2025購物中心年度發展報告

來源 · 贏商云智庫（ID：sydcxy2014）

出品 · 贏商股份

作者 · 小宇宙分隊

頭圖來源 · 南京雨花萬象天地

圖片來源 · 項目官方

百強城市、百強商圈、百強人氣購物中心，贏商研究中心以“商業力”為度量單位，勾勒出中國商業的經緯線。

在這個商業能量聚合的坐標軸上，商業準1線城市排位戰角逐激烈。從2021到2024，十城之中，鄭州、長沙、天津、寧波、沈陽你追我趕。

商業1線城市，則是超級商圈集大成者，2024年度最頂尖的TOP30商圈，它們占了19席。商業1線城市，亦是人氣商場最強舞臺，撐起2024人氣商場TOP100半壁江山。

從城市、商圈到商場，從宏觀、中觀到微觀，我們的研究對象逐漸具象鮮明，且呈現出“主題式特征”。

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01.

輕資產十年祛魅

不是躺賺的"金鐘罩"

十年前喊著"輕裝上陣"的商業地產商們，突然發現輕資產不是躺賺的"金鐘罩"，而是需要真功夫的"鐵布衫"。

一年新開業141個項目

存量調改是主因

據贏商研究中心統計，2024年，國內新開業輕資產商業項目141個。

以2015年為國內商業地產輕資產的起點，每年新開業輕資產項目數已從兩位數升至三位數，且近4年穩定在140個左右，顯示出輕資產模式的強大動力。

具體看，有三大突出特征：城市落位，謹慎下沉；民企是中堅力量；調改項目當道。

50+ 項目發生管理方變更

近半管理方是頭部商管企業

超140的新開業輕資產項目的同時，亦有是一大批項目變更管理方。據贏商研究中心不完全統計，2024年，超過50個項目變更管理方，其中頭部商管企業項目占比約50% ，輕資產模式已進入重新博弈期。

市場持續洗牌

輕資產模式到了關鍵博弈期

據贏商大數據統計，2020-2022年是商業輕資產簽約項目數最多的年份，每年數量達100以上（含集團托管，即非完全第三方）。特別是2021年，在經濟預期全面向好的情況下，輕資產的熱度快速上升，拓展規模明顯。

因此，2021年、2022年的輕資產合同在2024年、2025年迎來租金跳增期，頭部企業多數采取第二、第三、第四年租金跳增的方式，整個行業面臨著博弈的重要關口。

一方面，“一拍兩散”是極端，重訂條款成優選 ；另一方面，業主方漸趨成熟，商管賦能效果減弱 。

展望未來輕資產行業，2025仍在博弈期，管理方變更項目數量仍然較多，但到2026、2027年，隨著行業的更加成熟、商務條款的重新厘定，輕資產會迎來一個新的平衡期。

02.

大宗交易“精耕細作”

關注資產可塑性

收并購市場上“獵手”與“獵物”身份轉換，資本方不再迷戀地段神話，更看重"資產可塑性"——就像賭石高手，專挑有潛力的"璞玉"。

萬達“賣賣賣”不停

新華保險是最大買家

據贏商研究中心統計，2023年以來，有公開報道的大連萬達商管出售項目股權達到25個；珠海萬達商管則為退出輕資產管理，包括退出佛山順德萬達廣場、廈門湖里萬達廣場、廈門鷺港萬達廣場、南寧城西萬達廣場等。

收購方以險資為主，新華保險是最大的買家，此外還有陽光人壽、大家保險和橫琴人壽。萬達雖交出了以上項目的所有權，但大都保留了運營權，這是近幾年萬達進行輕資產化管理策略的正常工作進展。

印力出售兩項目

與GIC合作資管平臺

2024年，印力將其持有的南翔印象城MEGA項目48％的股份、松江印象城48%股份售予新加坡政府投資公司（簡稱GIC）。交易完成后，GIC分別持有兩個項目98%股權，印力保留下2%股份及項目的運營管理權。

無疑，GIC獲得了兩個成長期項目的未來現金流和資產增值權，同時強化了中國本土化合作，穩固商業地產資管新生態。

雅戈爾買銀泰百貨

逆勢加倉將進行重估規劃

銀泰百貨作為商業地產本身具備投資價值，而雅戈爾作為品牌公司，出資收購后，將進一步對資產進行重估規劃。未來這些資產將如何重新規劃落位，調改，如何與雅戈爾更好地產生協同效應，是業界關注的重點之一。

雖然2024年零售商業地產領域整體的大宗交易數量并不多，但大單交易格外令人注目。一是資產包巨大，如銀泰百貨、多個萬達廣場等，二是市場上的核心標桿項目進行交易，且顯示出當前零售商業地產的幾大特點：

• 風險偏好保守，頭部項目才能夠順利交易。

• 典型買方市場，由金融機構主導。

• 產業整合仍在持續，零售商業地產是核心消費基礎設施。

03.

7大消費REITs漲勢穩定

行業發展日趨成熟

2024年，國內7只消費基礎設施REITs完成上市發行，底層資產涉及購物中心、社區商業、奧特萊斯四種業態。上市后，底層資產均做了積極的調改提升，出租率和租金收入維持穩定，并全數在二級市場上獲得了良好的漲幅。

出租率整體均超95%

二級市場全數走強

截至2024年末，7只商業REITs整體實現收入增長，出租率均高于95%，顯示出較強韌性。二級市場上，7大REITs價格整體上漲，其中華夏華潤商業REIT、華夏首創奧萊REIT、嘉實物美消費REIT漲幅超過20%。

加強品牌調整、策劃破圈活動

挖掘消費者新需求

上市之后，各消費REITs均保持較高的積極性，紛紛通過優化品牌組合、深化空間運營和舉辦營銷活動等，提高客流及消費轉化，提升客戶滿意度及黏性。

04.

奧特萊斯

下沉市場占位，明星項目擴容

進入2025年，奧萊依舊是商業市場的關注重點。

規模化連鎖玩家，一如砂之船、杉杉們，占位高線城市，下沉市場競爭白熱化。明星范標桿項目，守住客群，有限擴容，一如上海青浦百聯奧萊瞄準“亞洲第一”，全國最大比斯特購物村三期開建。

下沉市場成主戰場

二線省會奧萊"貼身肉搏"

過去六年，每年新開奧萊項目落地最多的是商業二線、商業準一線城市。尤以商業二線城市為甚，年均占比超20%，最高超45%。

而商業準一線城市近兩年上揚趨勢明顯，這一批二線省會城市們成了奧萊爭戰新主場。地方政府亦將大型奧萊視作商業新地標，鄭州杉杉奧萊落地帶動周邊地價三年上漲83%。

逐鹿下沉市場

砂之船、杉杉一輕一重

以在營項目數和總商業面積計算，砂之船、杉杉商業是國內奧萊規模前二的企業。兩者均以較快的擴張速度、聚焦非一線的區域中心城市出名，但擴張、經營策略卻并不一致，前者更傾向于輕資產運營，后者著重于重資產自持。

2024年，砂之船烏魯木齊項目開業，令其總在營項目數達到18家；而杉杉商業靠著一年內連開成都店、鄭州二七店、大連店和合肥店4個項目，總在營項目數達20家。

"明星項目“越做越大”

注重增加體驗業態

與砂之船、杉杉商業的決策不同，百聯、佛羅倫薩小鎮等選擇強化明星項目，2025年這一趨勢將更加顯著。

一線與核心二線城市的標桿奧萊正通過擴大面積規模，引進更多新興的潮流、運動品牌以擴大客群。另一方面，更大的面積還可以增加更多樣的餐飲和娛樂業態，從而強化“微度假”功能。

開發商的體量擴容亦能換取政策支持，如成都時代奧萊二期擴建時獲得容積率獎勵。這種“以規模換資源”的邏輯，推動項目進入“越大越強”的循環。

據贏商研究中心統計，2019年至2024年，國內每年新開奧萊項目平均體量波動上升，于2024年超過11萬㎡。這種“巨無霸化”趨勢，既是商業地產對消費需求的回應，也是行業迭代的必然選擇。

05.

高端商業

M型波動，東部向中部“轉移”

過去五年，高端商業走出了一條急峰急谷的波動曲線。與之相呼應，國人奢侈品消費額度勾勒出一條“M型曲線”，心態和情緒的變化則經歷了四連環：恐慌性冰點——報復性升溫——兩極分化——不確定性回落。

從地區變化看，2020~2024年，新增高端商業體不再一味偏愛傳統的華東地區，而是明顯向華中、商業二線城市城市轉移，積極試探非核心城區的未成熟商圈。

高檔商業項目五年新開13座

奢品消費呈現M字型

2020~2024的五年間，累計新開13座高檔商業，商業體量共計190.16萬㎡。單個項目體量劃分為三檔：10~20萬㎡是主力區間，占比38.5%；10萬㎡及以下，略超三成；大于等于20㎡，也有23%。

高端商業探索新區域

品牌開關店出現分化

在奢侈品消費五年情緒曲線下，新增的高端商業在區位選擇出現了不同，開始進入一些原本不常被關注的省會城市。而在品牌方面，品牌在高檔商場的拓店的態度逐漸謹慎，國內的高檔商業玩家開關店比整體趨勢步步下滑。

高檔商業地震式調改

增加餐飲和大眾化業態

據贏商大數據監測，52座高檔商場過去四年累計新開7776家店、新關7135家店，整體開關店比1.08。開關店比波動下滑，四年分別為1.21、1.05、1.19、0.92。

其中，2024年全國高檔商業經歷地震式調改，“兩高一低”現象明顯：新開門店2051家數創三年新高，新關門店數2219家，創四年新高，而全年開關店比為0.92，創四年新低。對應的2024年全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率創四年新高，其中超半數城市空置率環比上升，13城空置率高于27城平均值。

06.

非標商業

從小眾走向大眾

通過商業地產人的持續探索、試錯，非標商業的“標”如今越來越清晰：融合在地文化、擁有一定數量的主理人品牌、具有社群運營力和用戶共情力、空間形態打破規則范式等。另一方面，“非標”商業成了城市更新煥新升級的重要方式之一。

不過，非標商業的挑戰也有目共睹：租賃面積受限、掉鋪快、租金收入不及傳統盒子；對團隊結構和運營能力的要求更高；每個項目擁有獨特性而難以復制，經濟賬比普通項目難算多了，因為，不少非標商業都面臨“賺吆喝但賺錢難”的尷尬。

沒有明確定義的非標

存量時代的破局之道

目前，行業對“非標商業”沒有明確的定義。凡在空間形態、場景營造、業態組合、運營模式等維度創新的商業項目，都可以稱之為非標商業，各項因素兼而有之者也不在少數。

供需共促

非標商業集中現身高線級城市

供給端和消費端的雙向作用促成了非標商業興起，它們越來越多地出現在商業結構豐富、商業存量更多、消費者更開放包容的商業高線城市，比如上海、深圳、成都、北京等。

07.

調改觀察

萬象城/大悅城/龍湖天街各有招

據贏商研究中心觀察，萬象城、大悅城、龍湖天街等連鎖產品線購物中心的調改趨勢有以下四點共性：

■品牌業態升級6

押注高能級品牌、首店經濟，以稀缺性和獨特性搶占市場先機；規劃高熱度片區（如二次元、戶外運動、休閑餐飲等），增強空間活力。

■場景體驗革新

打造主題化場景，增強空間敘事性與氛圍感；從封閉式“盒子”到開放式空間（充分利用戶外廣場、屋頂空間），提升游逛舒適度。

■精細化會員運營

升級會員專屬空間，深化會員服務

■建筑與空間形態迭代

改造建筑外立面、動線設計，提升視覺吸引力與空間效率。

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