文/上海進深 張林霞

在上海，內環區域向來是城市發展的核心地帶，然而，這里的土地開發已趨近飽和，開發強度高達90%。

如今，曾經備受追捧的低密洋房幾乎難覓蹤跡。去年，上海新房市場共供應了59799套房源，洋房的占比僅有6%，而且這些洋房大多分布在環線以外。要是再加上“內環”和“濱江”這兩個極具吸引力的條件篩選，符合要求的洋房數量更是少之又少。

對于眾多購房者而言，能在上海內環的濱江地段擁有一套低密洋房，簡直是可遇而不可求的事情，它不僅僅是一處住所，更像是一份難得的城市珍藏。

2025年，“好房子”政策的重磅出臺，房地產行業大步邁入高品質居住的時代。自此之后，各大樓盤紛紛開啟“內卷”模式，不斷將品質推向新高度。

洋房產品憑借其獨特的土地基因，在居住舒適度方面具備先天優勢。與高層產品相比，洋房較低的建筑密度，讓每一戶都能擁有更寬敞的居住空間和更開闊的視野；充足的日照時長，為居民帶來更多溫暖與健康。

這種優勢，使其完美契合了頂豪購房者對于“好房子”的嚴苛標準和熱切追求。在他們眼中，洋房不僅僅是一座建筑，更是高品質生活的象征，是身份與品味的彰顯。

近日，楊浦內中環宅地拍出了破8萬/平的樓板價，2.5容積率，大概率純高層，售價預計12.5萬 /平。

在這樣的大環境中，保利海玥外灘序Bund98已過會，推出建面約100/130平頂配精裝8層濱江洋房，均價約12.64萬/平，共223套，即將開啟認籌。

保利發展去年供應了近77%的濱江洋房量，而且去化情況非常優異。

在去年上海的房地產市場中，保利?外灘序BUND45達到727%的驚人認購率。

保利?海玥外灘序BUND98規劃了7棟8層洋房，共計317套，容積率低至1.8。

2025年3月，《黃浦江沿岸功能融合發展與空間品質提升專項規劃（2025—2035年）》重磅出爐，如同為楊浦濱江的發展注入了一支“強心劑”。

“大九宮格”區域已成為上海乃至全國科創產業的“風暴眼”。沿江一線，央企中節能總部、濱江創智中心、美團上海科技中心、B站總部等行業巨頭紛紛入駐，串聯起一條熠熠生輝的新質生產力“科創秀帶”。

官方預計，到2027年，這里將成為超過3000家在線新經濟創新型企業的據點，實現超過3000億元的產值規模，大量高知人才也將隨之涌入，為區域發展注入源源不斷的活力。

作為楊浦濱江九宮格的開篇之作，保利?海玥外灘序BUND98以突破性產品體系彰顯雄心在BUND45＆88成功經驗基礎上實現產品迭代進階，呈現外灘序3.0升級版本。

項目戶型分為兩種：建面約100㎡的三室兩廳兩衛，建面約128㎡的四房兩廳兩衛。

建面約100㎡的三室兩廳兩衛

四葉草戶型，南北通透，減少了過道等空間浪費，實際使用率較高，南向陽臺連通客廳；

主臥和北向臥室采用約270°轉角飄窗，全屋共有6個飄窗，在增加采光和視野的同時，也增加了室內使用面積。

建面約128㎡的四房兩廳兩衛

四開間朝南的大面寬設計，南向整體面寬約13.8米，同面積段三開間戶型面寬約10.5米，同面積四開間朝南戶型面寬約13米，采光效果極佳，LDKB一體化設計。主臥約270°飄窗，不僅提升了居住舒適度，還擁有絕佳的景觀視野；

全屋多達7個飄窗，進一步提升了室內空間利用率。各個房間的飄窗都可靈活利用，大戶型公區為雙開門電梯，有獨立的侯梯廳。

作為外灘序系列的3.0進階之作，保利?海玥外灘序BUND98的煥新不止體現在戶型設計上。

在景觀打造上，保利別出心裁地構建了雙重景觀體系。盡管整個小區僅有7棟樓，空間不算寬敞，但保利憑借精妙的布局規劃，硬是在有限的空間里“造”出了大面積的水景與綠化景觀。小區內精心雕琢了14個風格各異的景觀組團。

競品方面，待入市的華潤翡云悅府位于浦東新區新楊思板塊，與BUND98同屬1200萬左右價格段，未來將在產品形態、配套資源方面展開競爭；楊浦濱江定海板塊的中海云邸玖章首期已開盤，其與BUND98地段相近，前者憑借品牌影響力與市場熱度，后者依托低密洋房社區、特色戶型設計，雙方將在楊浦濱江區域形成產品差異化競爭態勢。

項目所在地塊，是保利聯手上海建工在2024年第七批次土拍中，28.71億元競得，溢價率17.1%，折合樓板價為81960元/㎡。項目主體為上海錦協置業有限公司，保利和建工分別持股51%、49%，該公司董事兼經理為吳勁松。

吳勁松是保利發展管培生出身，在保利發展任職多年。此前曾擔任過保利浙江技術部經理、集團總部規劃部經理、保利北京設計副等，2022年被調任保利發展總部擔任產品研發中心總經理。

保利發展2024年實現營收3116.7億元，同比下降10.14%；實現凈利潤97.4億元，同比下降45.6%，歸母凈利潤50.0億元，同比下降58.6%。

總經理潘志華在業績會上介紹，2025年全年，公司計劃完成房地產及相關產業直接投資2010億元，其中土地投資安排1000億元，進一步聚焦確定性市場，確保利潤和規模。