近日，湖北漢川市某別墅購房糾紛引發關注。購房者周女士因按揭失敗要求退房退款遭到開發商拒絕，上訴后，法院也駁回了周女士的請求，這是為什么呢？

據報道，2021年，周女士看中了一套房產，周女士有其他房產和貸款，擔心自己辦不下房貸，但是銷售員承諾可以協助辦理按揭，辦不成可退房、退款。于是，周女士簽訂了《訂購協議》，并支付124萬元首付款購得別墅。《訂購協議》中約定，買方承諾簽訂協議后不換房、退房，簽訂7日內足額付清購房款，并備注“如有變化，可退可換”。然而，因名下多套房產、征信等問題，銀行按揭遲遲未批。周女士要求按《訂購協議》退房退款時，銷售員卻已經辭職了。開發商的相關負責人也在幾次溝通后將周女士拉黑。

于是，周女士依據相關協議，提起訴訟，要求退房退款。但是，法院審理認為，《商品房買賣合同》已覆蓋《訂購協議》條款，且按揭責任在購房者，周女士因未履約構成違約，無權解除合同。

原來，周女士后續與開發商簽訂了正式的《商品房買賣合同》，其中約定：“合同簽訂后，買房人向銀行申請按揭貸款185萬元，買房人已明確知道銀行及公積金管理機構對上述按揭貸款申請所需的條件和應交的資料，因此不能辦理按揭貸款的責任由買房人承擔；按揭審批額度不足、按揭未審批等情況下，買房人在審批終了15日內未付清剩余房款，按違約處理，并按時間段支付違約金。”

根據民法典規定，預約合同（如《訂購協議》）旨在約定未來簽訂本約合同（如《商品房買賣合同》），在本約合同（如本案中的《商品房買賣合同》）成立時，雙方權利義務以本約條款為準。本案中，法院認定后續《商品房買賣合同》已調整雙方責任，開發商協助辦按揭的承諾未被寫入正式合同，購房者需自行承擔按揭風險。

在實際購房過程中，很多購房人都容易忽略的一點，在購房時，開發商可能會承諾“協助辦貸”、“辦不下按揭可以退房”等，有些是口頭承諾，有些則落實到了協議里，但是，如果后續簽訂了正式的《商品房買賣合同》，合同中相關的條款和約定可能會產生變化，我們一定要注意。類似的情況還有，《商品房買賣合同》及《補充協議》這兩位“形影不離的好兄弟”，通常來講，補充協議中的條款可能會覆蓋掉《商品房買賣合同》中的條款。因此，但凡是需要我們落筆簽字的文件，一定要仔細檢查文件中的內容，確保我們完全理解并認同，再簽字。

周女士的遭遇并非個例，在我們日常咨詢的過程中遇到過許多類似案例。在這里還是想提醒大家，在購房過程中要量力而行。不要輕信開發商可以協助辦貸，無論開發商以何種形式幫我們辦理貸款，最終都會將相關風險轉移到我們自己身上。