廣州舊改大刀闊斧，周邊二手行情也跟著水漲船高。

剛過去的5月，廣州6大熱門板塊二手成交量飆升，最高漲超60%！

從荔灣芳村、海珠新中軸，到白云三元里、羅沖圍等，二手房率先吃到城市更新紅利。

甚至，不少業主陸續上調價格，像海珠赤崗西路有房源掛到5萬/平，同小區鄰居才賣3萬+/平...

｜客村-赤崗周邊小區實拍圖

| 廣州樓市發布 攝

壹

舊改推進帶動二手行情，絕不是空穴來風。

來看一組廣州房地產中介協會統計的網簽數據，5月廣州6個板塊升溫最明顯：

芳村大道、三元里-桂花崗、同德圍-羅沖圍、客村-赤崗、東曉南、江南西-寶崗，二手房成交量比去年增長24.7%-66.67%。

尤其前3個板塊熱度最高，成交量漲幅都超過60%，市場交易相當活躍。

｜截圖來源：貝殼

具體展開聊聊，同德圍-羅沖圍二手房網簽221套，是全市最多的板塊。

板塊內的富力桃園成交增長80%、富力半島花園則增長56.25%，承接不少來自周邊舊改釋放的購買力。

而漲幅最大的板塊是荔灣芳村。二手網簽120套，同比上漲66.67%。

這波成交潮，離不開山村、坑口舊改及聚龍灣國有住宅征拆的助攻。

甚至，拆遷風聲一來，芳村片區的麗和華庭、合興苑、芳景閣等都有不同程度的漲價現象，拱火片區市場熱度。

｜廣州樓市發布制

三元里-桂花崗也走出了領跑行情，5月二手網簽105套，同比上漲64.06%。

特別是三元里片區，二手房成交量更創下近1年新高。

我們摸查到，片區內不乏有掛牌10天內就成交的房源，看房人數不在少數。

｜三元里實拍圖

｜廣州樓市發布 攝

而客村-赤崗板塊，就是海珠新中軸改造所在地，今年樓市熱度就像上了高速。

片區內二手房5月成交量增長30.23%，不少業主甚至開始惜售漲價。

我們摸查過海珠新中軸10多個小區，近半年成交價都有5-40%漲幅。

｜海珠新中軸二手盤價格變動

|廣州樓市發布制圖

特別是赤崗西路6-14號小區，目前掛牌的5套房源中，全部已漲到3.5-4萬/平。

近期有業主放出的新房源，掛牌價更是高達5萬+/平，創下小區價格新高，背后不排除有試探市場的意味。

｜截圖來源：貝殼

還有東曉南、江南西-寶崗等板塊，受周邊康鷺舊改推進以及石溪舊改的利好消息，也受到市場很大關注。

貳

復盤下來，廣州6大板塊這波二手成交潮，源于舊改推動的兩個因素。

一來，舊改補償相繼到賬，拆遷戶有就近置換需求，推動板塊二手成交。

知情人士透露，像荔灣芳村、白云羅沖圍等，部分被征拆的業主和村民補償到手后，更傾向于就近選擇荔灣樓盤置換。

著急入住的買家以買板塊二手房居多，其他買家則更多瞄準新房市場...

| 坑口村位置實拍

| 廣州樓市發布 攝

另一方面，是博拆遷的人多了，刺激看房量和成交量蹭蹭上漲。

要知道，今年廣州這波拆遷潮，中心區國有住宅小區補償可是很舍得砸錢的。

像海珠新中軸片區面向國有住宅的征拆，最高補償去到6萬/平；荔灣聚龍灣、山村、坑口舊改的國有住宅最高補償，都是約5.6萬/平。

白云三元里、羅沖圍面向小區業主征收，貨幣最高補償3.78-3.85萬/平。

其中顯著特征是，這些板塊舊改最高補償，都比周邊二手房均價要高！

｜ 廣州樓市發布 制圖

因此，不少“博拆遷”的買家，都盯上了板塊便宜的二手，想趁機博一筆差價。

以海珠新中軸為例，許多投資客把目光投向拆遷紅線周邊的二手小區。

像掛牌去到最高5萬/平的赤崗西路6-14號小區，樓齡接近30年，靠近海珠新中軸第一網格的范圍（赤崗西路橫二街16/18/20/22號，以及赤崗西路24號/24號之一至24號之四，地段及未列門牌的國有土地上房屋）。

目前，赤崗西路6-14號尚未被納入，但在投資客看來，未來不排除進入紅線范圍的可能性。

| 廣州樓市發布 制圖

廣州拆遷這波東風，確實吹醒不少沉積許久的二手板塊，帶動二手行情回溫。

讓許多以往無人問津的老小區，瞬間變成了大家眼里的“香餑餑”，相信不少賣房業主也是頭一回那么硬氣。

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| 廣州樓市發布 制

叁

有一說一，今年廣州各區舊改著實快到飛起，這波二手行情有望持續發酵。

樓市君盤了一下，中心區至少有20個舊改都迎來實質性進展。

尤其是天河環五山策源片區、海珠新中軸、越秀火車站片區、荔灣聚龍灣、白云羅沖圍，都在全速推進。

｜ 廣州樓市發布 制圖

海珠新中軸片區幾乎日日都有新動作，繼新港商業城拆除后，今天廣州市紡織服裝職業學校正式開拆。

目前，在藝苑南路上的多家商鋪已經清空，門口安裝上了帶“拆”字的圍板。

而像藝影文創園、文匯1132文創園、藝苑南路11號大院等幾個園區，都處于撤場階段。

｜園區實景圖

｜廣州樓市發布 攝

越秀瑤臺舊改同樣按下加速鍵，沙涌南片區全面啟動簽約，國有證居民簽約速度飛快。

僅過一周多，有房東開始對租客下“通牒”，明確必須在7月底前搬走；集體物業也在騰退企業，就連沙涌南幼兒園也因舊改將在本月底終止辦學。

今天有群友分享，沙涌南國有房屋征收第一階段簽約已經接近尾聲。

｜沙涌南實拍

｜廣州樓市發布 攝

再看荔灣白鵝潭，坑口舊改的商品房業主陸續簽約選房，開始著手搬家；山村舊改力爭8月底簽約率達90%...

白云羅沖圍，據了解，佳麗軒地塊征拆的簽約工作也已經接近尾聲。

總的來說，對于各板塊納入征收范圍的業主來說，能選擇貨幣補償置換，提高居住環境和鄰里圈層固然是好事。

對于住在周邊、暫未納入征拆的業主，在期待會有好消息之余，也能直接在這輪行情中受益。

畢竟，舊改本質上將進一步煥新城市界面、增加綠地公園，改善居住環境、享受更好的學校、交通、醫療等公共配套。

｜荔灣舊改航拍圖

| 廣州樓市發布 攝

那么，對于買房人而言，買這些老舊小區博拆遷是否值得，還要打個問號。

搏拆遷放在當下的樓市環境，樓市君認為是極少數個例，花幾百萬住在老破小，還要承擔賭失敗的風險，這筆賬實際沒這么好算。

在巨大利益面前，機遇和風險都是相對的，上當受騙的案例也不少。

今年，白云區就發布了三元里老舊小區拆除重建的風險提示，有人虛構拆遷消息以此集資牟利。

這些詐騙，往往就是契合投資客想要的“獨家消息”，從而提前抄底入市，博取征拆補償。殊不知“搏一搏”，上當受騙摩托沒見到，單車也丟了...

｜圖源：白云區住建局

投資博拆遷的買家，想要在核心區換一套房自住，或許有點盼頭；但如果抱著賺錢的心態，很可能要大失所望了。

畢竟，那個一夜暴富、一戰成名的時代已經過去。

廣州正通過舊改 騰籠換鳥 ， 對于板塊二手市場被舊改帶飛的現象，你又怎么看？