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大家好，我是地產高富帥。

要說如今地產行業里面，最受關注的城市，深圳可以說仍然排在前三，曾經一段時間，深圳樓市就是整個行業的風向標，一舉一動都影響著行業進程。

深圳作為中國特色社會主義先行示范區，往往是房地產調控政策（如"二手房參考價"）的試點城市。其政策創新（如"雙限房""共有產權房"探索）常為其他城市提供范本。

2023年推出的"認房不認貸"、下調首付比例等政策，深圳均是首批響應的一線城市，每次新政策出臺，首先看到表現力的就是深圳。

隨著整個行業供需關系與業務模式的升級與進化，深圳市場近去年來看，整個房企的格局也都發生了本質的變化。

從早期的百花齊放，到高周轉時代深圳房企的全國化布局，到如今本土中小房企與央企軍團的雙雄鼎立，深圳房地產行業的周期變化也是最大的。

深圳樓市的特殊性在于，它既是政策試驗田，又是資本競技場，更是剛需絞肉機。這種多重身份使其動向始終具有超出地域的指標意義。

頭部陣營劇烈洗牌：從“粵系爭霸”到“土著雄起”

作為一個在深圳生活了19年的“外地版深圳人”，近5年來說，哪怕回到10年前，這片江山的絕對霸主永遠都不是我們說的頭部央企。

如今雄霸天下的四大頭部央企，早期在深圳的含金量一直不算太高，如果不是華潤開發了大沖舊改，頭部央企的存在感都不是特別強烈。

另外招商蛇口前幾年也一直偏安一方，中海的口碑這幾年實在太差，深圳本地對中海這個品牌也一直好感較弱。

在2018年之前來看，深圳房企真正的霸主是萬科，佳兆業，龍光等傳統巨頭，憑借超強的運營能力與對深圳市場的絕對領悟力，雄霸多年。

佳兆業作為舊改專家，也是最早一批實現全國化拓展的深圳房企，后期的龍光地產，花樣年地產，都只能算是佳兆業的學徒與小弟。

有很大一部分時間，金地在深圳市場也是存在感不強的，作為與萬科幾乎復制粘貼的發展軌跡，金地的節奏還是相對于萬科來說慢了好幾拍。

因此，從這個時間來看，高周轉時代行業發展最快的幾年，深圳房企的認知度來說還是本土巨頭為主，畢竟招保萬金四大金剛有三家總部位居深圳。

隨著萬科，金地，招商蛇口，華潤置地等頭部巨頭的全國化進程，深圳頭部民企也形成了一定的追逐趨勢，因為很多深圳房企的核心高管里面，來自萬科金地的地產人還是比較多的。

這一時期的深圳房企軍團，各自都有各自的絕活，萬科善于農村包圍城市，也是當時房企巨頭里面管理水平最高的。

尤其是萬科物業的加持，萬科在非市區拿地較多，但是仍然可以有很好的溢價空間與品質保障，當時擁有一套萬科的房子，在深圳市場上絕對已經是中產以上。

佳兆業集團有了舊改加持，在深圳各個區位都多點開花，其城市更新的土地儲備非常驚人，可以說是深圳房企里面的超級地主。

這一時期來看，深圳發展起來的房企全國化布局趨勢較為明顯，而且房企多關注的是規模制勝，深圳很多沒有對外擴張民營房企反而都異常低調。

不過隨著2021年規模化房企最后的輝煌過后，深圳幾個全國化布局的頂流紛紛暴雷，此刻開始，也宣告深圳房企格局再次迎來巨變。

星河，卓越，鴻榮源深圳三巨頭的迅速崛起，也宣告深圳市場正式進入央企軍團與本土穩健民企的直接PK。

新民企三巨頭：“高杠桿高周轉”到“城市更新”突圍

其實如果不是早期那一批深圳房企的高杠桿策略，像深圳佳兆業這種超級地主，絕對可以說是雄霸深圳的節奏，其土地含金量至今仍然值得持續關注。

在這一時期，行業游戲規則完全進化，深圳樓市也經歷了10年的急速發展，房價已經高不可攀，行業金融屬性過強，因此也該停下腳步了。

深圳早期享譽江湖的上市房企三巨頭：佳兆業，龍光，花樣年陸續宣告違約，旗下團隊逐漸解散與撤離，這一時期的深圳房企迎來新三巨頭的時代。

卓越集團作為一家堅持雙輪驅動的房企，其整體牌面其實一直都還不錯，其爭議性也非常大，特別是早期在行業下行時期在一線城市瘋狂拿地的一系列操作。

卓越與佳兆業的發展軌跡比較類似，都是城市更新專家，也是全國房企里面極少數成立獨立城市更新集團的房企，屬于舊改種子選手。

雖然都是舊改出身，但是卓越集團堅持雙輪驅動戰略，作為深圳的寫字樓大王，其資產含金量突出，因此也挺過了這一輪周期風險。

如今卓越憑借在深圳的優質土地儲備與城市更新經驗，每年都可以保障百億+的規模，因此在深圳市場上仍然還是相當有含金量的頭部頂流房企。

卓越這兩年在深圳市場都是多盤開花，特別是在深圳龍華片區，其多個項目陸續迎來入市，旗下物管上市公司市值也相當穩定。

新三巨頭之一的星河集團，也是如今穿越周期的典型深圳房企。作為第一批布局深圳的潮汕軍團，其背景較為低調，但是老板比較更加務實。

星河地產身上確實有很多潮汕老板的影子，創始人包工頭出身，對員工也非常大方，在商業產業運營方面，星河具備較強的綜合競爭力。

星河地產相對于其他兩大巨頭，最大的特別就是廣深兩地都是其核心地盤，在深圳與廣州南沙都有很強的土地儲備。

盡管星河地產整體規模不算特別大，但是其聚焦廣深兩地多年，整體雇主與產品口碑一直不錯，因此，也被稱為“大灣區扛把子”。

最近3年，在房企排行榜上，多次出現了一個深圳房企的名號：鴻榮源集團，這是一家這幾年多次登上熱搜的典型房企。

鴻榮源在深圳早期出圈的原因還是其打造了多個綜合體項目，體量大，涉及到公建較多，并且持有大量的高端商業，綜合影響力持續擴大。

其開發的位于龍華的超級大盤：鴻榮源壹方中心，可謂是其造城操盤邏輯的集大成作品，超大的住宅社區，加上大體量的高端商業加持，也讓其在深圳市場一飛沖天。

加上后期寶安前海區域的超級大盤持續火爆，鴻榮源的品牌溢價能力也逐步提高，特別是其物業管理，口碑持續上升，整體競爭力優勢凸顯。

可以看到，依托早期舊改土地儲備加持，深圳本土三巨頭在可持續發展道路方面都有各自的核心競爭力，也是全國房企陣營里面，最為特殊的存在。

央企三巨頭：深圳市場的土地焦慮

國進民退的大趨勢下，深圳市場作為三家頭部央企的總部所在地，深圳市場仍然是競爭最大的城市之一，但是也是讓三家房企最焦慮的城市。

作為后萬科時代的深圳市場，在國央企陣營里面，也進入了資源型到運營型兩個品類，其中深鐵，深業集團為老牌資源型玩家。

深鐵置業作為深耕TOd多年的國企開發商，有了地鐵集團的資源加持，地鐵建到哪里，房子就蓋到哪里，屬于閉眼賺錢的邏輯。

不過隨著這幾年深鐵集團陸續支援萬科，深鐵在主營業務方面也面臨較大虧損，地鐵運營業務很難盈利，地產板塊也面臨利潤下降等核心問題。

深業集團與深鐵置業都屬于深圳國資委直接管理的國企，這幾年在深圳的項目也呈現了多元化布局，如今都需要在存量運營方面加大投入。

招商蛇口作為深圳蛇口的超級地主，早幾年在南山開發了多個豪宅項目，近幾年在深圳灣，前海也有多個項目交付，特別是去年招商蛇口迎來較大規模效應。

招商蛇口去年在深圳登頂了銷售亞軍寶座，不過招商蛇口未來新項目數量在逐年減少，市場上銷售的尾盤居多，純住宅新盤也面臨缺席狀態。

因此，2025年到后期，招商蛇口的銷售規模可能會有較大的影響，目前需要解決的是核心土地儲備問題。

與招商蛇口面臨一樣的問題是中海地產，在深圳可謂是這幾年維權最多的房企，在前兩年交付的中海地產開發的項目中，也確實需要面臨一些輿論壓力。

雖然去年憑借中海玖序的熱銷登頂深圳銷售第一的寶座，隨著項目的慢慢清盤，中海地產在深圳后續可開發項目也面臨缺貨狀態。

中海地產一直在深圳市場開發都是偏重招拍掛擴儲為主，與華潤置地的城市運營，招商蛇口深耕蛇口策略也完全不同，其土地獲取方式較為單一。

中海地產如果還想要在未來持續穩定住頭部房企的位置，這土地儲備問題仍然是最大需要解決的。

華潤置地可謂是頭部央企玩家里面最懂深圳的，在深圳各個區域都有一定的土地儲備與可售項目，并且在城市更新方面也有很強的團隊布局。

萬象城的橫空出世，也讓華潤置地城市運營戰略得到充分發揮，南山大沖舊改的成功開發也讓華潤置地的豪宅打響了名號。

華潤置地作為央企里面最為特殊的存在，高端商業IP強勁，又能代建政府公建，在豪宅產品方面也有沉淀，綜合來看，深圳市場還是認可華潤的品牌。

或許也是種種原因，前段時間中海與華潤聯合拿地的百億地王項目，如今也完全交給了華潤置地操盤，這或許也是友商給與華潤置地的最大認可。

小民企才是深圳核心

深圳作為寸土寸金的國際化城市，由于住宅土地嚴重缺失，深圳整體已經提前進入存量市場，房企想要在這里還有飯吃，城市更新不得不持續深耕。

除去傳統的三大巨頭與國央企軍團以外，市場上每年都有不少中小房企項目入市，這些房企綜合穩健，幾乎都是自有資金開發，也形成了一定的可持續性。

這幾年深圳市場活躍的中小房企也確實不少，深圳信義，金光華集團，深圳新世界集團等，都顯現了其競爭力。

深圳作為一線城市，整體房價還是比較高的，如果一家房企每年能有一個項目入市，其實只要能夠周轉，整體在深圳持續開發還是很有競爭力的。

從前5個月數據反饋，深圳一手房頻頻出現多個日光項目，其背后的開發商多數都是本土房企為主，也多是剛需項目，去化都還不錯。

深圳信義地產土地儲備非常扎實，一躍成為當時在深圳羅崗土地儲備最多的開發商，其背后也有制造業的家底儲備，在深圳一直屬于低調的王者。

早年做汽車玻璃起家的信義，在龍崗擁有大量廠房，為涉足舊改打下基礎。信義地產自成立以來，地產項目也多由舊改轉化而來。

能夠在深圳穩健持續開發幾十年，其獨特的門道外面的朋友也很難模仿，這或許又是深圳特殊吧。

老李的信義系產業覆蓋各類玻璃、光伏發電站、鋰電池及儲能實施，總市值達到了2400億港元左右，未來不知道信義地產會不會上市。

金光華相對于信義地產來說，就比較耳熟能詳了，如今位于羅湖國貿的超級購物中心“金光華廣場”，就是屬于金光華集團的持有物業。

金光華的土地項目多數位于龍華，布吉與龍崗地區，作為同樣舊改開發邏輯為主的本土房企，每年都有項目入市，持續開發也不會有很大問題。

近期金光華在深圳觀瀾開發的金光華溪山禾璽御府，也迎來了一波大熱趨勢，也形成了與超級大盤鴻榮源觀城直接PK的局面。

深圳新世界集團又是另外一家低調王者，其開發的項目多為豪宅為主，在蛇口，福田等地今年都有新項目入市。

特別注意的是，近期福田最新的豪宅項目：新世界香蜜四季家園，還未正式入市就成為深圳今年豪宅市場的超級黑馬。

新世界香蜜四季家園，為福田香蜜湖華泰小區舊改項目。項目位于福田區香梅路與新聞路交匯處，更新后總建面達46.7萬㎡，規劃為集住宅、公寓、商業、酒店、幼兒園及公共配套于一體的大型綜合體。

福田香蜜湖片區已經很久沒有新盤入市了，作為傳統豪宅片區，本項目還是非常吸睛的，福田的板塊價值確實需要重塑了。

總的來說，深圳房企格局已從"規模競賽"轉向"生存競賽"，未來或將進一步演變為"國家隊主導+中小玩家"的生態。

那些具備低融資成本、及產業運營能力的房企，才有機會在這座土地稀缺的超大城市中持續立足。

今天就聊到這里，對深圳市場想分享的也歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

下期我們聊聊廣州房企的江湖混戰，敬請期待。

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地產一品塘，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，15年以上地產行業沉淀，關注房企戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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