推動“好房子”建設(shè)，是今年房地產(chǎn)的核心任務(wù)之一。

說起好房子，大家的關(guān)注點通常放在產(chǎn)品“門面”上，比如戶型、立面、配置等。

不過，一個好的產(chǎn)品，不僅要有面子，當(dāng)然還要有里子，也就是工程的質(zhì)量。

好設(shè)計得有好工程才能落地。

中央的“好房子”戰(zhàn)略，自然也不會忽略工程質(zhì)量。

今年以來，住建部動作頻頻，上個月剛開展住宅工程質(zhì)量整治行動，近期又公開征集“好房子”技術(shù)產(chǎn)品，為住宅隔音、滲漏、開裂、反味等“痼疾”尋找“藥方”。

這些問題，正是每年住宅投訴的重災(zāi)區(qū)。

借助新技術(shù)、新工藝來“治病”自然是好事。但是，新技術(shù)從征集到推廣尚且需要時間，而行情卻不等人。在產(chǎn)品高度內(nèi)卷的當(dāng)前，被動等待只會讓房企處于競爭劣勢。如何在現(xiàn)有條件下提升工程質(zhì)量，才是房企的當(dāng)務(wù)之急。

住建部開展好房子技術(shù)產(chǎn)品征集

劍指住宅隔音滲漏開裂等質(zhì)量通病

近日，住建部發(fā)布通知，開展“好房子”建設(shè)惠民實用技術(shù)產(chǎn)品征集工作。

根據(jù)通知，征集的內(nèi)容主要包括兩項：

（一）解決樓板隔音、分戶墻隔音、衛(wèi)生間漏水及反味、屋面漏水、排水主管道漏水，外墻開裂、面層脫落、滲漏水等問題的新技術(shù)、新設(shè)備、新材料、新產(chǎn)品。

（二）數(shù)字家庭新科技，包括但不限于數(shù)字家庭基礎(chǔ)平臺、智能照明、智能安防、智能環(huán)境控制、智慧養(yǎng)老等。

征集的新技術(shù)、新設(shè)備、新材料、新產(chǎn)品將由專家進(jìn)行評審，擇優(yōu)納入《“好房子”建設(shè)惠民實用技術(shù)和產(chǎn)品目錄》，征集時間截止至2025年6月25日。

這是住建部推進(jìn)“好房子”建設(shè)又一重要舉措。

在今年的兩會上，住建部部長倪虹就明確提出，在好房子建設(shè)方面，住建部將重點從3個方面抓好落實：立標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)科技、抓項目。

標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方面，《住宅項目規(guī)范》已于5月1日正式實施。項目落地方面，多地已開展好房子試點，如杭州五月份就出讓了三宗試點好房子的地塊。強(qiáng)科技，就是強(qiáng)調(diào)運用新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品，解決住宅隔音、滲漏、開裂、反味等“通病”，以及推廣全屋智能技術(shù)。

之所以將這個工作單列一項，明源君認(rèn)為，主要還是因為，目前住宅工程質(zhì)量距離“好房子”仍有不小一段差距。

多年來，滲漏、開裂、貨不對板等問題，都是住宅質(zhì)量投訴的重災(zāi)區(qū)，投訴量一直居高不下。

艾普思咨詢發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)投訴洞察報告》顯示，2024年房地產(chǎn)的質(zhì)量投訴5.20萬起，較2023年增加了12.92%。其中，滲漏、開裂等問題占比最高，投訴量不降反增。

今年3.15期間，中國房地產(chǎn)報發(fā)布的問卷調(diào)查也顯示，房屋質(zhì)量在各項投訴中位居前列，開裂、漏水、裝修材料不合格是投訴最多的三個問題。

明源君留意到，上個月住建部已著手開展城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量問題重點整治，主要聚焦的也是隔音、串味、滲漏等常見質(zhì)量痛點。不難看出，在建設(shè)“好房子”戰(zhàn)略中，住宅工程質(zhì)量提升注定是繞不開一個話題。戳這里，輕松管好工程質(zhì)量

甚至有人認(rèn)為，盡管房企也努力提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)，但普遍關(guān)注的是住宅的“面子”（如立面、精裝水準(zhǔn)等）忽略住宅的“里子”，而后者的問題更為迫切。

大家認(rèn)為，“面子”提升效果一目了然，可以顯著提升項目檔次，利于項目銷售，而“底子”較為隱蔽，無法對銷售產(chǎn)生直接效果。

其實不然。此前很多房企通過工地直播、工地開放等手段，將工程質(zhì)量打造成一個賣點，有力賦能了營銷。

那么，當(dāng)大家都卷產(chǎn)品“面子”的時候，率先卷產(chǎn)品“里子”的房企，有機(jī)會打開一個新的突破口。

無論是政策導(dǎo)向，還是市場需求導(dǎo)向，提升住宅工程質(zhì)量，都是大勢所趨。

防范高發(fā)的工程質(zhì)量問題

住建部給房企指明了道路

如何提升住宅工程質(zhì)量？

上個月住建部針對城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量的整治行動，其實給房企指明了的思路。我們不妨順著住建部的通知，看看房企如何聯(lián)手各個供方，從源頭上實現(xiàn)住宅工程質(zhì)量提升。

第一，抓標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的落實

建筑工程行業(yè)并不缺管理標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)就更不缺了。

據(jù)明源君了解，成熟的房地產(chǎn)企業(yè)都有一套完善的管理體系，對工藝做法、管理動作等做明確的要求。

但是，很多項目還是連最基本的質(zhì)量問題都無法規(guī)避。

問題出在執(zhí)行上。

在很多項目，標(biāo)準(zhǔn)和實施是兩張皮，標(biāo)準(zhǔn)是一套，現(xiàn)場做的又是另一套。

一方面，宣貫不到位，未對供方明確質(zhì)量要求，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范被束之高閣。另一方面，過程缺乏監(jiān)管，出了問題不能及時發(fā)現(xiàn)整改。事后再來追究的時候，各方互相推卸責(zé)任，無法追溯到問題根源。

頭部房企借助數(shù)字化技術(shù)，彌補(bǔ)了這一不足。

比如某頭部房企聯(lián)手明源云打造數(shù)字化管理系統(tǒng)，將工程管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了系統(tǒng)化梳理，形成了348項管理標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋工序驗收、工作面移交、淋閉水試驗、樣板驗收、材料驗收、管理行為等業(yè)務(wù)場景，并將其內(nèi)置到工程管理app里面。相當(dāng)于給一線制作了一份操作指南，一線直接拿來指導(dǎo)現(xiàn)場管理。

與此同時，將供方履約的情況、第三方評估成績也同步到系統(tǒng)里面。

如工序驗收、現(xiàn)場檢查、實測實量、第三方評估成績等，都記錄到系統(tǒng)里面，并與對應(yīng)的施工單位關(guān)聯(lián)，借助系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，建設(shè)單位能夠直觀的看到工程的各項關(guān)鍵指標(biāo)（如供需驗收合格率、問題整改率、實測實量及格率）等等，及時的發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患，出了問題也能找到相關(guān)責(zé)任人，給施工單位形成監(jiān)督壓力。戳這里，輕松管好工程質(zhì)量

第二，抓圖紙審查及專業(yè)交圈

自上個月住建部發(fā)布開展工程質(zhì)量專項整治以來，各地已先后響應(yīng)，在所屬地區(qū)開展相應(yīng)行動。

其中就提到，“

督促建設(shè)單位及時將住宅工程施工圖設(shè)計文件送有關(guān)機(jī)構(gòu)審查，指導(dǎo)審查機(jī)構(gòu)將住宅隔聲、防串味、防水、外墻保溫和場地防沉降等設(shè)計作為審查要點。

強(qiáng)調(diào)了圖紙對于工程質(zhì)量提升的重要性。

圖紙是施工的依據(jù)，工程提質(zhì)抓圖紙，這個邏輯完全沒問題。

新版的《住宅設(shè)計規(guī)范》已于本月初實施，其中涉及到了多項標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。例如，為了提升住宅的隔音效果，新規(guī)要求，分戶墻隔聲標(biāo)準(zhǔn)不低于50dB，隔聲性能較舊標(biāo)準(zhǔn)提升了11.1%。

上個月住建部開展質(zhì)量整治，也強(qiáng)調(diào)住宅隔聲關(guān)注主動降噪與被動隔聲設(shè)計舉措。住宅防串味要關(guān)注地漏、排煙道、排水管道存水彎等部位是否進(jìn)行細(xì)化設(shè)計。

設(shè)計規(guī)范變了，工程標(biāo)準(zhǔn)或工藝做法也得跟著變。

這也就回到那個老生常談的問題，設(shè)計與工程交圈。

一直以來，設(shè)計與工程之間交圈不充分，都是工程質(zhì)量瑕疵甚至事故，以及工程返工、難以施工等問題的根源。

此時設(shè)計、工程、成本及招采等多部門有必要加強(qiáng)交圈。

在這方面，頭部房企一直在摸索辦法。

比如制定交圈機(jī)制。要求跨部門交圈強(qiáng)制執(zhí)行，并且充分前置。在項目開工前，各部門至少要有三輪的集體交圈，拿地前，工程、采購、運營、成本、設(shè)計拿出自己的建造模型、調(diào)研報告、或測算結(jié)果進(jìn)行建造方案論證；

拿地之后，各職能線集體進(jìn)行建造模型確認(rèn)，以及項目策劃評審，確保在開工之前，方案做對、圖紙確認(rèn)、計劃明確，各職能線在經(jīng)營目標(biāo)和配合節(jié)奏上達(dá)成一致。

通過充分交圈，減少后續(xù)不必要的變更，以及專業(yè)圖紙之間錯、漏、碰、缺問題。

第三，抓材料進(jìn)場驗收

拋開設(shè)計不談，工程質(zhì)量問題要么出在施工過程，要么就出在材料上。

在項目上，材料偷梁換柱、以次充好的現(xiàn)象屢禁不止。個中門道可以說錯綜復(fù)雜。

舉個例子，很多房企都采用了集采機(jī)制，也優(yōu)選了大廠供方，依然避免不了這個問題。

比如說，門窗集采是大廠，但是項目未必能用上大廠產(chǎn)品。受運輸影響，很多廠家會在項目所在地找工廠代工。而代工廠的技術(shù)不及大廠水平，生產(chǎn)出來的門窗存在精度偏差，裝上去導(dǎo)致拼縫滲水。

對于這類問題，項目上可以通過加強(qiáng)抽樣驗收來應(yīng)對。

①加強(qiáng)進(jìn)場驗收，要求材料出廠必須附上出廠合格證（含批次號）、第三方檢測報告以及溯源二維碼，方便項目進(jìn)行溯源。

②加強(qiáng)第三方復(fù)測。要求每批次材料留存樣本，雙方簽字封存，每月隨機(jī)飛檢送第三方復(fù)測。

③對于門窗、地漏、防水卷材等關(guān)鍵材料，加大抽檢的比例，存在不符合項的，進(jìn)一步擴(kuò)大抽測范圍。

第四，抓檢查驗收

住建部在上述通知中提到，要求各地在項目竣工驗收前，督促建設(shè)單位組織隔聲、防串味、防水等實體性能檢測，并且將檢測結(jié)果納入《住宅質(zhì)量保證書》。

事實上，竣工前驗收已屬于事后檢查。一旦發(fā)現(xiàn)問題，返工成本高、周期長，更何況一些工程具有不可修復(fù)性。

事前防范及過程停止點驗收就顯得尤為重要。

一方面，嚴(yán)格樣板驗收。及時調(diào)整設(shè)計構(gòu)造、選材、施工工藝等方面的不合理之處，將主要問題前置到大面施工之前解決。

另一方面，設(shè)置關(guān)鍵工序停檢點，重點關(guān)注隱蔽工程的驗收及整改。

比如門窗防水、地下室防水、屋面防水等與滲漏相關(guān)的工序節(jié)點，嚴(yán)格執(zhí)行三方驗收并將驗收結(jié)果在線留痕，明確相關(guān)的責(zé)任人。

將質(zhì)量風(fēng)險前置解除，可以達(dá)到事半功倍的效果。

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