近日，某機構發布報告稱，雖然目前投資市場持謹慎態度，但是以險資機構、不動產私募基金為代表的投資人，卻十分認可長租公寓的抗風險能力。

按照投資關注度排序，長租公寓在所有資產類型中最受投資者歡迎，其次為購物中心和商務園區，而甲級寫字樓的關注度有所下降。特別是公募REITs（不動產投資信托基金）的引入，有利于實現長租公寓的“投融管退”，進一步提升了其對投資者的吸引力。

值得注意的是，雖然有了政策光環加持，但目前國內長租公寓企業的平均利潤水平僅在2%-4%，現金流回正周期至少需6年以上。

在不降低租賃品質的前提下，長租公寓企業如何實現降本增效？長租公寓降本增效，又存在哪些誤區？今天明源君就講下這個話題。

長租公寓搶酒店飯碗

一年相當于賺14.2個月租金

萬科董事會主席郁亮曾坦言，長租公寓是不動產業務中最難賺錢的業務之一，泊寓也是經過8年持續投入、產業和模式調整，才終于實現了利潤回正。

關于長租公寓如何控制成本，明源君這里也提供幾個思路：

第一，變身“短”酒店，減少空置成本。

眾所周知，在長租公寓的成本構成中，除了占大頭的拿房成本，空置成本同樣不容忽視。

尤其現在長租公寓很多都是包租模式，也就是收房后無論房子是否租出，企業都要按期向原房東支付租金。一旦門店空置率增加，很容易就把利潤拉下來。

所以，越來越多長租公寓開始轉變經營模式，采取長租為主、短租為輔的辦法。一方面，短租可以彌補長期租約不足造成的缺口，有效減少空置率。另外從盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升長租公寓的經營效益。

比如萬科泊寓在推出長短租結合的業務模式后，平均租期就從之前的9個月縮短至7個月，3個月內租期占比更高達40%。另外針對B端客戶，泊寓還推出隨心短租，最短租期從一年調整成一個月。

某長租企業同樣采取長短租模式，在旅游旺季時短租占比可達到50%-75%左右，而在旅游淡季時短租占比會下降到20%-30%左右，以減少淡季空置，最大限度增加坪效。降低空置損失，資產應租盡租，戳此了解

城家公寓東莞項目也做過一次測算，一旦公寓全部做純年租，總收入為734萬元；而通過長短租結合后，總收入達1068萬元。“長+短”運營模式，為項目估值同比提升24%。

目前，城家公寓年租產品占比約40%，中短租產品占比約60%，其中月租占比超過10%，2~5月租期占比約20~30%。相比全年租產品，長短租結合的模式一年相當于賺14.2個月的租金。

當然，這里要提醒的是，并非所有長租公寓都適合采取長短租模式。最主要的一點是短租的經營模式類似酒店，需要為租客提供從入住到離店的全周期服務，所以大大增加了企業的運營成本。

所以針對想要采取長短租模式的企業，明源君有以下三個建議：

一是根據房源實際情況，控制好短租比例，通常是30％以下；

二是在區域布局上區分長租房和短租房，以滿足不同租客的租賃需求；

三是控制好租期，通常6個月租期以下便稱為短租，企業可先從月租或者周租嘗試，切莫輕易嘗試日租。

第二，小紅書獲客成本僅百元左右，是傳統平臺的十分之一。

在長租公寓的成本結構中，獲客成本也是很重要的一部分。

有平臺測算，貝殼、58等線上平臺的獲客成本一般在1000元上下，連鎖門店投放平臺則會有一定優惠，獲客成本在600元-700元左右，占比著實不低。

所以，長租公寓想要降本增效，就必須考慮如何優化獲客渠道，快速有效獲客，降低獲客成本。

明源君這里提供幾個思路：

一是大力發展企業客戶。

相較于分散的個人租客，企業客戶獲客成本較低且穩定性高。即使有員工離開，也很快會有新人補充進來，一定程度上降低了公寓的空置和獲客成本。

比如最近兩年，不少企業下調了差旅預算，同時由于未來的不確定性，客戶租房租期變短。為此，萬科泊寓專門推出商旅短租服務，將最短租期降至一個月，滿足企業高性價比差旅住宿、實習生及新入職員工集中培訓的住房需求。

龍湖冠寓推出的冠企薈，則為企業客戶提供了簽約即享的最低8折疊加優惠、VIP專屬通道等多種形式的租房優惠措施。

二是拓展抖音小紅書等新渠道。

由于58、貝殼等線上平臺流量越來越貴，自己搭建低成本的招租渠道也就顯得尤為重要了。

除了APP、小程序、公眾號等傳統自由渠道，這里主要介紹下抖音、小紅書等外部新渠道。

一是因為成本低。有行業報告提到，通過新媒體平臺如小紅書、抖音等進行獲客的人均成本，可以降低到110元左右，遠低于傳統線上獲客成本。

二是因為流量高，目前小紅書日活用戶超過1億，抖音日活更是高達8億，如此高的流量，也讓長租公寓擁有更多獲客選擇。

三是因為客群契合。小紅書和抖音的用戶群體以年輕人為主，這與長租公寓的目標租客群體高度重合。

比如魔方公寓就專門推出了UGC（用戶生產內容）計劃，如“魔young生活家”，鼓勵租戶在小紅書上分享房間改造心得及租房改造好物。

龍湖冠寓也曾在小紅書發起過#我的神仙公寓#等話題活動，點贊量達到一定標準，便可獲得瓏珠獎勵。

第三，應用數字化技術，降低人力成本和管理成本。

之前不少長租公寓企業由于缺少數字化技術應用，大量工作線下傳統方式處理，比如人工催收、線下簽約、紙質記錄等，導致運營效率偏低，服務質量不高，人力成本和管理成本居高不下。

而借助數字化技術，長租公寓企業不僅能更精準地把握市場需求，優化運營管理，也能進一步提升服務質量和客戶體驗，實現降本增效。

比如自如、泊寓以及冠寓開發的APP，不僅可以用手機查繳水電、物業費，就連日常室內保潔、管道疏通、馬桶配件更換等，也都可以通過APP實現，進一步提高了管理效率。降低空置損失，資產應租盡租，戳此了解

第四，寵物經濟升溫，長租公寓應盡早布局。

目前長租公寓的利潤主要是靠租金收入，來源不僅單一，且盈利水平低。

所以，企業想要盡快盈利，就不能僅從租金剪刀差的維度來思考，而是大力拓展租金以外的收入。

明源君這里提供兩個思路：

一是保潔、維修等服務型產業。

比如自如旗下的家庭服務平臺—自如家服，可提供搬家、保潔、清洗、維修、保姆、收納等近200項生活服務，目前會員數已超150萬，年度完成訂單超1000萬單。今年4月，自如家服還正式入駐阿那亞社區，為當地居民提供便民生活服務。

按照某機構的說法，未來的自如將以服務性收入為主，不再獲取資產性收入。

二是寵物經濟。

長租公寓的主要受眾以年輕人為主，與寵物愛好者的畫像極其相似。所以近兩年，也有不少長租公寓開始探索寵物經濟，進一步拓展收入來源。

比如中海友里長租公寓（濱江店）就專門在一樓打造了寵物區域，提供寵物急用商品自助售賣，并定期舉辦寵物相關講座。

“城開·莘社區”也專門配備了1棟寵物公寓，房間內的墻面還使用了耐抓材料。同時社區內部配有寵物醫院、寵物美容等，可供攜寵租客消費使用。

長租公寓切勿盲目降本

這兩大誤區必須謹記

當然，正如明源君在之前的稿件中強調，雖然不少長租公寓嘴上喊著要“降本增效”，但搞來搞去，最終還是只見降本，不見增效。不僅如此，好多公司在落實過程中，還存在過度降本、盲目降本等操作。

這里明源君也列舉兩個降本誤區：

第一，“偷工減料”不可取。

裝修是長租公寓重要成本之一，通常占比在15%-20%之間。

但早期有長租公寓因為拿房成本過高，出于利潤考慮，就在裝修成本上做文章，偷工減料的直接結果就是產品品質下降，租客差評投訴不斷，形成惡性循環。

實際上，好的裝修，不僅有助于提高出租率和續約率，同時也減少了后續運營維護成本。

比如華潤有巢就在華潤置地總部集采的基礎上，開展總部集采的補位工作，實現可集采的標準合約分判覆蓋率100%。這樣形成規模效應、以量換價，采購成本逐年降低。例如，2023年整體衛浴、石塑地板、家具等6個品類的集采招標完成后，單房成本可節降3300元。

泊寓則利用萬科集團的集采優勢，通過戰略供應商在裝修上獲得較好的價格。例如，木地板的供應都會有集團級供應商，價格相對優惠。

第二，房源定價與出租率息息相關，切勿盲目定價。

剛才提到，長租公寓賺不賺錢，出租率是一個非常重要的判斷指標。而租金往往是影響出租的核心因素之一。

租金定價過高，影響出租率，定價過低，影響盈利能力。所以，長租公寓如何合理定價就變得至關重要。

市面上很多長租公寓為了省事，直接采用市場對照法，根據市場供需關系和競爭對手的定價來確定租金。其好處在于貼近市場需求，有助于提高出租率。弊端就是可能忽視了項目本身的成本因素，以及無法反饋長遠未來的發展變化。

所以現在也有不少長租公寓企業積極引入數字化技術，建立動態定價機制，其優勢在于海量數據反饋后，能夠對房源進行綜合性的價格調整，以得到最優的毛利率和出租率。

比如某公寓運營商的智能定價系統，能根據樓層、朝向、戶型、面積等因素，輸出項目靜態“一房一價”。同時根據空置率、租約結構和市場競爭情況，運用大數據智能AI調價模型，實現動態調價，最大程度減少空置，提升項目整體回報水平。

另一家公寓運營商的定價系統，同樣結合海量成交數據、動態市場租賃數據、物業特征等維度完成系統智能定價，分秒級輸出物業定價初判，結合算法模型擬合坪效智能調優，做到坪效最大化，實現資產估值最優。

與此同時，為了防止房源價格波動過大，該運營商還采取了“系統警示、人工復核“機制，同時設置“漲幅上限”，避免異常價格的出現，保證租金在長時間內處于合理平穩水平。

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