新房砸盤二手，都砸到珠江新城了。

前段時間，廣州天河區臨江大道的保利天曜項目正式開盤。

價格在8.6-11.4萬/㎡，這一價格不僅低于此前預期的10萬-13萬元/㎡，更直接擊穿了珠江新城核心區二手豪宅的價格底線。

此項目憑借價格、“天曜”系產品、一線江景等配置，迅速吸引了大量高端買家轉向新房市場。

其首推的建面約120-210㎡戶型，價格覆蓋8.6-11.4萬/㎡，其中北地塊塔樓對標珠江新城第三梯隊二手盤（如保利心語、雋峰苑），南地塊板樓則直接叫板第二梯隊的嘉裕公館、花城灣等。

以170㎡戶型為例，天曜單價9.66-11.2萬/㎡，而同類二手房的成交價已從高峰期的13-16萬/㎡跌至11-12萬/㎡，價格倒掛空間不斷縮小。

保利天曜效果圖

也正是保利的“價格屠夫”做派，導致珠江新城二手豪宅業主們心態繃不住了，開始加速“出逃”。

如近期的僑鑫匯悅臺，就有媒體披露業主們開始集體拋售，貝殼內網除開車位外，已經掛出28套住宅，掛牌量已經突破6%。

而且其中不乏降價的房源，28套準備出售的房子，有調價記錄的占比超過53.57%，其中八成是降價的，可見業主心態有多不穩。

此外，有中介放出了5月份（截至24號）珠江新城的成交情況。

可以發現中海花城灣、嘉裕公館價格已經穩定在12-13萬/㎡，這個價格對比巔峰時，可以說雙雙大跌。

再次一檔的保利心語、利雅灣、中海璟暉華庭等，價格在8.5-10萬/㎡。

以上成交的戶型，幾乎全都是北向的。說明如今也只有這些朝向不太好的，價格一次性降到位了，成交才快。

而且這個成交價，對比保利天曜的新房房價，優勢也不再了。

珠江新城的二手市場，一向炒家多，如今大概只有少部分多套房持有者仍幻想“政策救市”，但更多業主已選擇斷臂求生。

珠江新城某中介透露，當前二手成交周期長達12-18個月，業主普遍降價10%-20%才能吸引看房，甚至有豪宅業主“周周調價”，仍難覓買家。

更可怕的是，保利天曜并非孤例，廣州新房市場正以“低價入市”策略全面沖擊二手房流動性，形成“新房砸二手”的惡性循環。

比如天河東部的保利天匯，前兩年售價高達7字頭。但如今周邊的新房天河都薈不僅戶型更有優勢，而且價格4字頭起，導致不少剛收樓的保利天匯業主，4字頭拋售跑路。

老黃埔的廣州地鐵瓏岄上城，既是片區內唯一130%使用率的產品，總價也低至240萬起，擊穿周邊二手房東們的心理防線，想出貨？你再繼續降價唄。

還有海珠西板塊，前幾年中海觀云府新房售價也是7萬+，如今新規戶型的綠城馥香園5.2萬/㎡起售，觀云府業主還沒入住首付就虧沒了。

△綠城馥香園效果圖

發現了嗎，當前廣州樓市陷入“新房吸血二手”的怪圈。

但若二手市場持續冰凍，整個房地產鏈條將面臨系統性風險。

1）置換鏈條斷裂，剛需購買力被鎖死。

廣州業主平均換房周期為9年，若二手交易停滯，改善型買家無法通過“賣一買一”釋放需求。

以保利天曜為例，其買家多為珠城二手業主，若后者無法套現，新房購買力將大幅萎縮。

2）流動性不足，會導致價格持續下跌。

廣州中原研究發展部統計數據顯示，4月二手成交就高達10312套，同比增加了13%。

但對比如今廣州高達14.6萬套的二手掛牌量，流動性不足，會導致價格螺旋式下跌。

3）金融風險傳導，系統性隱患加劇。

二手房流動性危機可能引發連鎖反應，如業主斷供、法拍房激增、銀行壞賬率上升。

2025年2月廣州法拍房掛牌量同比增加35%，其中珠江新城豪宅占比超15%

4）新房的價格戰，具有不可持續性。

如保利天曜樓面價5.1萬/㎡，售價8.6萬/㎡看似利潤可觀，但若算上資金成本（年化5%）、兩年半交付周期，實際利潤率不高。開發商為回款賣低價，最終將反噬土地市場。

此外，當新房價格持續低于同地段二手房價，購房者將喪失“資產保值”信心，進一步加劇觀望情緒。

說到底，如今的樓市，只顧新房，不顧二手。

畢竟新房手握：政策紅利（無門檻、首付15%、利率3%、低稅費）+產品代差（得房率高、智能精裝）+價格倒掛（開盤比周邊二手低價），真是把二手按在地上摩擦。

但二手市場一直都是樓市很重要的一環，廣州樓市亟需打通“新房-二手”循環。

二手市場不起，樓市難言復蘇。

那該如何破局？或許可以在政策、市場多方面發力。

如政策方面，可以繼續放寬二手房限售、降低交易稅費，激活置換需求；

市場方面，房企需避免“價格踩踏”，通過產品創新（如小戶型、多功能空間）錯位競爭；

購房者們，也應理性看待市場波動，優先選擇核心區抗跌資產，避免盲目追漲殺跌。

如今樓市正處于深度調整，但當開發商不得不以“割肉價”換銷量，二手業主則在虧損深淵中掙扎。

可以說，這場價格戰沒有贏家。

唯有打通二手市場的“任督二脈”，讓資產流動起來，才能為樓市注入持久活力。