眾所周知，浦東的中產(chǎn)購買力十分強大：

就連前灘南這種一片荒蕪、價格又非常貴的地方，新房都能五開五罄。

看似不合理，但是實際上又非常有道理，因為客觀的市場情況就是如此：

如今在浦東買房，拿著800-1500萬的改善預算的購房者，大家的看房方向都很一致；

除了內(nèi)環(huán)內(nèi)的大花木地區(qū)，大家基本去看的都是前灘、北蔡、御橋、唐鎮(zhèn)、三林，基本都不會往浦東北部金橋、森蘭、外高橋等板塊去看房。

浦東發(fā)展一路向南，浦東的購買力也一路向南去買房子，高價新房的熱銷是購買力用錢投票的結(jié)果。

而相比于浦東南部樓市的火爆，浦東北部的市場就有點慘：

金鼎天地的新房金鼎睿府新盤的滯銷；

金橋仁恒最新成交價，已經(jīng)和在售新房的倒掛消失；

外高橋的干掛石材、地鐵口新房陽明花園開盤零認購；

森蘭標桿社區(qū)仁恒森蘭雅苑的成交價跌回2020年。

浦東北部樓市，是不是要徹底沒落了？

其實在之前的多篇板塊分析文章里，我們就已經(jīng)對浦東北部傳統(tǒng)強勢板塊金橋、森蘭、外高橋如今的樓市情況，進行了相應的分析。

系統(tǒng)性的看，浦東北部樓市不景氣，本質(zhì)上原因只有一個：

浦東北部整體沒落了，購買力進入萎縮期，因此樓市才開始走向沒落。

眾所周知，浦東的傳統(tǒng)格局是北強南弱的。

一方面老浦東整體的版圖就是在如今浦東的北部區(qū)域，直到2009年把南匯合并之后才有了現(xiàn)在的新浦東。

左圖為 1991 年浦東新區(qū)總體規(guī)劃圖、右圖為 2000 年上海市城市總體規(guī)劃-中心城土地使用規(guī)劃

浦東北側(cè)本來就是老浦東開發(fā)的早，另一方面，老浦東四家馬車最開始也是外高橋和金橋率先成熟崛起，城配套的城市化建設也是率先展開。

90年代中期，相比于當時還剛建設陸家嘴、以及根本不知道高科技企業(yè)在哪里的張江高科；

當時金橋就靠著白色家電享譽世界，外高橋靠著工業(yè)和外貿(mào)盆滿缽滿。

浦東的城市開發(fā)邏輯直到今天都一直都是衛(wèi)星城的邏輯，先有產(chǎn)業(yè)后有城。

因此從規(guī)劃思路上，浦東也是先在金橋外高橋周邊進行樓市開發(fā)。

金橋西側(cè)率先開始了居住區(qū)建設，后面又為了引進通用汽車等外企，才有了國際社區(qū)碧云和聯(lián)洋。

外高橋早年就為了港口工人配了不少工人新村；

后面也在靠近高行的地方搞起了陽明花園一期這種外銷房，后面又開發(fā)了仁恒家園這種多層改善社區(qū)。

仁恒家園

直到2009年浦東合并前夕，整個北浦東大部分區(qū)域都已經(jīng)基本完成了城市化開發(fā)。

僅剩的區(qū)域就只有外高橋和金橋之間夾著的綠地，已經(jīng)浦東東側(cè)的幾個待開發(fā)區(qū)域。

因此當時浦東甚至還提出了一個規(guī)劃，叫做四大新市鎮(zhèn)。

如果按照當時的規(guī)劃思路下去，如今浦東第一的改善社區(qū)應該是當年的高橋新鎮(zhèn)，如今的森蘭。

正浦東c位，可以直接吸納外高橋和金橋以及陸家嘴的有錢人。

而當年就已經(jīng)啟動開發(fā)的“唐鎮(zhèn)國際社區(qū)”恐怕早就已經(jīng)成熟，合慶也不會到了今天還是不毛之地。

但是2009年浦東合并南匯，讓一切都變了。

浦東的面積一下子擴大三倍，土地充裕了，原來的規(guī)劃思路就不合適了。（原本浦東新區(qū)的面積是569.57平方公里，合并南匯區(qū)后，面積增加到了1429.67平方公里，幾乎擴大了一倍多。）

搞規(guī)劃不能只看當下，更要看未來。

如果按照原來的規(guī)劃思路，繼續(xù)向東開發(fā)完合慶曹路這些地方，就直接變成了死角，起不到承上啟下、擴大城市邊界的作用。

而合并來的南匯土地，就很難在這個規(guī)劃思路下得到快速的提升和發(fā)展。

而此時，上海市中心由于世博的開發(fā)開始向南蔓延，隨后幾年啟動的徐匯濱江和前灘的開發(fā)更是逐漸把市區(qū)范圍向南拓展。

而隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的沒落，主打高科技的張江成為浦東新的產(chǎn)業(yè)發(fā)動機，張江向東拓展還是向南拓展也是亟待解決的問題。

因此，經(jīng)過幾年的規(guī)劃調(diào)整，2015年之后，浦東的開發(fā)思路直接轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽繛橹鏖_發(fā)邏輯：

城市發(fā)展上，優(yōu)先開發(fā)空地，而非進行存量更新。

城市向南開發(fā)周康，開發(fā)御橋，開發(fā)三林，三林南，開發(fā)臨港。

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某種程度上來看，浦東北部的沒落，其實是浦東城市發(fā)展壯大的必然選擇。

搞過城市規(guī)劃的朋友應該都知道，有空地開發(fā)的時候，沒人會去搞老城區(qū)的城市更新。

成本又高，速度又慢，最終效益還未必好。

因此全國的大部分城市，在市中心的擴大方向上，都走了再造一個新城的路線，在老城區(qū)的旁邊開發(fā)新區(qū)：

比如杭州有了錢江新城，南京有了河西cbd，紹興有了鏡湖新區(qū)。

上海和他們的區(qū)別很大。

浦西市中心開發(fā)的時間太久太長，現(xiàn)代化開發(fā)又比較早，最開始起步直接就是通過老城區(qū)的舊改。

現(xiàn)代化和歷史積淀早已融為了一體，因此浦西從來沒有開發(fā)出來一個新中心，一直在傳統(tǒng)核心區(qū)及邊緣做城市更新。

如果浦東沒有合并南匯，那么后面浦東的開發(fā)思路一定是越來越浦西化的：

把空地都建好之后，就會一方面開始搞城市更新，另一方面搞資源配套的補齊，沒有醫(yī)院的建醫(yī)院，沒有商場的建商場。

但是有了大量土地的浦東，浦東其實也走上了大多數(shù)城市的規(guī)劃思路：

不斷開發(fā)新城和新的產(chǎn)業(yè)區(qū)，去承載新的產(chǎn)業(yè)和居民。

有限的資源一定是要投入到產(chǎn)出最大的新區(qū)域開發(fā)上的，因此整體浦東北部近些年的發(fā)展速度都比較緩慢。

如今的浦東北部，可以說從城市開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上都落伍了。

首先從城市建設上來看，由于當年外高橋、金橋都是按照工廠園區(qū)進行規(guī)劃的，核心界面的城市化水平都比較差。

外高橋的住宅區(qū)域至今仍有大量的城中村存在，區(qū)域內(nèi)連個像樣的商業(yè)綜合體都沒有，完全的鄉(xiāng)鎮(zhèn)感，看起來不像21世紀。

金橋的核心區(qū)有大量的廠房存在，雖然建設了副中心，但是周邊一路之隔就是各種加工廠房。

從城市規(guī)劃的整體性來看，金橋副中心的區(qū)域中心屬性，和張江副中心的差距還是比較明顯。

近些年張江地區(qū)的城市開發(fā)、配套升級大家有目共睹，相比之下，北部金橋和外高橋的城市界面的確提升有限。

而產(chǎn)業(yè)上更是不用多說。

金橋的情況大家都清楚。

外高橋由于洋山深水港的出現(xiàn)已經(jīng)成了邊緣小港，工業(yè)、外貿(mào)企業(yè)的轉(zhuǎn)型同樣也遇到了一定的壓力。

整體來看，浦東北部各區(qū)域的城市化水平升級有限，產(chǎn)業(yè)帶來的購買力增量有限，直接帶來的結(jié)果就是增量購買力的萎縮：

產(chǎn)業(yè)帶來新增購買力極少，原有的本地購買力也開始逃離：

不在浦東北上班的人肯定不會買這里；

即便是在附近工作，在樓市共識已經(jīng)一路向南的情況下也會被南部分流。

因此，浦東北部這些地方的房子，才十分難賣，價格也不太堅挺。

而在未來的一段時間內(nèi)，這種下行萎縮狀態(tài)的樓市行情，將會一直在浦東北部上演。

不談房價漲跌，至少在賣房上，房東肯定會遇到一些困難。

結(jié)語

當然，浦東也不是無限向南拓展。

目前來看，到了周康就已經(jīng)是一個階段性的城市開發(fā)結(jié)界。

當下，浦東北部也逐漸進行起了城市更新動作，比如金灘最近就傳來了消息可能要動工了。

之前一直在開發(fā)的金鼎九宮格如今也有了雛形，未來也會成為一個小的區(qū)域中心。

我們是堅定看好浦東樓市的潛力的，浦東北部也只是當下遇到一些發(fā)展的困難。

隨著北部地區(qū)如今啟動了城市更新，金灘、金橋等區(qū)域的二次開發(fā)，未來幾年，浦東區(qū)域的格局肯定又會發(fā)生一些向好變化，也會對區(qū)域的樓市造成新的改變。

具體的發(fā)展變化、規(guī)劃落地情況，我們會持續(xù)保持關注，并及時推文分析，歡迎關注。