案情簡介

小王在外租房一年備戰考研，房屋租賃合同中未具體約定房屋維修責任。入住一段時間后，該房屋衛生間下水管道持續漏水，導致墻面發霉、地板浸泡變形，以致小王因無法正常使用該房屋而在別處居住半個月。

在漏水期間，小王通過電話、微信、短信等方式多次聯系房東要求維修，但房東以“租客自行使用不當”“維修成本過高”等理由拒絕維修。為保證基本生活使用，小王遂自行更換了同類材質管道，維修費共計2000元，并要求房東承擔。雙方溝通無果后，小王遂向法院起訴，要求房東支付其修繕費用2000元并減免這半個月漏水期間的租金。

法院經審理查明，漏水系管道老化所致，與承租人使用無關。最終，法院支持了小王的訴訟請求，判決房東全額支付維修費用2000元，并按照漏水影響程度減免小王半個月租金。

法律分析

關于維修責任，有兩種情況：一種是租賃合同中相關約定，另一種就是合同中沒有明確約定。

租賃合同中有明確約定的，按照合同內容履行。在合同中，可以將“承租人過錯”的具體情形進行列舉。

租賃合同中沒有明確約定的，按照法律規定。本案明確了租賃關系中出租人的法定維修義務邊界。

根據民法典第七百一十二條和第七百一十三條規定，出租人應履行租賃物的維修義務。若怠于維修，承租人可自行維修并要求出租人承擔費用；因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。

出租人應盡維修義務，但需注意：

1、義務前提：維修需求非因承租人過錯導致（本案是因管道老化，屬房屋自然損耗）；

2、程序要件：承租人最好先書面催告房東在合理期限內維修（本案中，小王留存了5次通話錄音及3次微信圖文的書面通知）；

3、費用范圍：自行維修應選擇必要性支出（本案中，小王自行維修時，更換了同類材質管道）。若擅自升級裝修，則會超出合理負擔范圍。

司法實踐中，法院通常結合漏水原因、影響程度、維修緊迫性等綜合判定責任。如因漏水導致電器損壞、引發相鄰糾紛等嚴重后果的，房東還可能承擔擴大損失賠償責任。

如租賃房屋非因租客原因出現損害時，租客可按如下步驟依法維權：

一是及時書面通知。發現房屋損壞應立即通過短信、郵件等方式通知房東，并留存溝通記錄。

二是積極保留證據。拍攝漏水現場視頻、保存維修報價單、記錄財產損失清單，必要時申請第三方機構鑒定。

三是依法實施救濟。若房東拒不維修，可委托正規公司修繕并索要發票，事后通過協商、調解或訴訟追償費用。

來源：瑞金二路街道

編輯：張海燕