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房地產“一本萬利”的大旗最終落幕。

當初涉足房地產的老板們，幾乎人人都賺的盆滿缽滿，但如今鋃鐺入獄、企業垮臺的老板也比比皆是。

河南一家房產公司，曾被稱為河南“地產一哥”，幾乎在河南每個地區都能看到它旗下的項目，如今也逃難“翻車”局面，資產負債率高達99.05%，欠債上千億，2024年虧損33.08億，曾經還被曝出裁員7000人。

曾經的納稅大戶，如何滑向千億債務深淵？房地產行業的風口過去后，企業又該如何求生？

深耕河南，年銷千億的“情懷房企”

上世紀八十年代，鄭州大學外語系的小伙子胡葆森，沒選擇安穩，揣著夢想南下香港淘金。見識了花花世界，也攢下了第一桶金。

九十年代初，中原大地春風起，胡葆森嗅到了家鄉的召喚，懷揣著夢想和資金，掉頭就回了鄭州。1992年，從香港歸來的胡葆森在鄭州創立建業地產。

與當時熱衷“全國擴張”的房企不同，他選擇了一條“非主流”道路——只深耕河南。并且不同于其他企業，削尖腦袋往一二線城市擠，他把寶押在了被忽視的三四線城市。

他說過，要讓河南父老鄉親都住上好房子。這話聽著樸實，卻成了建業的魂。也正是這種“土政策”，讓建業在后來的風浪里，愣是站穩了腳跟，比不少大塊頭都抗打。

從鄭州到縣城，建業用30年時間完成了河南122個縣市的業務全覆蓋，甚至喊出“連鎮上都有建業小區”的口號。

“河南王”的底氣來自實打實的業績：2019年銷售額突破千億，成為全國唯一在單一省份破千億的房企；2020年納稅86億元，位居河南企業第二；

旗下擁有4家港股上市公司，業務涵蓋地產、物業、代建、文旅，形成“地產+”生態。胡葆森的個人魅力也為品牌加分。

他自稱“30年不換手機號”，隨時接受客戶投訴；耗資60億打造文旅項目“只有河南·戲劇幻城”，用麥田和戲劇講述中原文化，一度被視作房企轉型標桿。

建業就像一棵樹，在河南這片土地上越扎越深，越長越茂盛，并在房地產的“根”上，長出了“文旅”、“商業”、“農業”等多方面的“花”。

天災人禍下的債務雪崩

然而，建業集團的龐大“地產帝國”，和其他商業一樣，終究要依附于政策的走向，當時代風口遠去，被風吹起的“帝國”，依舊難逃落地的下場。

2021年，河南遭遇疫情疊加“7·20”特大暴雨，建業集團首當其沖，建業自曝損失超50億元，并向政府發出“求救信”，稱“已出現重大風險和危機”。

這就像推倒了第一張多米諾骨牌，麻煩接踵而至。整個房地產市場迅速結冰，房子賣不動了。盡管此后引入國資、出售資產，但房地產行業寒冬的到來，讓建業徹底陷入泥潭。

三大致命傷加速危機，銷售額斷崖式下跌，從2021年銷售額601億元，同比降12%，到2023年前5月銷售額87.6億元，下滑趨勢依舊無法阻擋。

現金流緊張，導致建業集團面臨千億債務壓頂，美元債違約，總負債從2015年的324億飆升至2022年的1493億，凈負債率高達580%。之后，因未能支付美元債利息觸發交叉違約，被迫暫停所有境外債務支付。

文旅項目成“情懷黑洞”。“只有河南”開業后因疫情6次閉園，電影小鎮等文旅項目年虧損數億，反而拖累現金流。導致建業集團陷入了一種惡性循環。

斷臂求生：裁員61%、賣項目、求國資

為自救，建業展開“刮骨療傷”式改革。2022年初將五級管理架構砍為三級，總部編制從1063人縮至412人，優化比例61.2%。盡管官方稱“轉崗非裁員”，但員工透露“實際就是裁員”。

2023年底，又傳要裁近7000人。建業后來出來說沒那么多，但降薪、賠償款分期付這些事兒，樁樁件件都說明，地主家也沒余糧了。

將商業項目運營權交給萬達，向河南文旅投出售“只有河南”51%股權，引入河南鐵建投為二股東。暫停拿地，關閉非核心業務，提出“做少、做小、做好”三原則。

即便如此，2023年建業仍虧損78億，現金短債比僅0.34，三道紅線全踩。有內部員工苦笑：“暴雷后反而解脫了，至少不用每天提心吊債。”

建業的困境絕非個例。郁亮曾斷言房地產進入“黑鐵時代”，胡葆森更悲觀：“對躺平房企來說，連黑鐵時代都算不上。”行業邏輯已徹底改變。

高杠桿模式終結，恒大、融創等巨頭接連暴雷，房企平均利潤率從15%跌至5%。區域深耕風險暴露，建業98%項目在河南，棚改飽和后購買力透支，反而成包袱。

政策的扶持卻只能算是杯水車薪，即便獲得近50個項目紓困資金，但只能用于保交樓，無法緩解母公司債務。

活下去比情懷更重要

胡葆森曾說：“做企業的人都是樂觀主義者?！钡珜I而言，現實比情懷殘酷，河南三四線城市房價持續陰跌，鄭州遠郊項目去化難，購房者更傾向國企樓盤。

境外債重組談判艱難，國資雖入股但難再注資；代建、物業等輕資產板塊增長緩慢，難抵地產主業下滑。

行業分析師嚴躍進指出：“房企必須接受微利現實，從管理要效益。”而建業能否熬過寒冬，或許取決于兩個關鍵：能否抓住河南“保交樓”政策窗口完成交付穩住口碑，以及能否在文旅等項目上找到可持續盈利模式。

建業的故事，是房地產黃金時代落幕的縮影。從“河南王”到千億債務困局，它印證了行業狂飆突進的風險，也警示后來者：當風口消失，唯有穩健經營、敬畏風險的企業，才可能穿越周期。

正如胡葆森在自救時反復強調的三個字——“活下去”，這或許將成為所有房企未來十年的生存法則。

信息來源于：每日經濟新聞 2025年5月9日 關于“建業地產：4月合同銷售額6億元 同比降20.2%”的報道 信息來源于：21世紀經濟報道 2023年6月27日 關于“建業地產正式違約，全面停止支付！曾自曝危機向政府求救，三道紅線全踩中”的報道 信息來源于：每日經濟新聞 2022年11月16日 關于“河南“地產一哥”被曝大量裁員！員工：復工兩天后就通知裁員，非常突然”的報道 信息來源于：上海證券報 2024年11月11日 關于“建業集團董事長胡葆森：不躺平、不賴賬、不甘第二”的報道 信息來源于：中國證券報 2025年5月6日 關于“建業地產：2024年虧損33.08億元 ”的報道 信息來源于：長江商報 2021年9月27日 關于“建業集團損失超50億欲求助 千億房企銷售增速乏力負債近1486億”的報道 信息來源于：財聯社 2023年10月8日 關于“河南地產龍頭被造謠破產，建業集團聲明傳言不實”的報道