端午假期，大家過得都挺開心的吧。

而廣州雅居樂花園和雅居樂·劍橋郡的一批業主，卻郁悶了。

就在節前，他們在小區車庫發現來自廣東省廣州市中級人民法院的公告，并被告知自己一直使用的車位，即將被拍賣！

業主真金白銀錢買的，租的車位，怎么會被強制查封了呢？

01

看到法院公告

業主才知道車位涉案

根據公告顯示，本次查封是依據2023年珠海國際仲裁院某調解書立案執行。

當中提及的深圳聯新投資管理有限公司，為中國平安保險集團旗下專注于投資管理的企業。而這家公司與藍光發展、富力、佳兆業等多家暴雷企業，都有債務關系或是涉及法律糾紛。

常州湖畔置業有限公司，由迪揚有限公司控股，迪揚有限公司則屬于雅居樂集團。

因此，就公告上提到的企業信息來看，大概率是深圳聯新（平安）將雅居樂告上國際仲裁院，才引發的這次查封拍賣。

按理來說，欠債還錢，天經地義。

但問題是，被執行的3000多個車位，絕大部分都是業主花錢賣下或在租的！

根據業主反映，這些車位分為兩種類型：

第一種，業主買的是產權，與開發商簽訂的是購買合同；第二種業主買使用權，簽訂20年租賃合同。

另外，由于涉事的廣州雅居樂花園和雅居樂·劍橋郡都是大型社區，內部分為多個組團，導致車位的銷售時間、銷售方式也不盡相同。

譬如買車位的業主，有已經辦理產權證和因為各種因為未辦證的；買車位的時間，有珠海國際仲裁院出具調解書之前的，也有在那之后的。

但是不管如何，業主都是花了真金白銀購買車位的，對于車位涉案，事前并不知情。如果按照公告執行，這無疑是損害業主作為消費者的合法權益。

因此，法院方面給了業主申請執行異議的機會：

6月6號之前，業主需向法院提供房產證、購買/租賃合同、戶口本、身份證以及水電費、管理費等能證明車位屬于本人所有或稱其租用的證據。

小區管家（雅居樂物業）給業主的回復，也是如此：

為了驗證這一說法，掌牛哥搜索了相關信息，發現因為房企欠債，業主車位被拍賣的案例不在少數。

其中，（2022）最高法民終91號判決書最具參考意義，在這里希望能給雅居樂業主們一些啟發。

在該案中，最高法院終判——業主權利具有優先保護的必要，案涉車位享有排除抵押權執行的民事權益，主要理由如下：

一、案涉車位是住房的必要配套設施，具有保障業主基本居住權益的屬性。

《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。

另外，業主自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認定業主購買的車位具有《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”受特別保護的必要居住權利屬性。

二、業主購買并占有使用案涉車位在先，其權利應當依法予以保護。

該案業主對案涉車位所享有的權利因其付款和交付使用，取得了事實上的所有權，并已經具有所有權的權利外觀，具有一定的公示力。

同時，物權法第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！?/p>

三、XX銀行（債權人）在對案涉交易風險具有防范和控制的優勢前提下，未盡到必要注意義務。

判決書提到，在買賣過程中業主基本沒有控制風險的機會，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔該筆交易風險，有違公平。

設定抵押權在后的銀行，不僅法律法規明確規定其應當對抵押物進行盡職調查，而且作為專業的金融機構，更具有調查的便利和防范風險的優勢。銀行在后設定抵押權時未盡到必要注意義務，存在過錯。

有最高法院的判決在前，雅居樂的業主只要在限時內提供相關證據，車位大概率能被免于查封拍賣。

02

曾經的華南五虎之一

去年虧損175億元

不過，業主們可以順利保住車位是一碼事。

雅居樂地產公司的做法，有沒有不妥，該不該追究，又是另一碼事。

在已知車位可能涉案的前提下，繼續將車位售賣/長租給業主，本身就違反了合約精神。

掌牛哥不敢說，這是不是蓄謀的“一個車位兩頭賣”，但無論怎么看，開發商都不是無辜之人，相關行為不太可能是無心之失。

退一步來說，如果雅居樂有意保障業主權益，在這份公告貼出前就應該主動提醒業主辦理網簽和產權手續，主動告知租賃車位可能存在的風險。

而不是法院殺到眼前了，才來匆忙“提醒”業主。

更不用說，有買車位使用權的業主透露，地產公司收錢以后只給收據，沒有發票。

如今想來，這個舉措本身就很不規范。這很難讓他們不質疑，是不是當時就有其他考慮呢？

業主們有這些疑惑，也是事出有因——畢竟，這幾年的雅居樂地產一直在虧損，資金緊張債務壓頂，早已不是什么秘密。

今年3月，雅居樂發布了截止2024年12月31日止年度之全年業績公告：

集團虧損及公司股東應占虧損分別175.39億元、172.16億元，集團的凈負債比為103.6%，高于上市房企凈負債率的均值83.99%（數據來源克而瑞）。

雖然，雅居樂并不是房企中虧損最多的，但公告中有一段話，讓掌牛哥嗅到了不尋常的危險氣息。

會計師事務所對于年報給出的意見，居然是“無法表示意見”。

百度了一下，“無法表示意見”是審計報告中一種特殊的意見類型，表明審計師由于無法獲取足夠的審計證據，無法對財務報表的整體合法性與公允性發表意見?。

簡單理解，就是水很深啊......

再往前看，雅居樂集團2023年度凈虧損127.78億元、股東應占虧損138.01億元，2022年度凈虧損133.73億元、股東應占虧損149.81億元。

狂虧三年，沒有起色，這樣的業績報告，自然是讓業主們擔心和猜忌的。

目前，雅居樂在廣州的項目基本已經售罄，唯一一個在售項目便是從化區的雅居樂海倫堡溪鏡花園，單價在9千/㎡左右。

而就當下土儲來看，在未來很長一段時間內，雅居樂或許還要面臨項目銷售、集團償債等等壓力。

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