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6月10日，元啟設計調規(guī)的反饋意見出來了。

一共34條意見，并不多。其中，不知哪位群眾，重復發(fā)布了8條，或操作不熟練，或刻意強調。

北京規(guī)自委大興分局很有耐心，把它梳理出10類意見作通告。

花姐通讀之后，發(fā)現(xiàn)最關鍵的問題，依然是陽臺那點事兒。

一、啼笑皆非的五條意見

第一條意見，令花姐驚呆了，竟然有人反對元啟增加開放式陽臺。

給出的五點理由，實在是讓人哭笑不得。

1、影響室內采光；2、家中有老人、小孩及寵物的存在安全風險；3、北京多風沙，冬季寒冷夏季炎熱，開放式陽臺不夠節(jié)能；4、如樓上居民有高空拋物行為將存在安全隱患；5、交房后如有業(yè)主自行封閉陽臺，影響小區(qū)美觀及整潔。

花姐說明一下，元啟新增的陽臺，乃奇偶陽臺，是全贈送的。白送給你陽臺，也要反對？

如果元啟調規(guī)的操盤者劉尚元看到這，估計得吐一口老血。他是中建壹品副總經理兼北方區(qū)董事長。

元啟的陽臺進深在1.5米至1.8米，而好房子政策規(guī)定不大于1.8米，說明元啟陽臺不違規(guī)；況且奇偶陽臺，挑高為兩個自然層，不會影響室內采光。

另外，什么開放式陽臺有安全隱患、不夠節(jié)能，純屬無稽之談。

人一旦背時，喝涼水有可能會噎死，難道不要喝水了？若有人成心想尋死，何必怪陽臺。更何況，元啟陽臺上的護欄凈高度超過1.2米。

二、封陽臺的可能性為零

封不封陽臺，是個老生常談的話題。

有人反饋意見：元啟的開敞陽臺計算面積情況，及后續(xù)是否封閉？

1、元啟南向設置的錯層開敞陽臺，也就是奇偶陽臺，不計入容積率，全贈送；它還有北陽臺。

A、南陽臺分兩類：88平米和99平米戶型，陽臺進深1.5米；110平米、139平米、168平米戶型，陽臺進深1.8米——部分戶型客廳只有1.5米。

B、北陽臺——不是每款戶型都有，進深有1米、1.5米和1.8米三種，據(jù)說報規(guī)為開敞陽臺——非設備陽臺，但面積算全贈送?；ń愫芗{悶，不知道這是啥操作？

簡言之，元啟的南北陽臺，都是全贈送面積。

2、元啟的陽臺，封閉的可能性為零。

它的陽臺上蓋高度，大于等于兩個自然層高，至少為6米，封閉的難度十分大。

因為，如果陽臺只封3米高，樓上那戶一定會去投訴，想方設法讓你搞不成，影響了上面的視野。

除非，樓上樓下兩戶協(xié)商，同時封陽臺，但這個難度太大了。

三、奇偶陽臺里，算保護隱私最好的

有關陽臺問題，花姐認為群眾倒是漏了一條關鍵意見：奇偶陽臺的隱私。

由于是錯層設置，導致幾個隱私問題：

1、樓上戶對樓下戶陽臺的窺視；2、樓上戶對側下方戶的陽臺，乃至客廳、臥室的窺視；3、最極端的隱患，從樓上陽臺可跳到側下方陽臺——當然，幾乎無人這么干。

從元啟流出的外立面效果圖上看，上下樓之間加了擋板，目測進深約20厘米，能起到一點保護隱私的作用。

這一點，順義的懋源云紀做的比較極致，陽臺進深3.5米，但奇偶層之間有1米進深的防火挑檐。

元啟陽臺，在隱私保護上有點差別。

1、如果是臥室陽臺，樓上飄窗、加上擋板，共有約80厘米的進深，令上下樓的隱私是有保障的。

原因在于，臥室新增的陽臺，是把原來的飄窗面積也納入陽臺了，實際上，成了一個凹陽臺。

2、如果是客廳陽臺，保護隱私的，只有靠那20公分左右的擋板了。

此外，元啟陽臺的側面，也加高了擋板，也是為了保護隱私。

從整體上看，元啟的奇偶陽臺在保護隱私問題上，要比大興新城的京璽、梧桐府強很多。

花姐點評：

有了陽臺，元啟就有了“好房子”元素，即便未來出現(xiàn)背刺者，也不會落伍太多。

這也是劉尚元考慮最多的問題。

去年四季度，這位中建壹品老將臨危受命，接替田植釗執(zhí)掌北方區(qū)后，苦心孤詣地想盤活元啟。（詳見《中建壹品的“陽”謀》）

元啟位于北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)6035地塊，2024年2月底，中建壹品以48.76億元、溢價15%搖中，規(guī)劃建面11.76萬平米，成交樓面價4.15萬元/平米。

后來，它將40%股權轉讓給了老伙伴，大興國資委旗下的興創(chuàng)置地。

2024年8月28日，元啟拿到預售證，19棟樓1052套住宅，銷售指導價6.6萬元/㎡，但網(wǎng)簽數(shù)字不理想。截至2025年4月15日，元啟網(wǎng)簽61套，成交均價5.35萬元/㎡。

這個價格如果賣得動，虧損點倒不打緊，就怕賣不動，那窟窿就太大了。

老將出馬，一個頂倆。

劉尚元敏銳地抓住了好房子政策，元啟在北京地產界率先調規(guī)。跟進者，包括亦莊的北京潤府、通州的縵云ONE，和元啟北面的6030地塊。

由于元啟已經開建，只能作微調，劉尚元選擇在南向增加奇偶陽臺，不計入容積率。

對已網(wǎng)簽的老業(yè)主，元啟的策略是：先退房，再重新選房。截至6月10日，元啟在北京住建委官網(wǎng)上已無網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

元啟調規(guī)，權當“死馬當作活馬醫(yī)”；但如果不調，只有死路一條。

北面一路之隔的6030地塊，最近也公示了調規(guī)方案，設置開敞陽臺、建筑高度從45米變60米?；ń阋罁?jù)土地出讓文件判斷，它的開敞陽臺會做封閉處理。（詳見《北京封陽臺局中局》）

建設有陽臺的房子，是不可阻擋的潮流。劉尚元要做的是，盡力為元啟爭得一線生機。

從調規(guī)設計方案的反饋意見看，沒有大調整，元啟算是順利地通過了來自人民群眾的檢驗。