每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

土拍供地，也是一門藝術(shù)。

5月19日，豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊（簡稱“02地塊”），進(jìn)入用地預(yù)申請，交易起始價(jià)20.8億元，折合樓面價(jià)約4.02萬元/㎡。

它將在6月下旬產(chǎn)生買家。

在這一個(gè)月的時(shí)間里，建發(fā)房產(chǎn)北京總經(jīng)理華曉巍也許有個(gè)擔(dān)心，誰與爭鋒？

他應(yīng)該是02地塊最堅(jiān)定的買家。

因?yàn)椋?2地塊的西面一路之隔，是他管轄的建發(fā)金茂觀宸，即NY-030（南區(qū)）-01地塊。

為了掩護(hù)01地塊，豐臺區(qū)刻意控制了供地節(jié)奏，將02地塊掛牌延后了近7個(gè)月，剛好是一個(gè)樓盤從拿地到開盤的周期。

去年11月29日，建發(fā)房產(chǎn)以24.35億元底價(jià)摘得01地塊；今年3月14日，觀宸拿到預(yù)售許可證。截至5月22日，網(wǎng)簽124套、去化率26%，成交均價(jià)7.89萬元/平米。

這個(gè)成績，放在豐臺樓市，算是非常靚麗的。

觀宸的成功，豐臺區(qū)相關(guān)主管部門看在眼里，順勢把02地塊上架，也就理所當(dāng)然。

依花姐看來，NY-030地塊至少有四段故事。

故事①：整塊上架，按下暫停鍵

2024年8月20日，北京自規(guī)委上架了豐臺新宮區(qū)域的NY-030（南區(qū)）地塊。

這塊地有點(diǎn)大。

它的出讓規(guī)模5.39萬㎡，容積率2.4——扣除寬15米的街坊路，實(shí)際容積率約2.64，地上建筑規(guī)模12.93萬㎡，起始價(jià)52億元，樓面地價(jià)4.02萬元/平米，銷售指導(dǎo)價(jià)為8.3萬元/㎡。

那個(gè)時(shí)間點(diǎn)賣地，很敏感。豐臺樓市處于冰點(diǎn)時(shí)期，新房供應(yīng)量上萬套，絕大部分樓盤成交低迷。

尤其是新宮板塊，030（南區(qū)）地塊東南1.3公里的中海公元里，成交十分慘淡。

它于2024年3月開盤，供應(yīng)了622套，當(dāng)時(shí)的網(wǎng)簽僅14套，成交均價(jià)6.42元/平米——比銷售指導(dǎo)價(jià)縮水了約1.4萬元/平方米。

這就是現(xiàn)實(shí)。一個(gè)月后的9月19日，北京自規(guī)委給NY-030（南區(qū)）地塊按下了暫停鍵。

原文的表述是：“因故暫停”，至于是什么緣故，沒有明說。

可以確定是，只是暫停而已。

故事②：建發(fā)金茂扛下兩條街坊路

時(shí)間又過了一個(gè)月。

10月25日，北京自規(guī)委突然掛出的NY-030（南區(qū)）-01使用權(quán)掛牌出讓公告。這表明，NY-030（南區(qū)）地塊被改頭換面，拆細(xì)出讓。

01地塊位于整個(gè)南區(qū)地塊的西半部分，土地面積3.04萬㎡，地上建筑規(guī)模6.08萬㎡，樓面地價(jià)4.04萬元/平米，起始價(jià)為24.32億元。

如此一來，買家的壓力小了。否則，土地流拍，不是面子問題，會影響豐臺的供地情況。

和第一次整個(gè)地塊掛牌相比，01地塊主要有4個(gè)變化：

1、總價(jià)少了53%，面積縮水了44%；2、容積率從2.4降為2.0；3、地塊北擴(kuò)15米；4、街坊路由“一”字型，變“L”型。

街坊路是一個(gè)容積率的隱形殺手，開發(fā)商為它埋單事小，還占用地塊使用面積。

一塊3.04萬平米地塊，僅街坊路就占地5121.44平米，這意味著01地塊的實(shí)際容積率回到了2.4左右，和中海公元里持平。

當(dāng)然，這次比第一次供地時(shí)，容積率還是降低了0.22。

11月29日，建發(fā)房產(chǎn)扛下了所有，背負(fù)兩條街坊路，打造成觀宸，后來引金茂入股。

故事③：隱秘的參數(shù)差異

觀宸開盤兩個(gè)月，02地塊該上場了。

它占地2.59公頃，規(guī)劃地上建筑面積5.18萬㎡，容積率2.0，建筑控制高度45米（局部60米），交易起始價(jià)20.8億元。

從表面上，02地塊的主要參數(shù)和01地塊都沒有變化：容積率一樣，控高一樣，樓面價(jià)也是一樣。

在花姐看來，它們的差異很隱蔽。

1、占地面積：01地塊扣除街坊路后，實(shí)際占地面積為2.528萬平米，比02地塊的占地少了620平米；

2、容積率：兩塊地的容積率指標(biāo)都是2.0，但01地塊有兩條街坊路，實(shí)際容積率為2.4，意味著觀宸的密度更大。

換句話說，02地塊的素質(zhì)比觀宸要好。因此，觀宸不惜違規(guī)，悄悄增配了風(fēng)雨連廊。（詳見《建發(fā)海晏，擦邊球落空了》）

既然02地塊更佳，爭搶它的房企就會更多。

一旦02地塊被其它房企奪走，觀宸就會遭到背刺。畢竟，觀宸還有300多套沒網(wǎng)簽。

這也正是建發(fā)華曉巍所擔(dān)心的。如果地價(jià)過高，他有點(diǎn)騎虎難下。

故事④：030地塊（北區(qū)）吃了“暗虧”

豐臺槐新NY-030地塊，還有第四段故事。

按照01地塊02地塊的間隔，有關(guān)NY-030北地塊的故事，應(yīng)該會發(fā)生在明年年初。

從土地文件看，豐臺槐新NY-030地塊原本打算分兩次供地，一次南區(qū)，一次北區(qū)。

由于南區(qū)出現(xiàn)了變故，就變成分三次供地。

復(fù)盤一下南區(qū)的供地，花姐發(fā)現(xiàn)北區(qū)至少吃了兩個(gè)暗虧：

1、觀宸北擴(kuò)15米，相當(dāng)于占用了北區(qū)2400用地面積；

2、南北兩區(qū)之間原來有一條街坊路，全部由南區(qū)承擔(dān)，現(xiàn)在02地塊未設(shè)街坊路，意味著北區(qū)里會設(shè)一條2200平米街坊路，與觀宸北面街坊路打通。

也就是說，北區(qū)的用地面積會縮水4600平米。

NY-030地塊的總占地9.03萬平米，扣除觀宸和02地塊占地，還剩下3.4萬平米——南向長約300米。

它的北面緊挨龍門醋廠，離地鐵4號線、19號線新宮站更近，綜合素質(zhì)更佳。

看完豐臺區(qū)的供地策略，你是否覺得有點(diǎn)高明呢？