綠皮換高鐵之后，價格也拉起來了。

前段時間，我們說過，4-5月新產品扎堆入市，會重塑市場的需求和價格體系。

現在看來，這招已經見效，打頭陣的，是200-300萬這個價位。

今年三大卷王，珠江天河都薈、瓏岄上城、瓏曜上城，都在4月中下旬開盤，都是首開爆賣，都是熟悉的配方：

“超新規戶型+九年一貫制學校+近地鐵+開盤超低價”

到了現階段，卷王這一批小戶型基本都清貨了，后邊加推的，要么價格更貴，要么是大戶型。

卷王，也要上岸了：

• 珠江天河都薈：北區72平三房清貨，300萬內買天河新規，沒機會了；
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• 瓏岄上城：加推5棟，74平210-260萬，比之前漲了10-20萬；
• 瓏曜上城：加推3棟，沒有73平，87平210-230萬，106平260-270萬，比之前高30萬；

當然，這些新品確實素質更高，但基本面是一致的，敢開價，就說明開發商對預期看好。

這么一拉，全市200-300萬預算選籌范圍，又有了一些新變化：

1) 中心四區很難買到300萬小三房，天河東、花地灣的價格預期都拉上去了

2）現階段的主力，是老黃埔、番禺3東沿線、亞運城、南站、新造等板塊

3）安全空間更大的，要滿足這個配方：“九年一貫制學校+地鐵1公里內+新規戶型+非超高層”，綠皮換高鐵后，總體配置是比去年好的

4）舊產品兩點很重要：一是加快兌現度，二是把價格打下來

1、天河

目前，整個天河東，300萬左右的選擇真的不多，有幾個思路：

1）不著急的朋友，等天河都薈南區

2）追求書包和現成配套的，看珠江花城

3）等天河東后續宅地供應

天河都薈應該是開了一個300萬上車天河的窗口期。

畢竟，以前300萬只能看老黃埔，珠江花城76平3+1房，也要320萬。

更何況，天河都薈的基本面高出一個梯隊，也是最新的產品版本：

廣州中學九年一貫制學校+1公里到21號線天河智慧城站+智慧城廣百旁+超新規+非超高層。

可惜，北區72平已經賣完，目前最低門檻是85平三房，價格去到350萬+。

所以建議不著急的朋友可以等等南區，但預算應該要往上加加。

南區的優勢，是更近地鐵和天河智慧城核心配套區，北區到地鐵站要1公里，南區大約600米。

缺點是密度稍高一點，北區72平是24層，南區是32層，對比天河東和老黃埔新貨來說，優勢就不算那么大了。

不過，對買家來說，可選的房源會更多。

北區72平，3、4棟各一條梯腿，實際貨量大約46套；南區4棟樓，每棟一條梯腿，貨量超120套。

所以，要看到時候天河都薈怎么開價，假如開到300萬出頭，還是能打。

天河都薈的定位，是天河東少見的學鐵商全齊的低密剛改盤，72平不算主力，拉平來看性價比給力。

至于后續供應，其實天河東還有不少定位相近的地塊，今年藍皮書上就包括黃村保養場地塊、黃村地塊、廣棠地塊等等。

但拍地時間、實際產品、學校配置也都有很多不確定性。

2、荔灣

去年的荔灣，手拿300萬還能看看花地灣三劍客，今年手拿300萬，也就能看看滘口和東沙了。

花地灣-坑口，70平左右的小三房，預算要準備到350萬左右，和去年相比確實漲了。

兩個原因：

1）周邊拆遷戶進場，消耗了一波庫存

2）小戶型缺貨

現在，手拿300萬左右，你可以看兩個盤，一個是滘口的新世界天馥，另一個是保利珠江印象。

新世界天馥：

五一前夕推出了C棟，78平三房總價308萬起，單價4萬起。

新世界天馥，優點是學鐵商確定性給夠+新世界的品質感。

背靠新世界凱粵灣，距5號線首發站滘口站步行約380米，對口西關培正小學芳信校區（新世界出資）+第8組初中分組。

園林，新園林世界也下了功夫，據說修改了30次，內部還配有泳池，交標很高，超過5000元/平，配小戶型絕對是驚喜的。

這次加推的C棟，位于小區內部，不靠外部公路，安靜程度更高，78平對望園林，整體價格也比之前高了一些。

保利珠江印象：

69平還有少量余貨，總價300萬左右，比之前開盤價格低了一點。

這個盤，學鐵商是齊全的，還有二線江景，核心價值是在江景豪宅區少見的小戶型，剛需價格配同樣的豪宅配套：

康有為紀念小學+星河COCO PARK+約800米到10號線東沙站，距珠江后航道大約200米。

當然，整個東沙目前還在建設中，未來幾年周邊大概率還是工地狀態，但長期來看上限會更高。

缺點是，小區只有兩棟樓，體量小，69平也是單衛戶型，距江更遠，觀江視野受限。

3、黃埔

200-300萬預算，老黃埔依然是最大的主力，盤多量大，學校地鐵都管飽。

瓏岄上城開盤把老黃埔價格底打到200萬，但最新加推的5棟，74平總價漲了10-20萬，現在剩下的房源，在238-260萬之間。

算是往回拉了一把預期。

同時，它也讓老黃埔的學鐵商和產品都優化了，選盤時如果看不到這些標配，你基本可以pass：

1）九年一貫制學校

2）距5號線地鐵1公里以內

3）非超高層

4）新規或超新規產品

大家也可以對比一下我們整理的數據，當然還是以需求優先。

比如著急讀書和追求現成生活配套的，萬科黃埔新城還是有明顯優勢。

總體來看，競爭力相對較大的，還是瓏岄上城：

1）專屬通道直達5號線雙沙站，老黃埔其他樓盤都沒有

2）二期規劃九年一貫制學校，潛在新增預期

3）密度更低，沒有超高層

4）超新規產品，戶內很多飄窗都能用得上

250萬左右，可以入手74平3+1房，小三房帶入戶空間+望山景，確實少見。

300萬左右，就可以買到94平四房，這個預算在其他樓盤多數只能買到大三房：

4、番禺

番禺，應該是和老黃埔并肩的兩大主力。

今年也跟老黃埔類似，卷王瓏曜上城上線，直接把價格底殺到了150萬；

同時，整個番禺剛需的安全線，其實也被重塑了：

1）配九年制學校

2）距地鐵站1公里左右

3）70平左右小三房最好不超過200萬

4）最好是超新規

和老黃埔不同，番禺200-300萬預算，板塊很多，分布不是那么集中，包括3東沿線、亞運城、南站、新造，還有市廣路四兄弟（祈福新村板塊）。

通勤時間普遍比老黃埔更長，距地鐵站更遠，當然價格也低一截。

目前的主流新盤，到最近的地鐵站基本1公里左右，到珠江新城都得1個小時。

各個板塊也有不同的優缺點，很難說誰有絕對優勢，主要是看你的需求：

想要直達珠江新城的，看瓏曜上城和亞運城，這兩是3東沿線綜合性最高的樓盤。

瓏曜上城距石碁南站約800米，學校是廣外附九年一貫制學校，短板是商業不足以及周邊城市界面要等待。

不過，學校應該要加速建設了，預計5月底會進行學校奠基儀式，最快明年開學。

至于亞運城，是3東起始站海傍站，10年成熟大城，教育質量已經驗證過，鐵一實力放在全番禺都是第一梯隊。

市廣路四兄弟也有期待點，據小道消息，附近某九年制公立學校可能會升級，補上學校短板。

這塊地就在祈福新村對面，也有成熟大城優勢，近22號線快線和金山湖公園，戶型預計有0飄窗優勢。

5、白云

200-300萬預算在白云，目前選擇沒那么多，均衡性較好的板塊就是白云湖了，更適合內生買家。

白云湖，上車門檻200萬起，內部又劃分為亭崗站、滘心站兩個小板塊。

兩者之中，亭崗站的確定性、城市界面都會更優，作為白云湖的首發啟動區，學鐵商都已經兌現。

其中，性價比更高的，是品實云湖花城：

1）學校的確定性更高，廣附云湖學校就在社區里，由珠實配建，已經開學兩年

2）總價230萬左右，可以買到72平三房，比周邊價格更低

3）18萬方大園林，中心六區少見

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