每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

摻雜著一片質疑聲，中海麗金府登上了北京樓市周榜銷冠。

上周（5.12-5.18），它首批領證房源中，供應500套，網簽44套、網簽面積6700平米、網簽金額7.22億元，均問鼎TOP1。

截至5月20日，網簽套數49套、網簽面積7440平米、網簽金額7.96億元，另有8套處于預約狀態。

對一個網簽均價10.7萬元/平米的豪宅項目而言，開盤3周時間，能有這樣的成績，算是不錯的開局。

一個月前，中海麗金府拿到預售證時，一些悲觀者質疑，近12萬元/平米的預售均價，能否經得住市場的檢驗。

當4月底開盤后，官方曬出39億元首銷海報時，不少人對摻水的疑問，更大了。

有這樣的聲音，很正常。

畢竟，這個數字背后代表的，是中海麗金府開盤便賣出了200套房。

它雖緊挨麗澤商務區，位置絕佳，但大區域上仍處于豐臺區，過去兩年供需嚴重倒掛，導致存量房數量激增，是整個京城樓市最卷的區域。

而一些去年原本被市場寄予厚望的新盤，在入市后平淡的表現，更是讓外界加深了對豐臺樓市未來的看空。

還有，中海麗金府周邊鐵路樞紐繁多，另有規劃立交橋等帶來的噪音問題，也是現實存在。

諸多因素交織在一起，中海麗金府網簽數據的出爐，至少有兩重意義：1、為自己正了名；2、也為當下的豐臺樓市，扛住了價格大旗。

當然，中海麗金府犧牲了些許利潤。它實際的網簽價格，相比預售價，打了約9折。

但，中海地產在它身上的利潤，依然豐厚。

作為去年北京的單塊地王，它的地價為110.54億元，折合樓面價約6.2萬元/平米。

1060套房源全入市

銷售節奏上，中海麗金府分了三個批次。

4月15日首批入市的房源，有兩張預售證，主要以130平和160平戶型為主。

其中11#至13#一張證，對應130平米段位，供應186套，截至目前網簽16套，另有3套處于預約狀態，網簽均價10.59萬元/平，網簽金額1.79億元。

另一張證為5#、6#、8#、9#、10#，對應段位主要以160平戶型主，另有少量的184平和200平。

供應314套，截至目前網簽33套，全部為160平段位戶型，另有5套處于預約狀態，網簽均價10.78萬元/平米，網簽金額5.43億元。

在首批房源網簽數據誕生的同時，5月15日領取了第三張證的。對應的樓棟為1-4#、7#，面積段位為180平以上的大戶型。

至此，中海麗金府13棟住宅樓，1060套房源，全部入市。

它的產權得房率，在73.61%至83.8%之間。

最低的是最北邊的1#和2#，為26層高層建筑，戶型180平段位；最高是最南邊的12#和13#，為10層和11層洋房，面積段位130平米。

其余位于小區中間位置的9棟住宅樓，平均產權得房率約在78%上下，略高行業平均水平。

160平段位成主力

就目前看，中海麗金府賣得最好的是160平米段位戶型，它和180平米段位一起，構成了絕對主力戶型，占比達到60%左右。

花姐認為，即便180平米段位戶型已入市，也不會影響160平段位的順銷，它或將成為中海麗金府最暢銷的戶型。

背后的原因很簡單，整體格局上，160平是180平的縮小版，但總價便宜了200萬元。

以165平和184平為例。這兩個戶型，中海麗金府都做成了樣板間。

二者最大的區別是：

1、客廳面寬不同。165平為5.7米，184平米6.1米；

2、衛生間數量不同。184平比165平在南向次臥中，多了一個衛生間；

3、贈送面積略有差異。165平總贈送約21.65平米，184平總贈送面積約22.9平米。

除此之外，它們幾乎沒有任何區別，北向的臥室、廚房面積，都是一樣。

得房率方面，花姐拿10#和1#進行對比，這兩棟樓分別是160平和180平段位戶型，都屬于高層建筑。

10#16層，160平段位產權得房率為78.45%；加上贈送面積后，實際得房率達到了約91%。

1#25層，180平段位的產權全得房率為73.61%；加上贈送面積后，實際得房率約86%。

相差4個百分點的實際得房率，哪個性價比更高呢？

小戶型撞車“親兄弟”

相較160平段位，中海麗金府130平段位的戶型開盤后的表現，并不十分搶眼。

在花姐看來，背后最大的因素，并不是中海麗金府130平段位戶型不好，而是它有個強大的競爭對手。

這個對手不是別人，正是“親兄弟”中海麗澤叁號院。

去年12月摘得中海麗金府地塊后，中海地產于今年1月，繼續以40.08億元底價，摘得麗澤叁號院地塊，折合樓面價5.79萬元/平米。

它們之間的直線距離，不足300米。這也讓中海麗金府和麗澤叁號院，成了北京最強雙子豪宅。

在規劃定位上，中海麗金府比肩中海最強“玖序”系產品；麗澤叁號院則是不折不扣的“藏鋒”系產品。

后者的戶型段位主要有4款：99平至110平三居、139平至158平四居。

產品上整體看，它們進行了互補。但依舊難逃雙子座通病——在130平米段位上，撞車了。

花姐拿二者130平段位的兩款戶型為例。

中海麗金府136平的總贈送面積，約16.74平米，產權得房率78.26%，實際得房率約90.6%。

麗澤叁號院139平的總贈送面積，約17.45平米。它目前未領預售證，無法得知準確的產權得房率，假定為78%，實際得房率同樣約90.6%。

再看戶型空間，麗澤叁號院139平戶型，也是優于中海麗金府136平的。

最關鍵的是，中海麗金府該段位的成交均價為10.59萬元/平米；而麗澤叁號院樓面價就便宜了4100元/平米。

即便最終的成交價，只減去樓面縫差，總價也是低于中海麗金府的。

這種情況下，購房者會選擇誰呢？

花姐點評：

耗資超150億元，拿下中海麗金府和麗澤叁號院，中海地產是承擔了巨大壓力的。

作為豐臺的樓市的絕對大戶，其能否在這兩個豪宅身上，取得成功，關乎未來大局。

利好的是，中海麗金府開盤后首批網簽成績單，還算不錯。

在10萬+的豪宅領域，它算是站穩了腳跟，打消了市場對它的質疑的同時，更提振了豐臺樓市。

接下來，外界的關注點，將集中在麗澤叁號院身上。上周，它開放了樣板間，離開盤的日子也就個把來月時間了。

在花姐看來，中海二環雙子能否成功，一定程度上，將代表著豐臺樓市未來的風向標。