有時候，你看似樓市平平常常，但變化已經(jīng)出現(xiàn)。

三個月不到，當(dāng)我們（公眾號：四海為家）再次針對西安目前市場主流項目的得房率進行統(tǒng)計分析時，發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)建筑面積=實得面積的稀缺現(xiàn)象已經(jīng)常態(tài)化。

西安住宅

得房率被越卷越高

從十幾個到二十幾個再到如今的近四十，從不到100%再到超過100%，這是西安樓市近一年以來樓盤高得房率的變化數(shù)據(jù)。

去年6月底，16個項目擁有得房率超90%；今年2月底，26盤得房率在100%左右，甚至出現(xiàn)個別得房率超過120%的戶型，讓西安的住宅贈送率再升一個臺階。

而最近，隨著諸多新盤的亮相入市，當(dāng)我們（公眾號：四海為家）再次梳理≥100%得房率的住宅項目和戶型時，發(fā)現(xiàn)也已經(jīng)有接近40盤的戶型設(shè)計得房率超100%，包含84個戶型，其中得房率≥115%的戶型占比在21%。

而這些還只是目前市場上正在熱銷中的樓盤，還有一些樓盤銷售過半所剩房源不太多的項目，這次并未計算。

從這樣的數(shù)據(jù)變化以及這樣短時間的變化來看，能發(fā)現(xiàn)房企在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計過程中，除了以往卷大門、卷會所，更開始注重產(chǎn)品形態(tài)以及戶型空間獲得感上的內(nèi)卷。

其實對于購房者來講，這是一件好事兒，畢竟大面積的贈送意味著相同建面之下更高的空間使用率，同時相同的戶型價格，買到大出一倍的面積，購房性價比瞬間被拔高。

例如，花語博悅建面120㎡戶型實際可以達到近150㎡的使用空間；又例如秦風(fēng)雅頌，用建面137㎡的戶型設(shè)計出實得208㎡的空間。

回到目前我們（公眾號：四海為家）統(tǒng)計的這些高得房率項目來看，主要分布在8個區(qū)域，其中有30%的項目是純新盤，暫未進行價格公示，不過從這些純新盤的得房率來看，也是逐步走高，值得大家保持關(guān)注。

再來看得房率≥115%的戶型，目前分布占比逐漸增加，目前雁塔、高新、灃東&融合區(qū)以及浐灞國際港·港務(wù)板塊均有這類戶型存在，只是港務(wù)、雁塔目前比較少，多是100%得房率的戶型。

而高新和灃東&融合區(qū)的高得房率項目數(shù)量和戶型數(shù)量都比較大，其中純新盤鐵建越秀·高新璞悅、邦泰觀宸高新得房率相對較高，值得保持關(guān)注。灃東&融合區(qū)幾乎超高得房率的項目都有≥115%得房率的戶型，金地清嵐頌121㎡四室兩廳兩衛(wèi)的戶型得房率甚至超過130%。

除此之外，在這些超高得房率的項目產(chǎn)品設(shè)計中，也有較多的產(chǎn)品設(shè)計突破，在增加得房率的同時，也給室內(nèi)空間帶來了更高的實用性。

例如，越秀鐵建·高新璞悅打造出超四代洋房產(chǎn)品，讓產(chǎn)品舒適度再次越級；又例如秦風(fēng)雅頌實現(xiàn)室內(nèi)6米挑空，不僅可以打造復(fù)式享受，去掉夾板也能形成6米挑空空間，打造出更實用的贈送。

丨高新璞悅建面約143㎡端廳戶型圖

而結(jié)合之前梳理的純新項目信息，接下來各區(qū)域還有較多的新盤暫未公示產(chǎn)品信息，也就意味著接下來或許會有更多高得房率的戶型設(shè)計出現(xiàn)。我們（公眾號：四海為家）也會陸續(xù)為大家?guī)矸治觯信d趣的朋友可以保持關(guān)注。

警惕“數(shù)字誘惑”

買房注意這兩個關(guān)鍵

不可否認，在住宅新規(guī)和置業(yè)性價比之下，接下來會有更多高得房率產(chǎn)品出現(xiàn)，并且西安接下來更多新盤也會把“負公攤”作為產(chǎn)品的一個“標(biāo)配”價值。

但在這里需要注意的是，隨著更多得房率的產(chǎn)品出現(xiàn)，選擇就格外重要，此時在買房過程中，千萬別“聽著”買，更要“看著”買。

這句話怎么理解？很簡單，注意這兩點。

丨戶內(nèi)空間規(guī)劃是否合理

很多朋友在買房過程中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，如果是單純的看空間大小和得房率，選擇并不難，糾結(jié)的就在于明明一樣的空間，但空間是否合理，很難判斷。

例如，有些戶型的露臺規(guī)劃在次臥，但實際次臥使用的不多，這時露臺的實用性就會大大降低，在選擇的過程中就可以根據(jù)奇偶層來規(guī)避這點。

又例如，一些戶型的次臥和衛(wèi)生間距離動線比較長，如圖↓，這種戶型其實在目前市場上也很常見，雖然可能空間尺寸大，但設(shè)計的不合理似乎也不會讓舒適度有多高，因此需要規(guī)避。

丨不合理動線戶型示意圖

當(dāng)然，還有超長走廊的設(shè)計、碎空間的布局等，這些不合理的空間規(guī)劃看似空間尺寸可能增加，但后續(xù)舒適度不夠，因此在看房選擇的過程中需要注意規(guī)避。

丨超長走廊戶型示意

這里也給大家一個相對較優(yōu)的戶型設(shè)計，秦風(fēng)雅頌建面約137㎡，戶內(nèi)挑空讓兒童房實現(xiàn)上下躍層，這樣做的合理性在于孩子的學(xué)習(xí)娛樂和休息被區(qū)分。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶型圖

雖然不是主臥套房的小家空間，但對于孩子來講也有了個人隱私空間，對于家中有孩子并且想給孩子留下專屬空間的家庭來講，是個不錯的選擇。

丨空間設(shè)計是否和需求匹配

現(xiàn)階段西安超大得房率的項目，多是帶露臺的四代住宅，甚至有很多是南北雙露臺設(shè)計，很多人過分把目光停在“贈送面積”上，卻忽略了贈送的面積是否匹配自己的真實生活需求，這點在買房過程中也要注意。

例如超大面積贈送的空間都在露臺，但對于咱上班族來講，露臺的使用率究竟高不高？又例如贈送了百變空間，但這個空間面積大不大，是能真正用到還是成為雞肋？考慮清楚自己需求再看贈送的空間，理性選擇。

這里，我們（公眾號：四海為家）也舉幾個市面上反響比較好的案例，未來置業(yè)過程中也可以保持關(guān)注。

例如，招商梧桐書院建面約139㎡戶型，分為超大采光面端廳設(shè)計和餐客廚“一鏡到底”方廳設(shè)計，可以滿足一家三口和一家多口的不同家庭成員需求，可以是三代同堂的公區(qū)互動也可以是父母與孩子在家中的不同需求。

丨招商梧桐書院戶型圖

又例如花語博悅建面約139㎡的戶型中，設(shè)計了一個“逗號空間”，可以直接將次臥+逗號空間改造成一個小套房，也可以把這個空間用來做儲物功能。

丨中國鐵建·花語博悅建面約139㎡戶型圖

當(dāng)然，這些多是戶型圖上的基礎(chǔ)了解，“看著”買還需要實地看看項目的情況，一方面關(guān)注社區(qū)目前已經(jīng)實景呈現(xiàn)的效果，另一方面關(guān)注樣板間，例如采光、每個房間的面積空間，甚至是實體樓樣板間內(nèi)的層高是否壓抑等等。

現(xiàn)階段，對于購房者來講，對生活品質(zhì)的追求、對生活舒適度的追求已經(jīng)有限空間的無限利用追求都越來越高，因此想要在不斷內(nèi)卷的市場下收獲更多青睞，得房率是一方面，更重要的還在于如何將“負公攤”做到真實用。