又一判例要求開發(fā)商返還首付款、已償還貸款及利息，并承擔剩余貸款本息。近日，連云港市的一起商品房糾紛案件引發(fā)大家的關注和熱議。據(jù)報道，柏某、楊某因開發(fā)商逾期交房，先訴請解除《商品房買賣合同》，并與開發(fā)商達成口頭約定，由開發(fā)商繼續(xù)償還案涉借款。但開發(fā)商后續(xù)未如期還款，仍由柏某、楊某償還貸款。于是，柏某、楊某訴訟請求解除《個人購房擔保借款合同》，最終法院判決開發(fā)商給付柏某、楊某已代其償還的貸款并繼續(xù)歸還未償還的貸款及利息，直至還清。

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。這一案件中，根據(jù)該解釋，購房人不僅成功實現(xiàn)了退房，法院還判決開發(fā)商返還首付款、已償還貸款本金及利息，并承擔剩余貸款本息。

這一判例給部分遭遇延期交房的購房人吃了一顆“定心丸”，尤其在當前部分房企流動性危機背景下，具有重要的示范意義。但是，結合我們代理的延期交房的案件來看，在實際操作過程中，直接解除《商品房買賣合同》和《個人購房擔保借款合同》或許并不是最佳解決方案。這些客觀阻礙不容忽視：

1.程序復雜：購房人需先通過訴訟解除合同，若開發(fā)商拒不配合，可能涉及多輪執(zhí)行程序，耗時耗力；

2.執(zhí)行困境：部分開發(fā)商賬戶資金被凍結或轉移，無錢可執(zhí)行。即便勝訴，購房人仍面臨“執(zhí)行難”。

因此，在維權過程中，我們通常將直接解除《商品房買賣合同》和《個人購房擔保借款合同》視為兜底方案。在此之前我們會嘗試通過各種手段先推動復工交房。當前，在國家和地方的各種政策扶持下，許多爛尾樓項目已經(jīng)被列入保交樓和白名單，部分項目通過政府協(xié)調、紓困資金注入等，或將重啟。在此期間，購房人也可以積極參與業(yè)主組織，通過主張延期交房的違約金、信息公開、違法查處等方式給開發(fā)商施加壓力，促使開發(fā)商積極復工交房。

相比之下，推動復工交房會大大降低購房人錢房兩空的風險。若項目徹底爛尾，業(yè)主們也可以申請開發(fā)商破產，并在清算中主張購房人債權優(yōu)先受償。

作為一名律師，相比于看到一波三折的勝訴，我更希望大家能夠在事前化解相關風險，遠離延期交房。對于即將購房的購房人來說，可以優(yōu)先選擇現(xiàn)房，從源頭上降低延期交房的風險。