第20屆中國商業地產節

來源 · 贏商網（ID：winshang）

見時代之風，論經營之禾。2025年5月28日-29日，由贏商網主辦的中國商業地產與零售連鎖行業中規模最大、最具品牌價值和影響力的行業年度盛典——第20屆中國商業地產節在廣州朗豪酒店隆重舉辦，本屆地產節以“風禾盡起”為主題，匯聚行業先鋒力量，共探中國零售商業的進化方向與未來圖景。

5月2 9 日下午， 第20屆中國商業地產節 上， 「虹橋首位 世界秀場」2025上海首位中心 首秀創享交流沙龍」 隆重舉辦。 聯美商業、上海首位中心相關領導、 來自全國各地的商業品牌、合作伙伴等行業精英濟濟一堂，共同探討商業地產如何依托城市戰略規劃，融合空間創新與消費場景升級，解鎖“大會展+大樞紐+大商務經濟”下的商業新未來。

01.

活動伊始， 贏商股份總裁、中國百貨商業協會副會長、中國商聯商委會主任周艷斌致辭 。他分享道，過去十年，中國商業地產經歷了從“規模擴張”到“價值深耕”的深刻轉型。隨著消費需求從“功能滿足”向“情緒共鳴”躍遷，商業空間的角色已不再局限于交易場域，而是演變為文化策源、社交樞紐與生活方式的提案者。當前，行業正面臨三大核心命題：

其一，流量從“分散”到“聚合”。依托交通樞紐、會展經濟、城市副中心形成的超級商圈，正成為資源與客群的核心引力場。如何將“過境流量”轉化為“深度消費”，是考驗商業體運營能力的試金石。

其二，場景從“標準化”到“非標化”。消費者對同質化空間日漸疲態，唯有通過藝術策展、沉浸體驗、社群運營等“非標內容”，才能激發停留欲望與情感黏性。

其三，價值從“短期爆點”到“長期共生”。網紅品牌的生命周期愈發短暫，商業體與品牌的關系需超越“租賃邏輯”，轉向共同孵化內容、深耕客群的生態共建。

?贏商股份總裁、中國百貨商業協會副會長、中國商聯商委會主任 周艷斌

最后，他隆重介紹上海首位中心，作為全球最大的樞紐會展商業綜合體，以140萬方的超大體量，構建了一個“文商旅”深度融合的超級生態。期待今天的沙龍能讓更多業內朋友認識首位中心，更期待首位中心能以“世界秀場”之名，成為上海國際消費中心城市的新封面，為中國商業書寫一個“破界新生”的樣本。

02.

隨后，聯美商業總裁胡偉津發表主題演講，系統闡釋上海首位中心項目的戰略價值與創新實踐。他指出，項目占據虹橋國際開放樞紐核心區位，坐擁四線地鐵上蓋的立體交通網絡，未來將擴容至六軌交匯，形成長三角一體化發展的戰略支點。毗鄰國家會展中心，每年120場展會帶來超千萬級商務客流，3公里半徑內集聚100多棟高端寫字樓，構建起高能級總部經濟生態圈。

?聯美商業總裁 胡偉津

在項目運營層面，胡偉津提出三大革新理念：首創"數據驅動型"商業規劃，通過大數據深度分析精準描繪客群畫像，以消費需求反推品牌組合邏輯；打造"場景融合型"空間范式，將專業秀場等特色業態融入城市景觀系統；構建"利益共同體"運營機制，突破傳統租賃模式，組建專業化團隊實施全周期經營，以"奧萊+購物中心"跨界業態矩陣實現與品牌方的協同發展。項目43萬方商業體量堅持全自持運營，確立品牌迭代周期，通過線下體驗與線上數據打通，重塑商業地產價值創造模式，為行業提供全周期運營的創新樣本。

03.

接下來 是本場沙龍的重要環節。在 聯美商業/首位（上海）商業管理有限公司市場推廣總經理顧維鈞 帶來 上海首位中心的項目推介 之前，與會嘉賓通過兩段視頻，對聯美集團、首位中心有了更加深入的了解。

?聯美商業/首位（上海）商業管理有限公司推廣總經理 顧維鈞

顧維鈞現場分享道， 上海首位中心以超 140 萬方超大體量重構商業生態，通過 43 萬方商業、 40 萬方寫字樓、 7 萬方劇院及 5 萬方高奢酒店的復合業態，打造全自持商業生態。

項目占據虹橋樞紐與國家會展中心雙核優勢，形成過億客流的流量入口。首位空間創新體現在三大維度：

• 空間規劃上，采用 " 組團式 " 布局， A 區藝廊銜接地鐵客流， B 區打造親子寵物嘉年華， D 區營造運動競技場域， E 區構建奢品奧萊劇場，形成四大主題商圈聯動。

• 業態創新上，突破傳統奧萊模式，打造五大引擎 —— 超 5000 ㎡ 奢品矩陣實現 " 高質低價 " ，引入二次元、寵物經濟等新興業態，親子藝術劇場不斷引進國際 IP 劇目，餐飲板塊聚焦米其林黑珍珠餐廳集群，會展服務板塊承接進博會溢出效應。

• 體驗升級上，攜手 Lead8 等國際團隊，將藝術基因植入空間肌理， E 區劇場以香檳金立面與 3D 轉角屏打造展示窗口，屋頂花園 360° 全景視界縱覽浦西天際線，構建起 " 日常到秀場 " 的體驗閉環。項目寫字樓已吸引波司登、 TCL 等 70 家總部企業入駐，奢華酒店與企業公館形成高端配套集群，實現 " 世界秀場 " 的商業極點。

04.

接下來，在「 虹 橋引力·流量密碼——“會展+樞紐”新模式下的國際化商業生態共建 」 自由討論環節 ，嘉賓們 通過三個遞進式問題，開啟思維碰撞 、傳遞 真知灼見 。

解碼區位優勢，共話首位潛力

嘉賓們分享了各自對大虹橋的認識，認為交通便利加上產業、會展的落地，有利于品牌的長遠發展；聆聽上海首位中心的介紹后，發現其業態規劃豐富，能同時吸引商務、家庭、年輕人等客群，對于門店的投資來說，品牌方的信心增加不少。

聯美商業、首位（上海）商業管理有限公司 助理總裁兼招商副總 蔡明宗先生補充道，首位中心項目具備三大核心優勢：黃金地段、產業集聚和高端商務客流。在規劃時我們重點關注兩點：第一，突破傳統商業模式，融合奧萊與購物中心的優勢，打造創新商業形態；第二，對標曼谷等國際級商業地標，打造品牌出海展示窗口。

首位中心堅持"好而不貴"的定位，在餐飲布局上不僅要引入客單價500元內的米其林/黑珍珠餐廳，同時也好邀請匯聚地方特色菜系的品牌，同時會在地下層設置辦公人群專屬食集，這種差異化配置既能滿足商務宴請，也兼顧朋友小聚和上班族日常需求。

精準選址之道，破解痛點迷局

對任何品牌來說，人多是基礎，解決精準選址問題，需要有非常精準的第三方的數據支持；其次是人群匹配，找到品牌客群的定位需求并去滿足他們，還有就是與商業體是共贏關系，互相支持共同發展。

品牌商戶決定是否開店，首先是地段為王，第二是看甲方的運營能力、長期主義，同時應對當前很卷的市場環境，只有做出差異化才能夠贏得市場、贏得顧客。

蔡明宗說道，上海首位中心的客流很強勁，不僅來自全國，還有很多外籍客流。因此，我們在位置、客流方面確實已經有很大的增量了。然后我們的經營里面會積極做好預案，幫助商戶提升客流和業績。例如剛剛結束的車展，我們提前告訴客戶車展的規模有多大，然后幫助商戶增加座位數、增派了安保和清潔工等，7天時間業績翻了3倍以上，有些餐飲甚至翻到5倍。

首位中心在經營層面已實施多項創新舉措：首先與眾多媒體平臺建立深度合作，為各業態提供精準流量扶持；其次采用奧萊式聯營機制，通過品牌專屬SP活動和新品推廣支持，在維護價格體系的同時提升銷售業績，目前已使零售、服裝等業態成本顯著下降，餐飲板塊受益尤為突出。他強調，首位中心始終秉持"與商戶共同成長"的理念，通過深度參與運營各個環節，為合作伙伴創造更大價值。

長期主義賦能，共筑共贏生態

作為品牌商家，擔憂商業項目盲目引進同質化品牌（如一個商場開3-4家同類餐飲），在當下經濟環境中極易導致集體虧損。商業運營需秉持"利他思維"：一是避免租金逐年遞增擠壓老品牌生存空間，建議延長新品牌免租期；二是通過大數據分析優化品牌組合，確保適配性而非單純追求數量。關鍵痛點包括：租期需匹配投資規模（當前僅按面積劃分不合理）、租售比管控、租金漲幅合理化（經濟下行期需調整原5%遞增模式）。

希望項目方能通過系統化活動制造商場級流量，同時建立品牌-業主風險共擔機制，真正踐行長期共贏。

對此，胡偉津補充，上海首位中心組建的招商團隊以深度經營思維為核心，摒棄傳統收租模式，重點關注商戶的存活與盈利。在品牌布局上，我們通過科學規劃，確保業態的豐富度與差異化，避免同質化競爭。同時，我們持續監控租售比，通過精準幫扶提升商戶業績，實現業主與品牌的共贏。

同時他透露，首位中心未來將嘗試創新性地將部分收益直接返投消費者，推出"首價"策略，通過促銷、返券等方式提升性價比。這種"讓利引流"模式已納入項目長期經營計劃，未來還將持續優化市場投入。期待與各位在上海進一步交流合作。

05.

沙龍 的高潮部分，當屬世界秀場，圖譜共創啟動儀式 。在熱烈的掌聲中， 贏商股份總裁、中國百貨商業協會副會長、中國商聯商委會主任周艷斌， 聯美商業總裁胡偉津， 廣州湘辣辣餐飲品牌管理有限公司（老湘村、湘辣辣）創始人易志勇， 甘棠明善副總裁孫振宇， 廣東經營連鎖協會會長張小琳 、 廣東佬麻雀餐飲管理有限公司（佬麻雀）董事長蔣玲 ，一起 參與圖譜共創， 這標志著 首位中心將成為 國家會展中心全球勢能的放大器 ，打造為 品牌面向世界的窗口與舞臺， 成為 上海建設國際消費中心城市的戰略實驗場 。

至此，沙龍 圓滿結束，今日的探討是起點，而非終點。愿以創新為引擎，以協作為紐帶，共同開創世界商業的新篇章，同時祝 上海首位中心 這座超140萬方的世界秀場 ，打造 成為引領全球風尚的城市地標！