前幾日，合肥土地市場迎來萬眾矚目的瑤海區YH202502號地塊二次拍賣。這宗地塊因與濱湖恒大中心續建任務深度綁定，成為樓市焦點。

最新消息，中海地產底價拿下瑤海區YH202502號地塊，這也是中海首進瑤海，并且同步推進濱湖區環湖CBD華山路與南寧路交口東北角項目D1、D2塔樓的續建交付任務。

這場交易背后，不僅是房企對合肥市場的信心投票，更關系著濱湖恒大中心的生死存亡...

NO.1|壹

濱湖恒大中心“何去何從”

瑤海區YH202502號地塊位于明光路以北、勝利路以西，規劃為純居住用地，容積率2.0，起拍價805萬元/畝。

看似普通的地塊，卻因一項特殊條件引發爭議：競得企業需承擔濱湖恒大中心D1、D2塔樓的續建任務

首先該宗地塊是位于瑤海的主城區，距離合肥的環城公園板塊僅有500米，周邊還有逍遙津公園、淮河路步行街等合肥知名的商圈、打卡地，并且現在推出的很多地塊都在合肥的二環以外，二環以內的地塊是比較稀缺的。所以這塊地本身就是占據地理位置優越的優質地塊。

但根據競買條件，該地塊打包捆綁續建爛尾的合肥恒大中心D區D1、D2塔樓一起，這宗地塊單從位置上來說應該是多家房企爭奪的對象，但由于競買條件，讓很多開發商猶豫，所以這宗地塊第一次拍賣最終流拍都毫不意外。

但好在第二次土拍，被中海拿下。

NO.2|貳

“保交樓”背景下房地產企業破產在建工程續建難題與合肥實踐

在“保交樓、穩民生、保穩定”的政策導向下，房地產企業破產引發的爛尾樓續建問題成為社會焦點。

破產續建的三大核心難題

1、資金缺口與債務糾紛
爛尾項目普遍面臨巨額債務，包括抵押貸款、工程欠款、民間借貸等。例如昆山某置業公司負債7億元，其爛尾樓盤價值僅2.1億元，資不抵債矛盾尖銳。

2、產權與法律程序復雜
多數爛尾項目涉及多輪抵押、交叉擔保及產權爭議。

3、續建動力不足
開發商破產后，接盤方需承擔續建成本與市場風險。

如何平衡債權人利益、保障購房者權益、激活城市資源，考驗著地方政府與司法部門的智慧。

合肥作為近年來爛尾樓處置的“樣板城市”，通過創新機制與市場化手段，推動多個標志性項目重生，為全國提供了重要參考。

1、 捆綁土拍：以住宅反哺商業續建

案例：濱湖恒大中心D1/D2塔樓
瑤海區YH202502號地塊出讓條件明確，競得方需支付3.92億元用于恒大中心副樓續建。中海地產以底價拿地后，資金分三期轉入共管賬戶，確保18個月內交付。該模式通過優質住宅地塊的利潤反哺商業爛尾項目，降低房企風險。

2、引入戰略投資：盤活存量資產

案例：正榮商業
據了解，合肥新站區2025年發展工作重點中明確提到，推進正榮商業體重整盤活、復工建設。

文中提到加快盤活存量商業，探索通過府院聯動、政策引導和市場機制，推進京商、正榮、禹州等商業項目重整盤活、復工建設和投入運營，激發區域經濟發展活力。

3、司法重整：府院聯動化解債務

案例：寶能城項目
去年年底，合肥市中級人民法院正式裁定批準了《合肥市寶匯置業有限公司破產重整案重整計劃草案》。最終由北京城房科技集團有限公司與中鐵置業集團上海投資發展有限公司組成的聯合體脫穎而出，成為合肥寶能城項目的重整投資人。這一曾經備受矚目的項目將重新煥發生機。

合肥樓市實拍圖

4、城市更新：拆除重建煥活地段價值

案例：新鴻安商城
2024年12月6日合肥土拍，新鴻安商城所在地塊，即瑤海區YH202411號地塊成功出讓，被合肥軌道以單價382萬元/畝，總價8693.174萬元競得。

該地塊也就是之前爛尾的新鴻安商城。曾是合肥最早的大型商貿城之一，也是火車站區域的地標建筑之一。后因開發商資金鏈斷裂，導致項目爛尾，而且維持長達近30年，被稱為“合肥第一爛尾樓”。

去年，新鴻安商城房屋征收方案公示，一是選擇貨幣補償，二是產權調換。去年5月份就爆料新鴻安商城終于拆完了，這也意味著爛尾樓終于迎來重生。

NO.3|叁

濱湖區新房推薦

目前濱湖區在售新房樓盤：

作為遠大地產在濱湖省府東板塊精心雕琢的高端豪宅作品，合肥遠大九廬以 3.5 萬元 /㎡的整體均價亮相，單套總價可觀，搭配8000元/㎡的超高裝修標準，強勢錨定合肥豪宅市場高端定位。

在產品設計上，項目匠心獨運。小高層涵蓋 156㎡、180㎡、260㎡等多種戶型，洋房則推出 190㎡、240㎡的大尺度空間，滿足高端客群對居住空間的多元需求。

區位方面，項目占位濱湖省府東板塊，具備一定的發展潛力。然而，目前周邊空地較多，配套的地鐵線路、學校資源以及商業設施尚需時日逐步落地完善，這使得項目周邊生活便利性暫時受限，也成為部分購房者在置業決策時的考量因素。

市場反饋顯示，遠大九廬憑借高端定位、智慧住宅的創新屬性以及奢華的裝修標準，吸引了眾多追求品質生活的高端客群目光。業內人士指出，遠大九廬或將成為區域豪宅標桿，但還需通過時間來兌現周邊配套，以強化其在豪宅市場的競爭力和吸引力。

越秀和樾府

作為越秀地產布局合肥的重要項目，越秀和樾府以450萬-850萬的備案總價。140-220㎡的戶型面積段，精準契合改善型客群對空間尺度的追求。在產品打造上，注重細節與品質，從建筑選材到室內空間布局，都彰顯出高端住宅的匠心與格調，力求為住戶提供優質居住體驗。

區位方面，項目站位濱湖省府與駱崗雙極核心，盡享區域發展紅利，周邊交通路網逐步完善，便于居民快速通達城市各處。然而，項目臨近安置房，一定程度上影響居住環境的純粹性；同時，區域內商業配套設施缺乏，難以滿足居民多樣化的消費需求，成為項目發展的制約因素。

市場反饋顯示，越秀和樾府憑借獨特的區位優勢與產品規劃，已吸引不少改善型客群關注。盡管存在周邊環境與配套短板，但隨著濱湖省府東板塊的持續發展，項目的區位價值有望進一步提升，未來或將在合肥改善型住宅市場占據重要一席。

越秀觀樾

作為合肥省府板塊的低密高端住宅項目，越秀觀樾以48106 元/㎡的備案均價入市，疊加當前 97 折優惠，單套總價仍處高位，成為合肥樓市中極具話題性的改善型豪宅。其高門檻的價格定位，在吸引高凈值客群關注的同時，也引發市場對其去化速度的探討。

項目在產品規劃上極具吸引力，面積段涵蓋 212㎡、263㎡、311㎡，純粹的大戶型設計保障了社區圈層的純粹性。

區位上，越秀觀樾緊鄰省府，周邊教育、商業、醫療等配套成熟，占據城市核心資源。步行范圍內即可享受優質的生活服務，便捷的交通網絡也能快速通達城市各個區域。然而，項目南邊、東邊目前為空地，城市界面尚顯不足，一定程度上影響了項目的視覺觀感和居住氛圍。

市場反饋顯示，越秀觀樾憑借省府旁的核心地段優勢、低密洋房的稀缺屬性，以及高端改善的產品定位，已吸引眾多改善型客戶關注。但較高的總價和稍顯遜色的城市界面，也使得部分客戶在選擇時持謹慎態度。未來，項目若能依托區域發展，進一步優化周邊環境，或將更有力地鞏固其在合肥高端住宅市場的地位。

高速壹品森境

作為高速地產在合肥打造的第二座壹品系豪宅項目，高速壹品森境以3.3萬元/㎡的均價入市，單套總價區間達600萬-800萬元，成為合肥新計容政策下首個第四代住宅項目。
項目在產品設計上突破傳統，引入“垂直森林立體生態大宅”理念，通過立體花園、270°環幕視野、約45㎡空中花園贈送等創新設計，實現約120%的房屋使用率。
區位方面，項目坐落于濱湖新區環湖CBD板塊，緊鄰地鐵1號線及徽州大道等主干道，教育、醫療、商業配套完善。不過，相較于合肥主城區，濱湖新區仍處于發展階段，部分傳統主城改善客群認為其地理位置稍顯邊緣，通勤距離成為權衡因素之一。
業內人士分析，此類產品或將重塑合肥豪宅市場格局，但其區位價值仍需與產品力形成更深度互證以擴大客源輻射范圍。

高速壹品

作為高速地產布局合肥濱湖金融板塊的開山之作，高速壹品以3.8萬元 /㎡的備案均價強勢入市，單套總價直指千萬級，一舉刷新區域高端住宅價格天花板，成為城市財富階層置業的全新焦點。

項目在產品規劃上聚焦高階改善需求，精心打造建面約 180-318㎡的奢闊平層，更推出約 585㎡的總裁級躍層產品，以大尺度空間設計詮釋高端生活方式。項目周邊環繞多個成熟社區，教育、商業、醫療等資源配套已臻完善，業主可輕松暢享一站式便捷生活。

區位上，項目所處的濱湖金融板塊，雖坐擁區域發展紅利，但相較于合肥主城區，仍存在一定的空間距離。部分來自主城區的改善客群在置業時，將通勤成本與距離納入重要考量因素，認為其地理位置相對偏遠。

市場表現方面，高速壹品憑借其千萬級豪宅的稀缺屬性、成熟的周邊配套以及獨特的產品定位，已吸引眾多高端客群的目光。

城建華潤望雲

合肥望雲由華潤置地與合肥城建強強聯袂打造，以滿分120 競品質的卓越標準強勢登場，成交均價3.1萬 /㎡，一舉躍入合肥高端住宅市場前列。

項目精心規劃建面約143-220㎡的純改善戶型，專注滿足高端客群對品質生活的追求。以匠心獨運的空間設計，將功能性與舒適性完美融合，每一處細節都彰顯著對品質生活的極致詮釋。

區位上，項目落子濱湖環湖CBD板塊，地段優勢顯著。不過，項目周邊城市建設現狀卻差強人意，東邊大片空地的存在，一定程度上影響了區域整體形象與居住氛圍。

市場表現方面，憑借華潤置地的品牌影響力、望雲系的高端產品定位以及滿分競品質的卓越實力，合肥望雲已吸引眾多高端客群的關注。然而，周邊相對一般的城市建面狀況，以及較高的價格門檻，使得項目在擴大客源覆蓋范圍上面臨挑戰。

高速尚闔院

作為合肥最后一批競品質限價盤，高速尚闔院以嚴苛標準匠造高端改善住區，毛坯限價27612元 /㎡，備案均價約2.7萬 /㎡，主力面積段140-248㎡，整體規劃以小高層為主，輔以少量低密產品，打造純粹改善社區。

自亮相以來，高速尚闔院憑借 "限價紅盤 + 純粹改善" 雙重標簽吸引市場矚目，印證高端改善客群對其產品力的認可。同時小高層規劃、大戶型配比避免了社區業態混雜，保障居住圈層純粹性，成為地緣改善、主城客群升級置換的核心選擇。

盡管面臨新房市場競爭加劇的挑戰，項目以 "限價不降價" 的品質堅守，通過精細化戶型設計、高標準公區配套，建立差異化競爭力。隨著合肥改善需求持續釋放，高速尚闔院或將成為競品質時代高端住宅的價值標桿，為區域市場樹立改善產品新標尺。

遠大璟庭里

作為濱湖新區備受關注的滿分競品質項目，遠大璟庭里自面市以來便憑借獨特的優勢在房地產市場中占據一席之地。項目在售戶型面積約111-131㎡，均價約2.6萬元 /㎡，且是濱湖不多見的毛坯限價盤。目前，項目優惠力度較大，折后價格低至 2.1 萬元 /㎡，相當于打8折，這一價格優勢使其在濱湖樓市中極具競爭力，吸引了眾多購房者的目光。

區位上，遠大璟庭里所處的濱湖新區發展潛力巨大，但項目周邊也存在一些需要購房者關注的因素。項目西邊靠近高速路，可能會存在一定的噪音問題，尤其是低樓層住戶可能會受到較大影響。不過，購房者在選擇房源時，可以盡量選擇高樓層或者遠離高速路的戶型，以減少噪音干擾。南邊是醫院，醫院周邊人流量較大，可能會出現道路擁堵的情況，特別是在就醫高峰時段。

偉星濱江道

作為競品質項目，偉星濱江道以多元戶型布局覆蓋改善型客群，主力戶型面積約 109-190㎡，均價約2.7萬/㎡。當前項目推出較大力度優惠，最低可享75折，折后價格降至2.1萬/㎡，顯著拉低高端市場上車門檻，形成價格競爭力，吸引注重性價比的改善型購房者關注。

項目所處地段交通便利性突出，臨近地鐵1號線，為日常出行提供快捷選擇。然而，周邊城市界面存在優化空間，東邊、南邊空地待開發，一定程度影響當前居住氛圍。

憑借優惠后的價格優勢及競品質項目的品質背書，偉星濱江道在市場上具備一定吸引力，尤其對預算有限的改善型客戶形成較強拉力。但需正視周邊環境短板對項目價值的影響，未來需通過區域配套完善及自身品質呈現，進一步提升市場認可度。

雲濤

合肥軌道雲濤作為濱湖新區省府板塊的純新疊墅項目，以稀缺低密規劃與創新產品設計為核心競爭力，定位高端改善市場。項目規劃22棟疊墅，主力面積195-330㎡，共計292套房源，容積率僅1.3，西北角緊鄰地鐵口，一路之隔為方興湖公園，形成 “地鐵 + 湖景” 的雙重稀缺價值。

項目目前價格待定，預計入市均價或達3.5萬 - 4.5萬 /㎡，單套總價區間約 700 萬 - 1500 萬元，成為合肥疊墅市場價格新標桿。不過，相較于高速壹品森境 3.3 萬 /㎡的均價，軌道雲濤的定價需與省府板塊發展成熟度形成互證，當前周邊城市界面一般的現狀可能制約客群接受度。

廬月汀雲

作為合肥軌道布局的重要住宅項目，廬月汀雲規劃建設 12 棟小高層、5 棟洋房及 1 棟酒店，形成低密復合住區。項目主力戶型建面約 138-235㎡，總戶數 638 戶，定位改善型高端客群。目前價格信息暫未釋放，其產品定價與市場預期的匹配度，將成為后續入市的關鍵看點。

項目依托合肥軌道品牌背書，未來在交通規劃聯動上具備想象空間，若鄰近地鐵線，可借力城市軌道交通網絡，縮短與主城區的通勤距離。所在區域若處于城市發展新興板塊，隨著周邊規劃的學校、地鐵等配套逐步落地，板塊價值有望提升。挑戰與現狀：當前周邊城市界面較為普通，缺乏成熟商圈或標志性配套，生活便利性暫未達峰值。尤其規劃中的教育資源與地鐵線路尚需時間推進，對于注重即時配套的改善客群而言，區位成熟度仍需等待驗證，短期內通勤與生活半徑的適配性可能成為決策考量因素。

NO.4|肆

總結

瑤海02地塊，為濱湖恒大中心帶來一線曙光，但真正的復活之路仍漫長。這場土拍背后，是合肥樓市的轉型陣痛，亦是城市自我革新的契機。唯有政府、房企、購房者三方理性協同，方能走出“爛尾陰霾”，重塑健康市場生態。