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大家好，我是地產高富帥。

自從杭州整了一個“科技六小龍”，可以說是把國內一線城市的群眾都給整蒙了，市場上各種杭州要超越深圳，上海的聲音都放出來不少。

作為全國早就聞名的科技前沿陣地，深圳市場領導們絕對是坐不住了，杭州這波科技產業招商的風口刮的確實有點猛了。

產業升級背后，一定是城市板塊價值的重塑，不動產投資與產業價值梳理，人才升級，這一系列的綜合規劃，也是城市生活體驗的綜合提升。

深圳作為很多城市學習的模版，其科技企業的含金量仍然是全國領先，特別是華為，騰訊，大疆等一批老牌民營勁旅，隨著深圳的不斷發展全國聞名。

2025開局到現在，深圳毫無懸念連續三年穩坐工業城市頭把交椅。作為國內首座“5萬億”級工業城市，硬核科技從來都是深圳“向新力”的不二名片。

去年年末一場招商大會，深圳引資9000億。而落在更接地氣的樓市，據國家統計局網站消息，“9·26”一攬子政策持續發力疊加開年小陽春助攻，深圳房價已連續5個月上漲，漲幅擴大到0.4%。

早在2019年，中央發布了一份重要的文件——《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》。

這份文件讓很多人回想起了深圳經濟特區的發展歷程。深圳的城市經濟中心一直在不斷變化，從羅湖到福田，再到南山，最后是前海自貿區和大空港新城的崛起。

可以看到，這幾年深圳整體規劃發展，有著很明顯的一些政策導向，回顧這五年來政府的規劃導向，“向西發展”成為一個絕對的關鍵詞。

前海過去只有不到15平方公里，隨著《前海方案》的出臺，前海的面積拓展到超過120平方公里，產業業態明顯豐富，不僅包括現代服務業，還有了科創產業落地的空間。

這幾天小編又去逛了逛寶安前海片區，這邊確實讓人眼前一亮，新的寫字樓與住宅很多，整體觀感與景觀特點完全不亞于早期的深圳灣片區。

小編去年也開始關注前海板塊的新項目，特別是寶中片區去年入市的中鐵閱臻府也迎來了一波熱潮，寶中稀缺住宅地塊價值高光點仍然具備。

就在旁邊不遠的地方，小編也注意到一個樓盤，就是去年央企保利置業拿下的一塊不錯的地塊，寶安A001-0219宅地，創造了近年深圳的多項“首次”。

保利置業這次似乎保持的比較神秘，目前想打聽到一些項目信息都比較困難，據小編內部獲悉，這次項目動用了保利置業整個集團最強的管理團隊，似乎要整出來一個王炸產品。

保利置業對于華南朋友來說，估計都不算特別了解，其實就是保利發展的兄弟公司，同屬于保利集團旗下的獨立開發上市公司。

保利置業作為一家總部在上海的超級央企，這幾年在產品研發方面也確實花了不少心思，整體產品與營銷打法也更加接近一線市場化。

2023年開始，保利置業就發布了旗下五大高端產品線：甲第系、譽系、賦系、印系、壹號系，通過重新梳理品牌定位，將“美”的真諦賦能于產品，迎接改善時代。

就在不久前，保利置業最新升級的印系2.0作品直接引爆了整個上海，4月30日，保利·海上印迎來盛大開盤，800萬起步的項目，直接來了一次日光。

據了解，開盤現場購房者熱情高漲，僅僅只用了1小時，保利·海上印一批次就被快速一搶而空，首開104套房源完美售罄。

熱銷背后，保利置業在上海也更加活躍，5.9日，保利置業42.41億在上海東外灘再次落子，顯然本次地塊也是朝著高奢路線打造。

小編也多次與保利研發高管交流了解，保利置業這幾年在研發方面的顆粒度更高了，已經從點面層面的升級真正過渡到系統化模塊化的價值重塑。

致美空間實景圖

從材料革命、工藝創新、智能交互、標簽場景、創新打板這系列的研發中樞神經，正真意義上形成了一個統一的審美畫像，也鑄就了保利置業致美空間的落成。

隨著保利置業幾大高端產品線的落地，并且有持續熱銷的驗證，又更加奠定了未來產品研發的終極思考。

以基礎功能模塊標準化降低邊際成本，以定制化模塊提升溢價能力，形成“品質-效能-利潤”三體模型正向循環。

這種系統競爭力將推動從"土地價值兌現者"向"生活方式運營商"的范式躍遷，最終實現保利置業品質、效能、利潤的正向最優。

可以看到，保利置業從華東區域到大灣區，其產品系的布局也更加清晰，通過對整個產品設計底盤的構建及產品系的迭代，進而提升產品溢價。

確實誰也沒想到，一家低調的央企，不經意之間來了一個彎道超車，也再次驗證了那句話：實打實的硬核產品力才是未來房企核心競爭力。

作為與保利發展深耕廣州不同的是，保利置業在深圳周邊布局也有些年頭，本次直接拿出了其旗艦產品線：「譽」字系作品首次落戶深圳，案名為：保利瑧譽（備案名：瑧譽府）。

讓人意外的是，內部銷售給了一個對外的勁爆價格，預計開盤價格要10萬+，要知道隔壁的中鐵閱臻府均價才到9萬不到，也不知道誰給的保利置業這么大的勇氣。

不過后續小編也對這次的產品做了一些調研，這次的保利在這塊地上的投入確實花了大成本，整體研發思路也是按照頂奢豪宅方向打造。

項目總建面約8萬㎡，1棟兩單元住宅，44-45層高，4梯5戶配置，總戶數約403戶，車位比1：1.29，主推建面約114㎡4房（東北向）、約122-123㎡4房（高區看海）、約138-143㎡4房（高區看海）。

據說得房率超100%、專梯入戶，加上大視野景觀，綜合要素高，項目直面前海灣、騰訊企鵝島。

保利置業這個項目的區位明顯更加有優勢，日光潛力巨大，小編終于知道這個項目敢賣十萬+的底氣了。

說到企鵝島，恐怕是深圳科技圈最大的事件了。超級產業科技巨頭要搬遷總部了，騰訊“企鵝島”年底完工，未來科技城崛起。

要知道，騰訊這種超級產業巨頭，無論是去到哪里，哪里就是商機，無論是早期布局南山核心區域，南山周邊房價幾乎都要翻翻。

如今騰訊深度定制前海科技總部，基本上就是響應了政府產業升級的號令，這波高達幾百億的巨大投資，寶中的價值務必要重塑了。

備受業界關注和期待的“企鵝島“”內部終于迎來首次公開亮相，位于深圳寶安區前海大鏟灣島，定位為騰訊最新的全球總部。

整體占地面積80.9萬平方米，共由5個地塊組成，總投資318.9億元，開發規模約200萬平方米。

建設內容包括研發用房、宿舍、商業酒店、其他配套設施及設備用房，建成后預計可容納7.5萬人辦公，這波前海福利開發商真的是要好好享用了。

最近騰訊“企鵝島”的部分搬遷計劃備受矚目，預計將在今年6月全面完成。也將帶動上下游企業的遷移，科技園內的相關產業會不會也跟隨騰訊搬遷前海，也是后續值得關注。

保利置業這次拿出殺手級產品組合，說是為騰訊員工量身定做都不為過，小編也內部拿了一些資料，似乎驚喜也不小。

去年11月，保利瑧譽周邊多個地塊調整了土地性質。其中，位于項目西側臨海的地塊調規后，由商業地塊（高150米）變更為教育用地，并已規劃為27班的九年一貫制學校。項目因此“喜提”海景。

作為寶中一塊獨一無二的純住宅地塊，完全擺脫了以為寶中豪宅的復雜刻板印象，居住體驗拉滿，最主要是高凈值的核心圈層屬性完全可以對標深圳灣。

保利瑧譽與騰訊企鵝島一河之隔，未來會有跨海大橋連接，同時距離華僑城歡樂港灣、灣區之光摩天輪、深圳濱海藝術中心、寶安區圖書館、壹方城商業都非常近。

過去，寶安的這一板塊在二手房市場上表現搶眼，從2017年至2022年，成交均價漲幅高達2%。

然而，市場風向的轉變使得房價開始回落，部分房源甚至跌回了幾年前的水平。

隨著近幾年產業急速升溫之后，寶中地理位置優越凸顯，緊鄰南山，且作為前海的關鍵部分，這幾年房價明顯持續上漲，寶中在成為深圳豪宅圈層最新的板塊也逐漸清晰。

與福田、南山等傳統豪宅區相比，寶中的豪宅市場仍顯得遜色。缺乏精品豪宅是寶中豪宅市場的明顯短板，這也成為其市場競爭力提升的迫切需求。

隨著這批南山富豪軍團的集體進駐，寶中豪宅市場勢必會迎來一波市場高潮，圈層屬性變成更加純粹。

豪宅市場持續火熱，近期一線城市核心土拍會再次迎來一批盛宴。其中北京市朝陽區將再拍一宗超級組團地塊，起始價高達126億元。

4.28日，中建智地（中建一局旗下）聯合體以底價126億元競得，宣告了第二季度一線城市百億地塊的序幕。

保利置業這次在深圳寶中的秘密武器，實景示范區已經到了施工后期，從拿地到至今，已經過去了大半年時間，可見集團對這塊地的重視程度。

保利置業的“譽系”產品線，其出生就注定自帶貴族氣息，優雅奢華是其給人的初步印象，細細品味還會發現另外的驚喜。

"譽系"產品系源自香港，整體氣質偏重國際范的瑰麗酒店格調，低調且華貴！

相對比其他多數豪宅屬性偏多在硬件的提升，“譽”系更多強調項目精神層面價值和資源稀缺，屬于真正的限量“高定款”。

可以看到，保利置業對于“譽系”選址已經是極致苛刻，每一座“譽系”都是非標，都是原創。

本次深圳項目落地在寶中最核心地段，前海未來科技新貴聚集，年輕且有活力，整體也非常匹配"譽系"產品線的氣質。

項目作為集團頂流產品，目前已經匯聚了不少設計大咖，攜手天華、JTL、CCD、李益中、LSD等頂尖設計團隊，臻獻深圳下一級譽系藝術瑰品。

近期，保利置業在項目對面的前海瑞吉也開放了項目展廳，也是集團首次對外發布了一些項目細節，保密工作做得太到位了。

單看對外的效果圖，小編也被這絕美的景觀給吸引，俯瞰企鵝島，遠眺前海灣，近鄰濱海文化公園，窗外園/島/海/三重景致。

就在4.28日，上海徐匯濱江板塊最新豪宅綠城潮鳴東方定價出爐，高達19.5萬的均價直接震撼了上海灘，或許徐匯濱江這種高階產業高地，確實真的需要一個具備定價權的神作。

那么問題來了，與徐匯濱江同屬新興產業超級聚焦的寶中板塊，保利瑧譽也很有可能也是同屬引領整個板塊價值的先鋒軍，前海寶中板塊的價值鏈也應該重塑了。

整體來看，不管市場如何變動，核心城市，核心資產仍然是如今市場核心價值點，對于深圳這種寸土寸金的城市，底層邏輯顯得尤為重要。

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地產一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，15年以上地產行業沉淀，關注房企戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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