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全國高考已經結束，中國金茂在京首個滿系項目，卻將迎來自己的大考。

上個周末，金茂滿曜售樓處里十分熱鬧。

3個樣板間，116平米因局部升級而暫停開放。但依然有不少有意認籌的購房者，要求進去參觀，以便做最后定奪。

5月30日，金茂滿曜取得預售證。首批房源569套，擬售均價8.23萬元-9.13萬元/平米區間。

不過，金茂滿曜此次開盤首推的只有5棟住宅樓，分別為2棟2#、3棟3#、8棟9#、9棟11#，以及12棟16#和17#；共223套房源。

它實際的開盤價格較預售價，低了不少。

116平三居最低可下探至7.8萬元/平米，總價900萬元出頭。與拿地的綜合樓面價5.15萬元/平米相比，中間的縫差只有2.65萬元/平米。

這讓該戶型成了當下朝青板塊，最便宜的南向3面寬改善型三居。

在金茂滿曜身上，中國金茂沒有選擇扛價，背后顯然有著深度思量。

上半年它已通過聯合拿地的方式，在東五環周邊連布4子——除了金茂滿曜外，還有保利朝觀天珺、黃衫木雙子。

它們之間，最遠的直線距離不過3.5公里。

對自己親自操盤的項目，中國金茂采取以價換量的策略，以期實現資金迅速回流。

而真正要投資溢價的，落在了其他三個由合作伙伴操盤的項目上。

下面，花姐就金茂滿曜此次開盤首推戶型如何選房，進行詳細分析。

一、2.8萬平園林，戶戶可觀景

金茂滿曜共規劃了13棟8-26F住宅樓，在建委備案中，它分解成了19棟。

首批取證房源中，除了5棟5#、10棟13#、11棟14 #，以及樓王8棟10#外，其余全部入市。

它的總戶數為719套，分4個段位、7款戶型。主力戶型為116平和133平，合計390套，占比達到54%。

開盤首推的5棟樓，是金茂滿曜最好的房源，全部集中在洋房和小高層。

戶型為116平三居，以及129平、133平、159平四居。全屋贈送面積下來，最高拓展后的使用率，可達到98%。

金茂滿曜的地塊先天有兩大特點：1、南邊有條青年渠；2、內部有條街坊路。

青年渠寬約19米，從小區的西邊過來，約150米后至街坊路南口拐彎南下。這讓小區南邊的12-13棟樓，成了名副其實的河景房。

緊挨著青年渠的北側，還有一條長約160米，寬約14米的綠化帶。它們加一起的面積約5000平米，成了金茂滿曜的私屬花園。

擁有街坊路本是令開發商頭疼的事情，但金茂滿曜的設計師化腐朽為神奇，將街坊路優化成了一條步行景觀街，在路的南北兩頭分別安置了兩個大門。（詳見《化解街坊路，金茂和中海有神來之筆》）

這讓整個小區共擁有4個出入口，除了一個消防通道外，其余都成了景觀大門，未來只可人行，不可通車。

有了上述條件加優化后，金茂滿曜的整個園林面積，實際達到了2.8萬平米，占整個占地面積的76%；實際容積率，也從2.5變成了2.3。

這讓它有足夠的資本在園林上做文章。

小區內部的園林，包括街坊路在內共規劃了5個IP主題，東西各2處，每個主題園林都在2000㎡以上。

再加上它整體三排樓棟平行鋪開，樓與樓之間極少有煞角，整體上每個戶型的不僅采光優渥，且都具備不錯的觀景效果。

二、116平三室兩廳兩衛

1、戶型解讀

該戶型作為金茂滿曜的主力戶型，共226套，占比31.43%。分布在7棟13-18F小高層中，層高3米。

它對居家愛做飯的主人很友好：擁有一個超級廚房，面積達到了11.4平米；家政間設計在廚房外的設備平臺，寬敞且方便晾衣。

值得指出的是，金茂滿曜所有戶型，入戶均避開了直對衛生間，風水較好。

該戶型還有一個特點，從主衛窗戶邊向北延伸了一堵隱私墻，正好遮住了客衛窗戶。

116平的總贈送面積達到了23.3平米，令它的拓展得房率可達到93%。

2、選房攻略

116平戶型開盤首推的為3棟3#、12棟17#東單元（標記為橙色）；供應85套。剩余戶型，則放在了后續供應中（標記為紫色）。

3棟3#位于小區的最北邊，為18層建筑，南向正前方為園林5大主題中的女神花園，里面種滿了各種櫻花。

北面挨著規劃常營南路，雙向四車道的主干道配置，實際上為城市支路，車流并不會很多。

該樓棟優選10層以上，南北視野會很好；當然，若價格到位1-2層也可以，它的正前方為消防撲救場地，沒有綠植遮擋。

12棟17#花姐推薦優選，南邊可看河景，北面正對著金茂滿曜的水系園林。

更重要的是，該棟樓的預售均價為8.4萬元/平米，較3#便宜約4000元/平米；它的產權得房率也要高于3棟3#。

不過，該棟樓116平米戶型只有13套，能否選上估計需要運氣。當然，若十分鐘情于河景，也可等下期旁邊的13棟19#開售再選。

三、129平四室兩廳兩衛

1、戶型解讀

129平也算金茂滿曜的主力戶型之一，共124套，占比17.25%；層高3米。

這是一款經典的四葉草戶型，南向面寬達到了11米，北向進深11.6米，面寬進深比0.95，整較為通透、舒適。

它的弱點為家政空間較為局促，設置在客衛洗手池的旁邊。

總贈送面積達到了23.2平米，實際拓展后的使用率，可達到91%。

2、選房攻略

129平此次開盤首推只供應了13套，比較稀缺，位于12棟17#西單元（標記為紅色）；其余戶型須等第二批供應（標記為藍色）。

12棟17#是129平戶型最好的位置之一。與116平一樣，正經河景房，南北雙景觀。

它的另外一棟最佳位置在7棟8#，也算整個小區的中心位置，10層以上的視野會極好。

4棟4#、9棟12#、13棟19#、11#15#西單元，以及10棟13#東單元次之。這些戶型雖然臨街，但旁邊的規劃黃渠東路和三間房南一街，為社區城市支路，車流并不是很大。

10棟13#西單元，表面上會受前面11棟14#的遮擋，但在模擬大寒日的采光后，反而不會受到太大影響。

四、133平四室兩廳兩衛

1、戶型解讀

133平戶型同樣為金茂滿曜的主力戶型，共有166套，占比23%。分布在6棟8-11F的洋房中，層高3.1米。

它原本可設計成帶玄關的二重進戶型，但金茂滿曜并沒有這樣做，反而為購房者節省了超過8平米的價格，將其作為私屬電梯廳，免費贈送。

該戶型最大的亮點是，北邊東側的臥室，設計了L型飄窗，可270度采光。當然，G型廚房、客衛干濕分離、客衛隱私墻等也是優點。

它沒有太明顯的短板，總贈送面積為26.55平米，全屋拓展后的使用率，可超過98%。

2、選房攻略

133平開盤首推的為2棟2#、9棟11#、12棟16#，共94套房源（標注為藍色）；剩余6棟6#、11棟14#、13棟18#，不在首開范圍內（標注為綠色）。

2棟2#為11層建筑，東邊單元靠近金茂滿曜的北門，略顯嘈雜，有噪音隱患。

9棟11#西單元1-2層，會面臨前面5.5米高配套樓帶來的遮擋問題。

在花姐看來，最好的樓棟依然位于12棟16#，南北雙景觀，得房率也是整個小區該段位最高的。

且該棟樓的預售均價為8.67萬元/平米，相比2棟2#每平米便宜了2000元。

五、159平四室兩廳三衛

1、戶型解讀

金茂滿曜的樓王戶型，分布在8棟9#和10#；層高3.1米；共49套房源。

它的南向面寬達到13.3米，其中客廳面寬6.3米，面寬進深比1.1，在同段位戶型中表現優秀。

LDKB一體化，讓整個客餐廳的面積達到了75平米，廚房的收納空間非常豐富。

它的弱點同樣是家政空間略顯局促，就在廚房旁邊。

159平戶型總贈送面積27.4平米，拓展后的使用率可達到96%。

2、選房攻略

作為樓王戶型，159平本身就占據著整個小區最佳的樓王位置，集萬千寵愛于一身。整體上選房，沒有硬傷。

優中選優，花姐推薦選擇靠近東邊的戶型。畢竟，離小區正中心越近越好。

不過，159戶型首批取證房源為8棟9#，只有31套房源，全在首開序列中；西邊的10#目前還尚未拿證，可能需要壓軸出場吧。

六、大寒日日照分析

金茂滿曜的樓棟朝向，為南偏西6度。

花姐節選了大寒日兩個時點的日照模擬，具體為：

中午12:00，除部分樓棟4層以下有遮擋外，整體上陽光明媚。

下午15:00，冬日的太陽光線已經很弱。1棟1#東邊兩單元10層以下有遮擋；8棟9#東邊兩個單元，6層以下無陽光；西邊10#、9棟11#、5棟5#、4棟4#5層以下，會有遮擋。

整體看，它絕大部分的樓棟在大寒日的日照，相對比較充足。