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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

要說如今地產(chǎn)行業(yè)里面，最受關(guān)注的城市，深圳可以說仍然排在前三，曾經(jīng)一段時間，深圳樓市就是整個行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，一舉一動都影響著行業(yè)進(jìn)程。

深圳作為中國特色社會主義先行示范區(qū)，往往是房地產(chǎn)調(diào)控政策（如"二手房參考價"）的試點(diǎn)城市。其政策創(chuàng)新（如"雙限房""共有產(chǎn)權(quán)房"探索）常為其他城市提供范本。

2023年推出的"認(rèn)房不認(rèn)貸"、下調(diào)首付比例等政策，深圳均是首批響應(yīng)的一線城市，每次新政策出臺，首先看到表現(xiàn)力的就是深圳。

隨著整個行業(yè)供需關(guān)系與業(yè)務(wù)模式的升級與進(jìn)化，深圳市場近去年來看，整個房企的格局也都發(fā)生了本質(zhì)的變化。

從早期的百花齊放，到高周轉(zhuǎn)時代深圳房企的全國化布局，到如今本土中小房企與央企軍團(tuán)的雙雄鼎立，深圳房地產(chǎn)行業(yè)的周期變化也是最大的。

深圳樓市的特殊性在于，它既是政策試驗(yàn)田，又是資本競技場，更是剛需絞肉機(jī)。這種多重身份使其動向始終具有超出地域的指標(biāo)意義。

頭部陣營劇烈洗牌：從“粵系爭霸”到“土著雄起”

作為一個在深圳生活了19年的“外地版深圳人”，近5年來說，哪怕回到10年前，這片江山的絕對霸主永遠(yuǎn)都不是我們說的頭部央企。

如今雄霸天下的四大頭部央企，早期在深圳的含金量一直不算太高，如果不是華潤開發(fā)了大沖舊改，頭部央企的存在感都不是特別強(qiáng)烈。

另外招商蛇口前幾年也一直偏安一方，中海的口碑這幾年實(shí)在太差，深圳本地對中海這個品牌也一直好感較弱。

在2018年之前來看，深圳房企真正的霸主是萬科，佳兆業(yè)，龍光等傳統(tǒng)巨頭，憑借超強(qiáng)的運(yùn)營能力與對深圳市場的絕對領(lǐng)悟力，雄霸多年。

佳兆業(yè)作為舊改專家，也是最早一批實(shí)現(xiàn)全國化拓展的深圳房企，后期的龍光地產(chǎn)，花樣年地產(chǎn)，都只能算是佳兆業(yè)的學(xué)徒與小弟。

有很大一部分時間，金地在深圳市場也是存在感不強(qiáng)的，作為與萬科幾乎復(fù)制粘貼的發(fā)展軌跡，金地的節(jié)奏還是相對于萬科來說慢了好幾拍。

因此，從這個時間來看，高周轉(zhuǎn)時代行業(yè)發(fā)展最快的幾年，深圳房企的認(rèn)知度來說還是本土巨頭為主，畢竟招保萬金四大金剛有三家總部位居深圳。

隨著萬科，金地，招商蛇口，華潤置地等頭部巨頭的全國化進(jìn)程，深圳頭部民企也形成了一定的追逐趨勢，因?yàn)楹芏嗌钲诜科蟮暮诵母吖芾锩妫瑏碜匀f科金地的地產(chǎn)人還是比較多的。

這一時期的深圳房企軍團(tuán)，各自都有各自的絕活，萬科善于農(nóng)村包圍城市，也是當(dāng)時房企巨頭里面管理水平最高的。

尤其是萬科物業(yè)的加持，萬科在非市區(qū)拿地較多，但是仍然可以有很好的溢價空間與品質(zhì)保障，當(dāng)時擁有一套萬科的房子，在深圳市場上絕對已經(jīng)是中產(chǎn)以上。

佳兆業(yè)集團(tuán)有了舊改加持，在深圳各個區(qū)位都多點(diǎn)開花，其城市更新的土地儲備非常驚人，可以說是深圳房企里面的超級地主。

這一時期來看，深圳發(fā)展起來的房企全國化布局趨勢較為明顯，而且房企多關(guān)注的是規(guī)模制勝，深圳很多沒有對外擴(kuò)張民營房企反而都異常低調(diào)。

不過隨著2021年規(guī)模化房企最后的輝煌過后，深圳幾個全國化布局的頂流紛紛暴雷，此刻開始，也宣告深圳房企格局再次迎來巨變。

星河，卓越，鴻榮源深圳三巨頭的迅速崛起，也宣告深圳市場正式進(jìn)入央企軍團(tuán)與本土穩(wěn)健民企的直接PK。

新民企三巨頭：“高杠桿高周轉(zhuǎn)”到“城市更新”突圍

其實(shí)如果不是早期那一批深圳房企的高杠桿策略，像深圳佳兆業(yè)這種超級地主，絕對可以說是雄霸深圳的節(jié)奏，其土地含金量至今仍然值得持續(xù)關(guān)注。

在這一時期，行業(yè)游戲規(guī)則完全進(jìn)化，深圳樓市也經(jīng)歷了10年的急速發(fā)展，房價已經(jīng)高不可攀，行業(yè)金融屬性過強(qiáng)，因此也該停下腳步了。

深圳早期享譽(yù)江湖的上市房企三巨頭：佳兆業(yè)，龍光，花樣年陸續(xù)宣告違約，旗下團(tuán)隊(duì)逐漸解散與撤離，這一時期的深圳房企迎來新三巨頭的時代。

卓越集團(tuán)作為一家堅持雙輪驅(qū)動的房企，其整體牌面其實(shí)一直都還不錯，其爭議性也非常大，特別是早期在行業(yè)下行時期在一線城市瘋狂拿地的一系列操作。

卓越與佳兆業(yè)的發(fā)展軌跡比較類似，都是城市更新專家，也是全國房企里面極少數(shù)成立獨(dú)立城市更新集團(tuán)的房企，屬于舊改種子選手。

雖然都是舊改出身，但是卓越集團(tuán)堅持雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，作為深圳的寫字樓大王，其資產(chǎn)含金量突出，因此也挺過了這一輪周期風(fēng)險。

如今卓越憑借在深圳的優(yōu)質(zhì)土地儲備與城市更新經(jīng)驗(yàn)，每年都可以保障百億+的規(guī)模，因此在深圳市場上仍然還是相當(dāng)有含金量的頭部頂流房企。

卓越這兩年在深圳市場都是多盤開花，特別是在深圳龍華片區(qū)，其多個項(xiàng)目陸續(xù)迎來入市，旗下物管上市公司市值也相當(dāng)穩(wěn)定。

新三巨頭之一的星河集團(tuán)，也是如今穿越周期的典型深圳房企。作為第一批布局深圳的潮汕軍團(tuán)，其背景較為低調(diào)，但是老板比較更加務(wù)實(shí)。

星河地產(chǎn)身上確實(shí)有很多潮汕老板的影子，創(chuàng)始人包工頭出身，對員工也非常大方，在商業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營方面，星河具備較強(qiáng)的綜合競爭力。

星河地產(chǎn)相對于其他兩大巨頭，最大的特別就是廣深兩地都是其核心地盤，在深圳與廣州南沙都有很強(qiáng)的土地儲備。

盡管星河地產(chǎn)整體規(guī)模不算特別大，但是其聚焦廣深兩地多年，整體雇主與產(chǎn)品口碑一直不錯，因此，也被稱為“大灣區(qū)扛把子”。

最近3年，在房企排行榜上，多次出現(xiàn)了一個深圳房企的名號：鴻榮源集團(tuán)，這是一家這幾年多次登上熱搜的典型房企。

鴻榮源在深圳早期出圈的原因還是其打造了多個綜合體項(xiàng)目，體量大，涉及到公建較多，并且持有大量的高端商業(yè)，綜合影響力持續(xù)擴(kuò)大。

其開發(fā)的位于龍華的超級大盤：鴻榮源壹方中心，可謂是其造城操盤邏輯的集大成作品，超大的住宅社區(qū)，加上大體量的高端商業(yè)加持，也讓其在深圳市場一飛沖天。

加上后期寶安前海區(qū)域的超級大盤持續(xù)火爆，鴻榮源的品牌溢價能力也逐步提高，特別是其物業(yè)管理，口碑持續(xù)上升，整體競爭力優(yōu)勢凸顯。

可以看到，依托早期舊改土地儲備加持，深圳本土三巨頭在可持續(xù)發(fā)展道路方面都有各自的核心競爭力，也是全國房企陣營里面，最為特殊的存在。

央企三巨頭：深圳市場的土地焦慮

國進(jìn)民退的大趨勢下，深圳市場作為三家頭部央企的總部所在地，深圳市場仍然是競爭最大的城市之一，但是也是讓三家房企最焦慮的城市。

作為后萬科時代的深圳市場，在國央企陣營里面，也進(jìn)入了資源型到運(yùn)營型兩個品類，其中深鐵，深業(yè)集團(tuán)為老牌資源型玩家。

深鐵置業(yè)作為深耕TOd多年的國企開發(fā)商，有了地鐵集團(tuán)的資源加持，地鐵建到哪里，房子就蓋到哪里，屬于閉眼賺錢的邏輯。

不過隨著這幾年深鐵集團(tuán)陸續(xù)支援萬科，深鐵在主營業(yè)務(wù)方面也面臨較大虧損，地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)很難盈利，地產(chǎn)板塊也面臨利潤下降等核心問題。

深業(yè)集團(tuán)與深鐵置業(yè)都屬于深圳國資委直接管理的國企，這幾年在深圳的項(xiàng)目也呈現(xiàn)了多元化布局，如今都需要在存量運(yùn)營方面加大投入。

招商蛇口作為深圳蛇口的超級地主，早幾年在南山開發(fā)了多個豪宅項(xiàng)目，近幾年在深圳灣，前海也有多個項(xiàng)目交付，特別是去年招商蛇口迎來較大規(guī)模效應(yīng)。

招商蛇口去年在深圳登頂了銷售亞軍寶座，不過招商蛇口未來新項(xiàng)目數(shù)量在逐年減少，市場上銷售的尾盤居多，純住宅新盤也面臨缺席狀態(tài)。

因此，2025年到后期，招商蛇口的銷售規(guī)模可能會有較大的影響，目前需要解決的是核心土地儲備問題。

與招商蛇口面臨一樣的問題是中海地產(chǎn)，在深圳可謂是這幾年維權(quán)最多的房企，在前兩年交付的中海地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中，也確實(shí)需要面臨一些輿論壓力。

雖然去年憑借中海玖序的熱銷登頂深圳銷售第一的寶座，隨著項(xiàng)目的慢慢清盤，中海地產(chǎn)在深圳后續(xù)可開發(fā)項(xiàng)目也面臨缺貨狀態(tài)。

中海地產(chǎn)一直在深圳市場開發(fā)都是偏重招拍掛擴(kuò)儲為主，與華潤置地的城市運(yùn)營，招商蛇口深耕蛇口策略也完全不同，其土地獲取方式較為單一。

中海地產(chǎn)如果還想要在未來持續(xù)穩(wěn)定住頭部房企的位置，這土地儲備問題仍然是最大需要解決的。

華潤置地可謂是頭部央企玩家里面最懂深圳的，在深圳各個區(qū)域都有一定的土地儲備與可售項(xiàng)目，并且在城市更新方面也有很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)布局。

萬象城的橫空出世，也讓華潤置地城市運(yùn)營戰(zhàn)略得到充分發(fā)揮，南山大沖舊改的成功開發(fā)也讓華潤置地的豪宅打響了名號。

華潤置地作為央企里面最為特殊的存在，高端商業(yè)IP強(qiáng)勁，又能代建政府公建，在豪宅產(chǎn)品方面也有沉淀，綜合來看，深圳市場還是認(rèn)可華潤的品牌。

或許也是種種原因，前段時間中海與華潤聯(lián)合拿地的百億地王項(xiàng)目，如今也完全交給了華潤置地操盤，這或許也是友商給與華潤置地的最大認(rèn)可。

小民企才是深圳核心

深圳作為寸土寸金的國際化城市，由于住宅土地嚴(yán)重缺失，深圳整體已經(jīng)提前進(jìn)入存量市場，房企想要在這里還有飯吃，城市更新不得不持續(xù)深耕。

除去傳統(tǒng)的三大巨頭與國央企軍團(tuán)以外，市場上每年都有不少中小房企項(xiàng)目入市，這些房企綜合穩(wěn)健，幾乎都是自有資金開發(fā)，也形成了一定的可持續(xù)性。

這幾年深圳市場活躍的中小房企也確實(shí)不少，深圳信義，金光華集團(tuán)，深圳新世界集團(tuán)等，都顯現(xiàn)了其競爭力。

深圳作為一線城市，整體房價還是比較高的，如果一家房企每年能有一個項(xiàng)目入市，其實(shí)只要能夠周轉(zhuǎn)，整體在深圳持續(xù)開發(fā)還是很有競爭力的。

從前5個月數(shù)據(jù)反饋，深圳一手房頻頻出現(xiàn)多個日光項(xiàng)目，其背后的開發(fā)商多數(shù)都是本土房企為主，也多是剛需項(xiàng)目，去化都還不錯。

深圳信義地產(chǎn)土地儲備非常扎實(shí)，一躍成為當(dāng)時在深圳羅崗?fù)恋貎渥疃嗟拈_發(fā)商，其背后也有制造業(yè)的家底儲備，在深圳一直屬于低調(diào)的王者。

早年做汽車玻璃起家的信義，在龍崗擁有大量廠房，為涉足舊改打下基礎(chǔ)。信義地產(chǎn)自成立以來，地產(chǎn)項(xiàng)目也多由舊改轉(zhuǎn)化而來。

能夠在深圳穩(wěn)健持續(xù)開發(fā)幾十年，其獨(dú)特的門道外面的朋友也很難模仿，這或許又是深圳特殊吧。

老李的信義系產(chǎn)業(yè)覆蓋各類玻璃、光伏發(fā)電站、鋰電池及儲能實(shí)施，總市值達(dá)到了2400億港元左右，未來不知道信義地產(chǎn)會不會上市。

金光華相對于信義地產(chǎn)來說，就比較耳熟能詳了，如今位于羅湖國貿(mào)的超級購物中心“金光華廣場”，就是屬于金光華集團(tuán)的持有物業(yè)。

金光華的土地項(xiàng)目多數(shù)位于龍華，布吉與龍崗地區(qū)，作為同樣舊改開發(fā)邏輯為主的本土房企，每年都有項(xiàng)目入市，持續(xù)開發(fā)也不會有很大問題。

近期金光華在深圳觀瀾開發(fā)的金光華溪山禾璽御府，也迎來了一波大熱趨勢，也形成了與超級大盤鴻榮源觀城直接PK的局面。

深圳新世界集團(tuán)又是另外一家低調(diào)王者，其開發(fā)的項(xiàng)目多為豪宅為主，在蛇口，福田等地今年都有新項(xiàng)目入市。

特別注意的是，近期福田最新的豪宅項(xiàng)目：新世界香蜜四季家園，還未正式入市就成為深圳今年豪宅市場的超級黑馬。

新世界香蜜四季家園，為福田香蜜湖華泰小區(qū)舊改項(xiàng)目。項(xiàng)目位于福田區(qū)香梅路與新聞路交匯處，更新后總建面達(dá)46.7萬㎡，規(guī)劃為集住宅、公寓、商業(yè)、酒店、幼兒園及公共配套于一體的大型綜合體。

福田香蜜湖片區(qū)已經(jīng)很久沒有新盤入市了，作為傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，本項(xiàng)目還是非常吸睛的，福田的板塊價值確實(shí)需要重塑了。

總的來說，深圳房企格局已從"規(guī)模競賽"轉(zhuǎn)向"生存競賽"，未來或?qū)⑦M(jìn)一步演變?yōu)?國家隊(duì)主導(dǎo)+中小玩家"的生態(tài)。

那些具備低融資成本、及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的房企，才有機(jī)會在這座土地稀缺的超大城市中持續(xù)立足。

今天就聊到這里，對深圳市場想分享的也歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點(diǎn)贊。

下期我們聊聊廣州房企的江湖混戰(zhàn)，敬請期待。

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地產(chǎn)一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，15年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注房企戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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