誰能想象現在中介拍二手房探盤視頻不但要額外收費，還得預約，甚至檔期已經排到了3個月之后，要想早點拍上，只能找關系插隊，要不然根本協調不出來檔期。

房東們無奈調侃：“現在房產經紀人也有經紀人了。”雖然這是句玩笑話，但事實真的如此，優質的中介經紀人拍二手房探盤視頻，流量極大，成交速度極快，只要是想短時間內變現的房主，根本不惜幾千甚至幾萬的額外費用也要讓他們快點拍攝，畢竟早一天賣出房子，就能早一天解決自己的實際問題。

當然，任何事情都有A面B面，優質經紀人因流量高、成交快而檔期難求，甚至需插隊；而效果差的經紀人即使免費服務，也難獲房主認可。因為在房主眼中，這樣的視頻沒流量、沒效果，拍了也是浪費時間。

二手房探盤視頻看似相似度極高，沒有差別，但事實絕非如此，拍攝的各個環節有很多技巧與細節都需要在無數次打磨之后才會吸引眼球，提高完播率，從而獲得流量，增加成交概率。

從開場見面到走進小區，從介紹房子到坐下談價，二手房探盤拍攝的每一環節都有自己的爆點，要想有流量，成為明星級經紀人的確需要仔細揣摩與拆解整個探盤過程，唯有每一步都做到100分，才能抓住客戶的注意力，從而取得最后高光的成績。

平平無奇VS爆點前置

很多中介拍攝二手房探盤視頻開頭都喜歡用“今天我們來到了xx樓盤，見一位業主”或者“您好，張先生，今天看看您的房子”類似的開頭作為整個視頻的開場。這樣的開場無任何亮點，極有可能被光速刷走，不要說流量，完播率也會很差。其實，探盤視頻的重點不是探盤，而是短視頻，任何短視頻的開場都需要做好“黃金開頭”的包裝。了解AI創意工場，內容靈感不枯竭

首先，二手房探盤視頻要爆點前置。所謂爆點就是在視頻開頭5秒內拋出最具吸引力的的主題信息，目的是瞬間抓住觀眾注意力它可以是夸張的數據，也可以是矛盾沖突，更可以是前后對比的反差，諸如自媒體的“標題黨”一樣，把握好開端才能贏得客戶的關注。

例如，原開頭“今天我們要看的是一戶80平兩室的房子”改為“今天帶大家看一戶80平如何爆改成130平的房子”、原開頭“今天帶大家看一下500萬的豪宅長什么樣”改為“10年前周邊的房子最高也就賣幾十萬，它敢賣500萬，讓我們看看怎么個情況”。總之，做二手房探盤視頻，要謹記“首戰即決戰，開頭必爆點”為原則才能得到流量與關注。

其次，開場不止開一次，至少是三連擊。很多中介探盤也清楚爆點必須前置，但往往“第一句”成為爆點之后，很快就進入“平淡期”，他們錯誤的認為爆點爆一次就可以，相當于開場開一次就行，但實際上這樣的想法是錯誤的，開場也可以分為一次、二次甚至三次開場。

例如，今天我們來看看可以容納三個地鐵站的小區到底有多大（一次開場），據說這次總價500萬的房子，房主光裝修就花了300萬，今天我們一定得仔細瞅瞅（二次開場），美女，您好，哇塞，你這皮膚拋光了吧，這白的都有些晃眼了（三次開場）。通過對小區、房子、業主等觀察之后分別進行三次開場，每一次開場都有一個爆點（吸引點），通過連續的爆點才能更好的抓住用戶的專注力。

最后，主動拋出帶有流量的話題，才能讓開場順利過渡。見到業主開場之后，就要開始正式的“探盤訪談”。此時，我們聊天的內容要有話題性、流量性。站在觀看短視頻的用戶角度來看，解答疑問、窺探隱私類的話題都具備話題與流量。人人都能做爆款視頻，點擊了解

例如，為什么這么好的房子要賣？當初為什么要買這里？買房子花了多少錢？裝修花了多少錢？單身業主為什么不急于找對象？等等，越具備窺探隱私感的話題，越帶有流量性。

另外，作為中介切記在拍攝過程中不能冷場，要提前準備話題，并且能對房主的回答有自己的預設回應，不必擔心問題無聊，因為無論溝通的過程的好與壞，最后90%的視頻內容都要減掉，真正的成稿只會留下10%最精華的部分，保持一直聊天的狀態即可，有時意想不到的好內容都是在聊天之中生產而來。

雙方尬聊VS話題不斷

一般情況下，我們拍二手房探盤視頻會與業主約定在小區大門外，從小區外面走到屋里的動線會都很長，而在這個時間內，很多優秀的中介經紀人就會抓住機會尋找話題點，而一些小白則白白浪費了這個時間，全程“I人”狀態，只會展現自己職業般的傻笑表情，浪費了寶貴的溝通時間。

第一，從小區走進樓內需要主動引導客戶去介紹小區。很多經紀人不理解，客戶笨嘴拙舌的根本不會介紹，索性就自己介紹這個小區，把所見到的園林景觀等自己描述一遍就好，這樣的想法非常錯誤，因為客戶是站在買方角度去介紹小區，她親身體驗過這個小區的園林、設施、設備，她的語言會更豐富，更具備生動性。例如，作為經紀人我們可以主動引導提問業主為什么選這個小區，喜歡它哪一點？讓業主說出她心中的美好，要比我們去看更具吸引力。

第二，除了介紹房子具備話題性以外，業主與房子的故事更加具備流量性。探盤除了是探這個樓盤以外，也是在探索房子里的人。人物的狀態往往就是即將購買這個房子的客戶畫像，所以，要讓話題具備延續性，除了多問房子以外，也要問問人的狀態。

例如，房東表示當年是為了結婚才買的房子，我們可以繼續引導，當年彩禮是多少、房子寫的誰的名字、丈母娘當年對房子有沒有大小的要求、當年是父母幫襯還是自己打拼買下的房子。這些話題都是房子與人的故事，而只有活靈活現的故事才會更加生動，更貼近于現實生活，也能讓準客戶找到同頻的感受。

第三，任何時候，拍探盤視頻的經紀人都要保持活力，給予觀眾興奮感。很多經紀人對于客戶回答問題的答案都是“異常冷靜的回應”，有時甚至只是一個語氣詞就帶過，如“嗯，啊，額，哈”，這樣的聊天即使內容有爆點也會被掩蓋。探盤主播實際上就是主持人的角色，除了控場以外，更多的是要帶動觀眾的興奮度，最好的方式就是對于客戶的回答有充分的語言甚至肢體語言給予回應，這樣才能帶動觀眾。

例如，客戶表示自己還單身，作為經紀人就要立刻表現出難以置信的狀態回應“這么貴的房子都有了，還單身呢？”或者當客戶回應其它問題時，我們也可以表現出一些竊喜、驚訝甚至夸張的動作，因為這些反應可以直接帶動觀眾的情緒，從而讓情緒帶動觀眾繼續往下看。

自說自話VS身臨其境

當我們拍二手房探盤拍了許多次之后，感覺很多房子都是大同小異，當我們有這樣的感受時，看我們視頻的觀眾也會有同樣的感受，此時恰恰說明，我們的內容只是在自說自話，并不具備身臨其境的感受。

一方面，視頻內容要想有代入感，必須讓房子的價值點前置。很多經紀人進入房間之后就開始范范的介紹房子，有時是穿插亮點，有時甚至是把亮點滯后，這些都是錯誤的做法，進入到房間之后一定要第一時間介紹房子的價值點，只有這樣才能夯實價值，也能讓觀眾有興奮感。

例如，房子的亮點是陽臺大，視野好，那么進入房間之后就不要再浪費大段的時間去介紹玄關、客廳，而是直奔陽臺，讓觀眾直接看到房子的陽臺大，視野好的價值點，讓觀眾第一時間感受房屋的兩點從而產生代入感；戳這里，了解線上AI銷售員

另一方面，最具備代入感的環節是砍價環節，但直接砍價不會具備流量，而是要將價格與價值的關系梳理清楚之后再進行砍價才會有流量。例如，砍價之前要詢問業主掛牌價是多少，價格能不能低，想賣多少錢，房子里都帶走什么，包含什么，房子有沒有貸款，有沒有稅，價格還能談的空間有多少等。整個過程要帶有激情，減少口語化如“嗯、啊”等語氣詞代入感才能強烈。

同時，每次與房主說完之后，關鍵的地方可以對著鏡頭復述一遍，尤其是最后總結的時候，一定要對著鏡頭，也就是對著觀眾說一下，也可以回應一下開頭的爆點，達成交易后記得要握手，代表給觀眾留下一個承諾。

拍了就好VS找準位置

中介拍二手房探盤視頻，除了對出鏡的經紀人有要求之外，同時對攝影師也要有很高的要求，往往畫面感的優劣除了內容之外，攝影師的角度也非常關鍵。

第一，內容開頭的爆點，凡是經紀人口述提到的畫面最好一鏡到底直接拍攝出來，讓人物與景觀來回切換，才能始終保持觀眾的注意力，簡言之，字幕提到哪畫面就跟到哪；

第二，攝影師不是在拍電影，而是記錄過程，切勿邊拍邊退，而是要站在人物的側面隨行即可，這樣即能拍出對話感，也能減少房東上鏡的壓力；

第三，每一個環節都需要攝影師找好最佳角度，才能呈現出完美的畫面。在進入樓內的時候攝影師要先一步進入拍攝人物走進來讓整體畫面更有對話感，而進入電梯后攝影師要用近景增加人物的親近感，當進入房間時攝影師跟隨人物的同時盡量保持從外向內的過程，最后坐下拍聊天談判時攝影師要用近景的觀眾視角去拍攝，最佳的方式是不要讓經紀人與業主坐在同一水平線，最好坐成90度垂直的角度，這樣拍攝雙方對話的效果會更好，如果一定是同一水平線，那就站在他們對面矮一點的位置進行拍攝，效果也會相對好一些。

結語

中介想要拍攝好二手房探盤視頻，需要保持耐心多去拆解成功案例，同時也要注重細節，避免“價格”、“學區”等敏感詞的出現，更為重要的是設計好爆點，利用好觀眾喜歡勾子、誘因、獵奇、吃瓜等心態，吊足觀眾胃口，始終保持讓觀眾有看下去的“理由”為原則進行內容的創造，相信做好每一個細節之后，我們的流量一定會越來越好，贏得更多客戶的青睞。

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