房財經網5月28日，北京順義區新盤懋源云紀拿到預售許可證，真正曝光了產品形態。

這次，它的預售范圍為東側0104地塊全部58棟樓、西南側0107地塊北面的44棟樓，以及部分地下車庫。

共計392套住宅，合計17.46萬平方米，擬售均價5.49萬-6.71萬元/㎡。

剩余未拿證的樓棟全部在安暢街以南，約44套雙拼、5套獨棟，以及6棟洋房。

懋源云紀地處順義后沙峪，北面緊挨機場北線高速，總用地面積為17.11萬㎡。

為了增加產品的舒適度，它自損容積率8000平方米，從1.1變成1.05。而損失的8000平米，大部分流向了贈送的露臺之上。

懋源云紀的產品比較多，包括平墅、疊墅、雙拼和獨棟四類產品。

所謂的“平墅和疊墅”，就是10-11層洋房里的大平層和復式房，只是換了一種稱呼。

它的“雙拼和獨棟”，是別墅，也不是別墅，由地上復式房和地下戊類庫房組合而成。尤其是獨棟，竟然包括了三個產權證。

針對這次懋源云紀的拿證產品，花姐來逐一解析。

1、平墅

懋源云紀140套平墅，分布在10棟洋房里，面積段在218平米至440平米。

分別是：1#20套、單套面積218平米；1-1#20套、單套面積256平米；1-15#20套、單套面積256平米；1-20#10套、單套面積349平米；1-38#10套、單套面積307平米；1-40#10套、單套面積359平米；1-42#10套、單套面積353平米；1-44#9套、單套440平米；16#20套、單套面積256平米；43#10棟20套、單套面積257平米。

它們有超大贈送面積，是通過奇偶開敞陽臺來實現的。

以260平米樣板間為例：

偶數層送南向三面寬露臺（客廳+2個次臥），約48平米；奇數層送南北雙露臺（南面主臥+北面餐廳/次臥/主衛），約58平米。

2、下躍

懋源云紀每棟洋房的一層，都是下躍產品，共計24套，即：地上一層住宅產品+地下負一層戊類庫房產權組合。

分別是：1#2套，單套218+231平米和194+231平米；1-1#4套，單套168+178平米和231+275平米，各2套；1-15#4套，單套168+178平米和231+275平米，各2套；1-20#1套，單套349+354平米；1-38#2套，單套174+176平米和271+317平米；1-40#1套，單套337+391平米；1-42#1套，、單套353+368平米；1-44#1套，單套440+482平米；16#4套，單套168+178平米和231+275平米，各2套；43#4套，單套176+185平米和234+277平米，各2套。

從這里可以看出，它的下躍產品地上面積段，為168平米至440平，單套實際建面為346平米至728平米。

有關它的贈送面積，不詳。

3、疊墅

懋源云紀的疊墅，就是復式。共計45套。

分別是：1-1#10套，單套294平米；1-15#10套，單套294平米；1-38#5套，單套298平米；16#10套，單套294平米；43#10套，單套297平米。共計45套。

它的贈送面積非常大。

以294平米樣板間為例：一層贈送南北露臺，接近70平米；二層不送露臺，但送了兩個挑空層，一個在客廳上空，一個在旋轉樓梯間，約50平米。

花姐注意到，懋源云紀的洋房還有一個特點，每層都設置了防火挑檐（寬1米）和露臺相連。

這個防火挑檐雖沒有變成陽臺，但它可以加強隱私性，擋住樓上住戶向下看的視線。

4、雙拼

懋源云紀82棟雙拼領證，共計164套，地上面積在259平米至331平米之間，如果算上地下面積，大概是486平米至655平米。

它的雙拼別墅是這樣構成的：地上三層，地下負兩層。

拿14#的2號房舉例：建面654.78平米，地上為復式結構330.9平米（套內291.75平米），住宅性質；地下323.88平米（套內287.84平米），戊類庫房性質。

這套雙拼，是由住宅+庫房兩個產權證組合。

由于“禁墅令”，通過這類組合建別墅，是十分常見的做法。

當然，有的別墅只有一個產權證。

如：2025年5月1日拿證的國瑞熙院家園，聯排別墅的設計用途為住宅、儲藏，其1單元301室的戶型為：地上4層、地下2層，總建面386.65平米。

5、獨棟

懋源云紀的獨棟很神秘，公開資料很少提及。因為，太“扎眼”了。

這一次，它拿出了10套獨棟。

分別是：1-16#664.45平米；1-17#665.52平米；1-18#666.48平米；1-19#666.48平米；1-39#782.55平米；21#663.4平米；1-41#784.74平米；1-43#782.82平米；44#558.07平米；22#632.29平米。

花姐發現它有一個特點：一套獨棟，竟然有三個產權證。

拿1-41#舉例：建面784.74平米，地上有三層，為1套復式住宅407.5平米、1套住宅31.12平米，以及戊類庫房346.03平米。

有關獨棟的贈送面積，不詳。

為什么它的地上三層要分成兩個住宅產權呢？它沒有效仿雙拼地上三層在一個住宅產權里，這是一個謎。

一套獨棟，包含兩個住宅產權，意味著買家需要有兩個購房指標。

按照現行北京購房政策：

1、京籍，已婚或單身有孩，五環內兩套，五環外可購買第三套；單身五環內一套，五環外可以購買第二套；

2、非京籍，連續36個月社保或完稅，五環內一套，五環外可以購買第二套；連續24個月社保或完稅，五環內0套，五環外可以購買兩套。

如果套用這個政策，誰有資格去買懋源云紀的獨棟呢？

這是一個很現實的問題。