這里可能是浦東市區最遺憾的地段之一。

　　它名氣很大，但卻是房價洼地。

　　這里就是浦東世博板塊，一個因世博會而聞名，但卻沒吃到什么紅利的地段。

　　地段的巨人，房價的矮子，浦東世博，還有希望嗎？

　　洼地

　　如今，一說起浦東世博，大家第一想到的就是老破小扎堆。

　　上海很多地方都有老破小，形成價格洼地，還與規劃能級相去甚遠的，浦東世博卻是獨一份。

　　這里遍地的老破小，滿大街的老人。

　　畢業沒多久的年輕人，追求通勤便利在世博租房。

　　工作幾年攢了一些首付，加上家里的助力，買一套世博老破小上車。

　　再過幾年，有了娃，老破小不夠用了，沒有電梯上下樓也不方便，同時經濟實力也上來了。

　　義無反顧賣出，去郊區一點的地方，比如三林南，浦江鎮，川沙，周浦，康橋這些地方，買一套品質還不錯的次新或者新房的三房。

　　這基本就是老公房社區的宿命，永遠有人來，有人租，有人買，但有了實力后也會第一時間置換賣出。

　　我們也幫很多世博的房東和置換客戶賣過房子，無一例外都是老公房，想要快速賣出也確實需要花一番功夫，因為競品實在是太多了。

　　其中相當一部分是剛退休不久的爺叔阿姨，年紀大了，爬不動樓梯了，想置換一個空間更大，房齡更新一點的房子，愿意犧牲一些地段，去外環乃至郊環。

　　最關鍵的，這里的二手房價格，遠低于周邊所有板塊，什么樣的原因，讓板塊房價淪落至此？

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　　現狀

　　世博是浦東最早開發的片區之一，當年這里興建了大量的工人新村。

　　也作為安置地塊接納了浦西市區的不少動遷戶。

　　上世紀八九十年代老盧灣區拆遷，大批老盧灣來到世博板塊。

　　如今世博板塊樓市真正的核心缺陷是：沒有新房！

　　與其說是缺陷，不如說是遺憾。

　　不管是當年世博會留下的凈地，還是一直傳聞的拆遷機會，都沒能給世博板塊帶來高質量的新房。

　　而如今幾乎沒有住宅凈地了，已建成區如上鋼新村，上南新村，德州新村，都是老破小。

　　可以說老破小撐起了世博住房的大半邊天。

　　上鋼一村到上鋼十村，世博最老的小區，有些房子的廚房還在房子外面。

　　濟陽x村，上南x村，德州x村……

　　大量低總價段的老破小，也讓世博板塊的成交量常年排名靠前。

　　這些老公房大都是80后，比很多人的年紀還要大。

　　年代久遠，容積率高，居住環境差，是這些老公房的通病，居住人群也以老人和租戶為主。

　　好的是一百多萬甚至就能上車，這在上海市區可不多見。

　　至于江邊綠道的規劃大部分都是商辦，極少數的宅地，很多用于高端人才租賃：耀華濱江公寓等。

　　缺陷也好，遺憾也罷，總之形成了現在的硬傷：不僅沒有新房，連空地都沒有。

　　世博會至今，上海房價漲多少了？長期無新房，就代表長期沒有產品能真正體現板塊價值。

　　而樓市普漲的年代過去，老房子翻身很難了。

　　其實世博板塊的區位條件和優勢配套，是很匹配中高端住宅的。

　　奈何巧婦難為無米之炊，短期沒有條件誕生好房子。

　　中長期，還得看城市更新。

　　然而世博的舊改周期長，上海目前的舊改重點不在這里。

　　浦東那么多空地還沒開發，陸家嘴還有老破小等著拆呢，世博要等到什么時候呢？

　　世博這里，可以說是先發劣勢，城市建設已經完成，人口密度也很高，雖然有著世博這個ip，但樓市也沒吃到什么利好。

　　樓市價值無法通過新房錨定，只能依賴老舊存量房交易，形成 ‘低總價-低品質-低漲幅’ 的差循環。

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　　優缺點

　　話說回來，世博板塊，是一個位置極其好，交通極其便利的地方。

　　南邊是楊思前灘，對岸是徐匯濱江和黃浦世博濱江，東邊是北蔡。

　　一群富鄰，自身能級也不低。

　　世博的交通真的太便利了，無論是公共交通還是自駕。

　　出門坐地鐵，板塊內6/7/8/13四條地鐵線，9個地鐵站，到上海任意一個熱門商圈都很方便，未來還有19號線開通。

　　這樣的地鐵密度，讓板塊內的絕大多數小區都是地鐵房。

　　喜歡開車的，西藏南路隧道，南浦大橋，龍耀路隧道，打浦路隧道，到浦西核心區黃浦和徐匯都很方便。

　　浦東內部，浦東南路到陸家嘴，高科西路到張江，也很通達。

　　這樣強的交通優勢，住在世博，無論你是在浦西還是浦東上班，都完全ok。

　　除此以外，區域內匯集了20多家央企總部，帶來了大量的高收入人群。

　　而且，世博板塊是有規劃支撐的，前灘的規劃已經落地，后灘的規劃正在路上。

　　在上海的2035規劃《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》中，中央活動區（CAZ）是定位最高的區域。

　　偌大的浦東，劃入這個CAZ中央活動區的，只有陸家嘴-世紀大道、前灘、世博-后灘這三個板塊。

　　這個規劃能級有多高，不用我多說。

　　當然不是世博板塊的全部地段，而是江邊那一小撮。

　　不久后灘這里會有一批濱江豪宅上市，但跟世博的老破小關系不大。

　　也許正好是因為世博定位聚焦面向世界級的城市展示，讓板塊缺少對內部空間的完善。

　　世博的缺點也很明顯，缺乏好的教育和醫療資源。

　　清流中學，上南實驗，只能說是板塊能排名靠前。上海實驗是全市招生，跟世博關系不大。

　　醫院更是沒有能拿得出手的。

　　另外商業配套也比較一般，世博源體量還行，但是離板塊內大部分小區都太遠，很不方便。

　　世博的購買群體，其實就三類人，一個剛需年輕人，一個本地老人，或者市區動遷戶。比如黃浦，徐匯的拆遷戶，地理位置很近。

　　本地老人在老去，剛需滬漂和市區動遷戶選擇越來越多。

　　而且浦東樓市，整體買新不買舊，因為浦東的買房群體以新上海人為主。這也是浦東老破小不如浦西老破小價格堅挺的原因。

　　而且浦東買房的環線情結更少，買房人更看重就業資源和學區。

　　世博學區不行，中環內、內環旁的地段他們也不認，選擇世博更多的原因是這里地鐵發達。

　　再加上世博的主力產品是老破小，周邊的南碼頭，三林，楊思也同樣一堆老破小在賣，供需關系嚴重失衡。

老破差的房子太難賣？掛牌沒帶看？降價也沒成交？

　　如果去搏長期的拆遷，投資周期太長，并不推薦。

　　不過對剛需來講，兩三百萬確實沒有更多更好的選擇，世博能給你一個安穩的家，雖然不完美。

　　上海沒有不能買的房子。只有最適合自己的房子，總歸有舍有得的。

　　當然了，即使房價處于洼地，也不能否認世博板塊對上海的重要意義的巨大貢獻。

　　世博，一直是個好地方。但的確也需要更長的時間，去體現它的價值。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。