東方 ，核心區285平起步的豪宅大平層，均價19.5萬/㎡，五一期間認購，推出120套房子，吸引了200組客戶。

深圳龍華的中州迎 璽 開盤，100% 得房率的 新產品，推出250套房子，開盤1.5小時去化掉92%。

市場上被搶的是高端豪宅的新房，是第四代住宅的新房，是 得房率高達 100%以上的 新房。

這些產品放在各個城市都是稀缺的存在，可以賣的價高量好。

這些房子以產品和地段劃分，是樓市里的那個二，其余的 房子是樓市的那個八。

如果你再把這個二八定律擴展到全國的樓市范圍內，這個二八的界限就更清晰了。

哪些房子是 全國樓市里 稀缺的二呢。

是北京、上海、深圳、杭州、成都這幾個 強勢城 市里的豪宅、第四代住宅和低密住宅。

還有全國二線城市及以上的 高端低 密豪宅，比如小別墅、小洋房，2以下容積率第四代住宅。

哪些房子是樓市里的那個八呢。

除這幾個城市之外的，廣大城市的 剛需小 戶型 和 一般改善 戶型 ，被淘汰的老舊的二手房戶型。

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你用K 型 理論往 樓市里一套，將全國住宅用二八定律 一 分化，就發現了樓市的鄙視鏈和等級層次分明了。

樓市鄙視鏈的頂端是誰？

是北京、上海、深圳、杭州和成都的高端豪宅和低密大戶型。

再往下 的第二層級 是誰？

是除以上城市之外的一線和強二線城市的高端豪宅和低密新產品。

比如廣州、蘇州、南京這些城市的 高端低密改善戶型。

再往下 的第三層級 呢？

是鄙視鏈頂端城市里的 一般改善和剛需戶型 ，一般二線城市如鄭州、西安、重慶的改善低密戶型。

再往下 的第四層級 呢？

就是 全國各個城市的 剛需戶型和一般改善 戶型了。

這么 一 分層，全國房產未來的價值鏈條就很清晰了。而在這個價值鏈條里，以現在的房價作為 基點 還可以劃 分出來兩條線。

一條線 叫作 保值線。一條線叫做升值線。

保值線 應該劃在哪里，劃在第三層級那里。

鄙視鏈頂端城市里的 一般改善和剛需戶型 ，再加上一般 二線城 市里的改善低密戶型。這些產品的目標就是保值。

能夠保值就已經是謝天謝地。

升值線是在哪里呢，是在第二層級以往上。

第二層級是升值線的分水嶺。它包含樓市姐妹花里面的高端豪宅和低密新產品，也包含廣州、南京和蘇州的高端豪宅和低密新產品。

這些產品做到保值是不成問題，它們的目標是在長周期里實現升值的目的。

至于第四個層級里的全國各個城市的 剛需和一般改善 戶型，就是個大號的消費品。

如同汽車一樣，消費屬性強，金融屬性弱，落地就開始有折舊和消耗。

這就是按照目前樓市下所做的價值分層。

大家要明白一點，現在已經是存量經濟，存量經濟下形成的分層大概率是沉淀下來的，很多年都不會發生變化。

那這個分層，就可能是以后房子的長期價值 表現。至于你要怎么選，這個就全看個人經濟實力了。（米宅）

本文源自：行業資訊