伴隨全國地產熱度的趨緩，近幾年南京各大新城尤其是遠郊的開發強度有所下降，有些反應比較快的板塊，甚至規劃也一并做了適當縮減。這不禁讓我思考一個問題，未來南京的各大遠郊還有機會嗎？

關于這方面的思考，大家的參考路徑主要有兩個，一個是日本經驗，一個是美國經驗。同樣是房產泡沫刺破，日本和美國的表現有著天壤之別。

美日經驗

美國2007年次貸危機爆發后，實際房價在危機后的第4年（2011年）觸底，第9年（2016年）即超過危機前水平。至2022年，美國新建住宅中位價較次貸危機前峰值接近翻倍。

而日本1990年泡沫破裂后，實際房價調整耗時了19年（2009年）才見底，至2022年僅恢復到峰值水平的71%。

那么中國呢？目前比較主流的認識是，可能走出一條介于兩者之間的路徑，但核心特征存在分化，比如東部沿海的發達城市或更接近美國模式，而三四線或偏遠的區域則更接近日本式收縮。

上圖：來源網絡

城市化與農業生產力

因此對于東部城市而言，美國模式的研究意義就很關鍵了。根據統計，當下中國的城市化率已經攀升到了66%，但也僅相當于美國1950年的水平。所以整體來說，國內的城市化率還有較大的提升空間。

從農業生產的角度出發，假設未來中國的人均糧食產量達到或接近美國水平，那么中國未來所需的農業人口根據估算可能僅需要約487萬人。根據相關統計目前我國直接農業從業人口（一產）大概有1.7億人，這意味著未來依然存在勞動力釋放的潛力，即約1.65億人可轉向非農產業。

而轉移出來的農村人口，要么繼續向東部轉移，要么進入鄰近的各大都市圈。當然實際的數字或低于這個數字，畢竟國內并不是所有地方都適合大農場模式。但國內人均糧食產量越來越高，從事農業生產的人口越來越少這是真實的變化和趨勢。不管怎樣，這對于南京或南京都市圈而言，都是人口增量的大好機會。

且規劃層面南京的人口上限是1300萬人，顯然存在300萬人的新增預期，那么未來新增的巨量人口如何安排呢？

站在南京的角度來說當然優先由近郊和遠郊來承接，理論上郊區工業和外來人口匯聚，將直接支撐南京近遠郊長期的蓬勃發展，但恰巧問題也出在這里。

新工業與人口

南京前些年把主城范圍內的大部分工業都遷了出去，幾乎全部集中到了遠郊。放在過去，這種做法沒有一點問題。不僅可以促進郊區的發展，也將大量吸引人口，同時主城的環境也會更好，空出的土地也會有更高階的發展，但今天這套邏輯卻不適用了。

因為過去南京的工業很多是勞動密集型產業，工廠搬到哪，就能給哪提供可觀的就業崗位，當年江寧能夠這么快發展起來，吸引那么多外來人口和他背后的勞動密集型產業導入有直接關系。

但今天南京的制造業已經基本實現了轉型，高端化、智能化、綠色化才是當下的主流，對勞動力的依賴已經變得很低。

一個“智能車間”可能只需幾十人就能維持高效生產，無法再像傳統勞動密集型產業那樣吸納大量人口。典型的江寧濱江、橋林這些區域，看似工廠挺多，尤其是高端工廠，但人口卻總是上不來，倒不是大家不愿意去，事實上當地的企業根本不需要太多人，既然工廠沒太大用人需求，外來人口也就不會往那里去。外來人口不來，其他的生活配套自然就布局得比較晚，甚至不了了之。

因此如果我們未來還是按照這個邏輯去發展南京的遠郊新城，會很容易陷入死胡同。工廠來了，GDP漲了，財政收入得到了擴充，但就是對當地的人口規模和房價起不到特別明顯的作用，長期以往，在不進則退的大環境下，就很容易導致區域進入衰退周期。

遠郊智慧

想要改變這個局面我認為需要從這幾個方面入手，首先是對內和對外交通。和主城有沒有高效的通道？對外有沒有高速和高鐵的資源？通常來說，地鐵、快速路、高鐵都是非常好的基礎條件。

其次，產業層面要傾向于拉鏈主企業落地。尤其是汽車、光伏、半導體、消費電子等這類上下游依存度高的產業類型。

上面我也說了單個智能工廠其實已經提供不了多少就業，真正用人的大頭其實是圍繞在鏈主企業周邊的各種配套，比如上下游供應鏈、專業的服務機構（法律、物流、金融等）、科研機構、住宿、餐飲等。

只要引入的是具有整合能力的“鏈主型企業”，就可以通過全方位的資源配套，實現一個帶一群、百企成鏈的效果。

另外從居住的角度而言，市級的功能配套要及時下放到郊區，具備核心功能的郊區才能避免進入“睡城”陷阱。包括教育資源的前置、行政中心的設置、三甲醫院的布局、公共環境的打造等。至少這些功能要和住宅的開發保持基本同步，不能說一開始就盲目的新建住宅，然后其他功能后面再慢慢補，甚至不了了之，這種做法其實非常打擊板塊的發展信心。

規劃層面我認為也可以適當打破分區規劃的禁錮，嘗試適當增加混合功能的社區，實現人在廠邊住，讓開發區也可以有生活和商業的氛圍，打造“有人氣的開發區”，提高廠區的活躍度。

對于遠郊的住宅形式我認為也需要有所優化，都遠郊了，能不能提供更多差異化的產品，比如主城給不了的低密住宅形式。遠郊不是只有性價比，也需要中高端級別的產品坐鎮。在我的眼里，新城、遠郊或副城并不是偏遠低端的代名詞，但很多人只將他們看作是“低成本容納地”，而忽略了可以成為“高價值功能區”的潛力。

回頭看美國郊區，其大發展（逆城市化）起于1970s，1980s-1990s高品質的郊區生活開始成為主流，甚至成為“中產夢”的象征（獨棟房屋、庭院、學校好、環境安靜等）。很多區域在這期間完成了“郊區城市化”過程，精品郊區或小城在美國大量涌現。

甚至有些郊區還在這個過程中完成華麗變身，比如圣何塞（San Jose），也就是我們常說的硅谷，與舊金山市中心的直線距離高達約60km。按照常規的理解，這個距離發展基本沒戲了，太遠。

實際上早期也確實如此，20世紀初，現在的硅谷區域主要是圣克拉拉谷（Santa Clara Valley），以盛產杏仁、李子、櫻桃等著名，是典型的農業區。

上圖：舊金山灣區

其命運的改寫主要源于1891年成立的斯坦福大學，往后圣何塞在教育、軍工、技術與資本共同驅動下，從最初的果園逐步演變為全球科技創新的核心地帶。可見即便是遠郊，也具備主導都市圈的潛力。

這樣看來，六合東部走的路線和這個就很相似了。當下六合通過南航、南師、南工職大等高校的陸續加入，結合重點實驗室、軍工、區域內智能制造裝備、新材料等產業的聯動，正在創造一條具備產學研一體的科技創新帶，本質上和硅谷有著異曲同工之妙。

上圖：南航國際創新港（在建）

短期內除了六合西站的加持，未來還有地鐵14號線和馬鞍機場，后期整體的發展動能相當可觀。不過在住宅體系的打造上還有很大提升空間，靈巖山腳下，滁河邊是不是可以上一批低密獨棟類產品，參考江寧方山和浦口老山腳下。

既然在產業層面上要走高端化路線，要吸引高質量人才，那么在居住體驗上我認為也是可以進一步提高的，氣質這塊六合其實不錯，已經有精品小城的感覺了。但在吸引高收入群體這塊還有待加強，具體的產品力要跟得上。

祿口和溧水的組合也挺不錯，不過彼此之間的融合度我認為還有空間，要有串聯的快速路。江寧濱江正好夾在馬鞍山和南京市區中間，馬上S2也快通車，或帶來不小的板塊價值提升。

橋林的江浦站有必要進行升級并啟用，除了浦烏路，其他與江浦溝通的通道也需構建，地鐵11號線的接入對板塊發展很有幫助。