房產抵押借款在資金融通領域占據著舉足輕重的地位，隨著2025年的到來，北京房產抵押流程和辦理條件我們在重新梳理下，如果您現在正在辦理抵押貸款和正準備辦理，一定需要花費時間去看完，文章比較長，記得關注。

房屋抵押貸款指的是借款人向銀行或者金融機構借款的一種方式，字面很好理解，顧名思義就是將個人或者公司名下的房產做為抵押，從而得到銀行的貸款。

01常見的抵押貸款類型有哪些

①抵押消費貸款：借款人將自己擁有所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于各種消費用途，如資金、裝修、買車、出國、旅游、留學等，也可用于各種資金周轉和經營性用途。

②抵押經營性貸款：企業經營類貸款，是指銀行向借款人發放的用于借款人流動資金周轉、購置或更新經營設備、支付租賃經營場所租金的人貸款。

02抵押貸款可以分為幾次抵押

一次抵押：

借款人將房產首次抵押給金融機構以獲取貸款。只要保證房產是可上市交易的商品房住宅，基本都可辦理一次抵押，通常比較常見的就是購買新房或者二手房辦理的房屋按揭貸款，房屋產權干凈的狀態下辦理的抵押消費貸款和抵押經營性貸款。

二次抵押：

則是在房產已經抵押的基礎上，如果其價值仍有剩余，可以再次進行抵押。但這通常要求借款人擁有良好的信用和償債能力。

接下來我們來看下抵押貸款最值得關注的幾個話題：房產評估值怎么計算，抵押貸款的成數，抵押貸款的額度，二次抵押可以貸多少額度。

房屋評估值：

①銀行一般會有指定的評估公司，在北京這樣的評估公司有很多，有世聯評估，仁達評估等等。銀行根據評估的額度去計算可貸額度，要知道房屋評估值≠房價，銀行認定的房產價格＜市場出售價格。因為銀行考慮到自身要承擔的風險，通常會采取保守的態度。評估價的目的是為了保證借款的安全性，一旦借款人無法償還貸款，銀行可以通過房產評估價來確保能夠以較高的可能性收回貸款。市場價通常會受到市場供需關系、地區經濟發展狀況、政策變化等多種因素的影響，而評估價更多地關注房屋本身的價值。

②確定評估價首先需要知道最近房產出售的價格，評估價是根據市場的變化而變化的，通常評估的價格要低于市場價格10%。100萬的市場成交，評估值在90萬左右。

抵押貸款成數怎么計算：

5成；7成；85成；最高有滿成

①5成，房屋類型為商住兩用，底商，公寓，別墅，聯排，疊拼，房屋老舊非城六區交通不便利，四大遠郊，借款人負債過高，銀行承擔風險太大。

②7成，城六區商品房住宅，大部分銀行放款的成數。

③85成，銀行成數比較高，從評估值和利率去考慮。

抵押貸款額度的計算：

已知房屋市值100萬，房屋評估為90萬

5成可貸=50萬

7成可貸=63萬

85成可貸=76.5萬

二次抵押可以貸多少額度：

二次抵押貸款額度等于可貸總額度減去一次抵押貸款的額度，如果房屋一次抵押額度基本接近可貸總額度，那就完全沒有必要去做二次抵押了。

假設房屋可貸總額度為100萬，一次按揭后有30萬沒有結清。

那么二次抵押的可貸額度為100萬-30萬=70萬。

03抵押貸款對房屋類型的要求

商品房分為很多種類型，其用途都不一樣，銀行可以接受的大部分為可上市交易的商品房住宅。

不可抵押的房產類型

影響房屋貸款成數的房產類型和其他因素

04抵押貸款對年齡的要求和房齡的要求

借款人年齡的要求：

【1】18周歲-75周歲

18周歲—23周歲，年齡太小，需要父母出面做擔保，共借

65周歲—75周歲，年齡太大，需要子女出面做擔保，共借

年齡小或者歲數大，還款能力有限，大部分銀行都需要父母或者子女出面做擔保或者共借人。

特定：有一定的經濟基礎可以不需要共借和擔保，根據借款人自身資質決定。

【2】房齡要求：

房齡+借款期限=35年

在銀行白名單小區，最長可做40年，如果位置一般基本可做都在35年左右。

是否在銀行白名單，根據小區的位置和性價比去決定的：

1、是否為學區，如果是西城等其他重要學區房，房齡可不看。

2、不是學區，在北京幾環，小區的地理位置，交通，流通性等可溝通房齡問題。

3、城六區以外，按照地鐵三公里去計算，如果太遠交通不便利，部分銀行不接受。

05辦理房屋抵押貸款需要準備哪些材料

06辦理房屋抵押貸款對征信的要求

07當前熱門房產抵押貸款產品