這幾年的樓市，超級央企無疑是市場主角，他們依托充足的“子彈”狂造地王，再憑借體系化的設計、營銷打法，制造了一個個日光豪宅，也將產品力卷到天花板。

也因此，在很多人的傳統認知中，偏居區域的區屬國企，大概率會跟好豪宅、紅盤無緣。

但是，也有例外。最近艷姐觀察到一個案例，來自：

奉賢新城公司。

一家主業是奉賢新城區域開發、建設、運營的地方國企。

這個名字大家既熟悉又陌生，熟悉是因為大家或多或少聽到過奉賢新城這個名字；

陌生是因為這些年來，奉賢新城公司在地產領域并沒有如其他央國企一樣，打造過諸多爆款項目，很多人甚至說不出奉賢新城公司打造的住宅項目代表作。

最近，他們推出了自家的“壹號作品”：

上江南·賢廬。

最大戶型竟然做到了288㎡，最高總價估計要到1500萬，要知道這可是奉賢，這樣的總價“令人咋舌”。

當然，它還有諸多創新：

奉賢首個弧屏鋁板幕墻住宅、奉賢最大的下沉式會所、高層最大層高約3.5米……

這完全就是奔著奉賢區的終極改善豪宅的頭銜去的。

更夸張的是，這還只是他們打造的第二個住宅地產項目。

今天，艷姐就來聊聊奉賢新城公司和他的住宅地產版圖。也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

01

不一般的低調國企

奉賢新城公司，屬于贏在起跑線的那類企業。

奉賢新城公司成立于2008年，由奉賢區國資委獨資持有，承接上海五大新城之一的奉賢新城的的開發建設任務，地盤足足有：

68.9平方公里。

雖然偏居奉賢一隅，但奉賢新城公司的底盤實力相當強悍：

承擔奉賢新城的規劃編制、城市設計、基礎設施與公建建設、土地一級開發及城市運營等。

換句話說，更多的是擔當奉賢新城的城市共建者、運營者的角色。

比如“上海之魚”，占地面積近2.53平方公里，已經成為奉賢乃至上海的生態地標，每年來打卡的游客超過20萬人次；

上海之魚實景

還有九棵樹未來藝術中心，“隱身于”1200畝的林地之中，涵蓋一座1200座主劇場、500座多功能聚場、300座主題聚場等，是奉賢的人文藝術名片；

九棵樹未來藝術中心實景

還有奉賢區博物館，也是由奉賢新城公司建設，有館藏文物近萬件，在2023年他們做了一期特展，4個半月的展期就吸引了近30萬人打卡......

也因為代建了諸多公建項目，所以這些年來奉賢新城公司在住宅地產領域鮮有作品，在上海地產圈，很少有人會去注意到。

時間來到2022年9月，奉賢新城公司以底價31.89億、樓面價2.8萬/㎡競得奉賢新城一宗宅地，開發了住宅“處子秀”——上江南·璟薈名庭。這個緊鄰上海之魚的低密項目，面世之后便引發市場轟動，成為區域爆款作品。

奉賢新城公司在上海地產圈一炮而紅。

2024年8月，奉賢新城公司再落一子，以底價25.5億、樓面價2萬/㎡競得奉賢新城CBD一宗宅地，也就是這次的上江南·賢廬。

就在今年2月，奉賢新城公司還舉行了上江南·賢廬的開工儀式，奉賢新城公司黨委書記、董事長湯民還做了講話，也闡述了公司的產品打造理念：

通過高起點規劃、高標準建設、高水平管理，在空間布局、功能設計及新材料應用方面持續創新，打造標桿住宅項目，"做人民美好生活供應商"。

成立14年后才切入住宅地產賽道，3年也僅落子2個項目。動作雖然慢了點，但每一步都相當穩。

企業的頂層戰略必然是高管團隊的意識體現。在翻閱公司的官微后，艷姐發現他們的管理團隊有兩個顯著標簽：

其一是視野足夠開闊。他們代建和打造的諸多項目，在設計之初就啟用國內外知名設計師擔綱設計，這些頂級設計師突破常規的創新思維，往往能創造出前所未見的引領性作品。

像上海之魚，由國際設計大師、迪拜“棕櫚島”主創設計師拉瑞·奚伯斯擔綱；生活驛站，由被《時代》雜志譽為美國最優秀的建筑師的斯蒂文·霍爾操刀；上江南·賢廬，由華建集團上海院擔綱，后者的代表作有金茂大廈、中銀大廈、世茂濱江花園等。

甚至為了打造好產品，他們還組建了一支市場化的地產開發隊伍，通過內部培養+外部引進錘煉出一支人才鐵軍，闖出一條高質量發展的新路。

其二是站位足夠全局。他們在官微上經常發布一些管理和工作方法的研討，而且總能以跳出奉賢新城的視角來看待和推動奉賢新城的建設。

像“如何突破坐井觀天的認知繭房”、“如何避免新瓶舊酒的路徑依賴”、“如何革除和尚撞鐘的消極作風”，探討破解發展瓶頸的路徑；甚至對《小靈通漫游未來》一書情有獨鐘，后者給出了發展的破局之道-科技創新。

這樣的管理思路下，他們代建的這些公建和市政設施，無一例外地成為了奉賢甚至上海的地標。即使放眼上海五大新城，也很難有哪一個新城，能在這種沒有先天優勢的條件不情況下，靠一家企業可以把一個片區開發建設到這樣的水平。

艷姐也能明顯感受到，奉賢新城公司一點都不像一家區屬國企的刻板風格，打法相當老練和市場化，段位顯然更高一籌。

有近70平方公里的底盤空間、奉賢新城的多元化資源，艷姐覺得奉賢新城公司未來的發展勢能強檔強悍。

02

首次亮相即干到“現象級火爆”

奉賢新城公司在艷姐心中的形象轉折，準確說，是從2023年開始的。

因為那一年年底，它們在上海推出了第一個住宅地產項目：

上江南·璟薈名庭。

這個項目于2022年9月拿地，在拿地6個月后進行了規劃公示，2023年底迎來首開。

從拿地到首開，奉賢新城公司用了15個月，時間或許長了點，但對待自己的第一個住宅項目，從0開始的奉賢新城，自然是花了不小的精力。

開盤的成績也是相當夸張。

首開當天，銷售額就超過了20億；50天后，項目二批次開盤，再次熱銷16億+。

上江南·璟薈名庭開盤現場

如何看上江南·璟薈名庭開盤成績的含金量？我們可以看一張榜單——《2024年1-3月上海樓盤銷售排行榜》。

在這張榜單中，上江南·璟薈名庭，

以15.67億銷售金額位列銷售金額TOP13；

以2.76萬㎡成交面積位列銷售面積TOP9；

以183套成交套數位列成交套數TOP15。

這是榜單中，奉賢區唯一上榜的項目。而排在這個項目前面的，基本都是均價10w+甚至是在14w+以上的豪宅盤。

熟悉上海市場的朋友應該都知道，去年要在上海中環之外的板塊見到一個熱盤是多難的事。

但上江南·璟薈名庭不是在任何一個市區板塊，而是在奉賢新城，起步總價也只有390多萬，在上海過去兩年“越貴越好賣”的市場環境下，這樣的成績幾乎可以說是一個異類。

第一次做住宅地產的奉賢新城公司，“一不小心”就拿了奉賢的“銷冠”。

所以，第一個項目為什么能爆？

在艷姐看了他們的產品后，也就有了答案。

這是上江南·璟薈名庭的立面，東方大屋檐的建筑形制，流線型立面，鋁板、石材、藍玻，遠遠望去，就像是一個個古典的油畫框。

上江南·璟薈名庭效果圖過程稿

景觀方面，項目也有很多設計上的突破，為了最大化將項目西側的上海之魚公園景觀引入社區，他們將整個社區景觀抬高了2.6米，這樣做，一方面做出了立體景觀效果，一方面實現了景觀平權，即使在低區也能在家欣賞到上海之魚的景觀資源。

上江南·璟薈名庭效果圖過程稿

戶型設計上也有諸多巧思，上江南·璟薈名庭的高層層高大約有3米，別墅層高大約3.6米，更大的層高意味著巨大的成本投入，但卻可以帶來居住舒適性的幾何級放大。

當然，項目還配置了會所，覆蓋了恒溫泳池、健身房等功能。

甚至在廚房，還配置了獨立的中央空調；地下室配置獨立的儲藏空間；裝標也相當頂，大金的中央空調、西門子的脫排油煙機、洗碗機，科勒的臺盆、馬桶、花灑等。

上江南·璟薈名庭樣板間實景

更讓艷姐驚訝的是，他們甚至還玩起了社群運營，在項目還沒交付時，就已經組織了多場業主音樂會、新春晚會等業主活動……

這些細節，每一項單獨拎出來或許不怎么出眾，但如此高密度地集中出現在一個項目中，還是相當能打的。

總結起來，艷姐覺得有2個明顯的標簽：

其一是前瞻。要知道這個項目在2023年初做的規劃設計，但層高、景觀、會所等等，怎么看相當契合眼下的“好房子”標準。

其二是超配。項目高層均價約5.2萬/㎡，總價370萬+，但鋁板+石材+玻璃立面、3米+層高、會所、社群運營……這些市區高端盤才有的“輕奢范兒”，被毫無違和感地融合在了一起。

艷姐都覺得奉賢新城的這些動作，已經遠遠超出了市場對于一家區域性國企的傳統認知。

按照奉賢新城公司的說法就是，要做就做“四名工程”：

知名策劃規劃、知名創意設計、知名藝匠工匠、知名運營管理。

這或許就是上江南·璟薈名庭能成為奉賢“銷冠”的流量密碼。

03

這次要刷新豪宅天花板？

如果你在2024年以前看過上江南·璟薈名庭，相信你會發出和艷姐一樣的感慨：

這家國企，首次出手就將產品卷成這樣了？

如果說上江南·璟薈名庭，是艷姐對奉賢新城公司印象的初轉折，那么接下來的上江南·賢廬，更是讓艷姐看到了這家區域國企要做產品突圍的決心。

去年7月，奉賢新城公司以總價25.52億、樓面價2萬/㎡的底價競得奉賢新城CBD地塊，這塊地的先天條件是有非常明確的優勢：

東面是奉賢第一高樓中企聯合大廈和奉賢區政務服務中心；北面是4萬多㎡的市民公園和百聯南橋購物中心；直線距離地鐵5號線奉賢新城站、龍湖奉賢天街約500米……

應該說，這是奉賢的絕對C位！

這樣的條件下，如何才能做出一個頂級豪宅？甚至成為奉賢的封面標桿？

上江南·賢廬拿出了一個整個奉賢之前從未有開發商做過的方案，3個關鍵動作：

奉賢首個弧屏鋁板幕墻住宅；

減樓棟、增間距，將最小樓間距做到43米，最大超過了73米；

減層數、增層高，層高做到3米~3.5米。

上江南·賢廬效果圖過程稿

千萬不要小看這幾個動作，直接決定了項目能不能成為頂豪，而且是一個60分的頂豪，還是一個90分的頂豪，這些對于未來的價值天差地別。

門頭是一個樓盤的“顏面”，很多開發商會將門頭作為重點來打磨。艷姐看到市面上很多高端項目對門頭的處理都千篇一律，通過拉長尺寸、材質堆砌來做足封面感，看上去或許很美，但往往不走心，有一種用力過猛的感覺。

上江南·賢廬效果圖過程稿

上江南·賢廬的做法是建筑景觀一體化。高大門廊形成迎賓前庭水院，6米層高的酒店大堂式入口，香檳金鋁板和普拉達綠石材圍合而成的入口空間，力度拿捏非常到位，像一幅江南山水畫卷，有一種大隱隱于市的感覺，看上去很自然、舒適。歸家那一刻的高級松弛感，就這樣被烘托出來了。

立面以玉石為設計靈感，大面積玻璃+淺灰色鋁板+白玫瑰石材+系統窗，非常的公建化、未來感。

上江南·賢廬效果圖過程稿

圓潤的弧形轉角，流暢自然，鋁質翼板和環抱的半圓線條呈現出很好的視覺享受。雖然成本更高、工藝更復雜，但營造出來的質感還是非常在線。

穿過隱奢水院的門庭，由下沉庭院、玻璃盒子、陽光草坪組合成的社區景觀便出現在眼前。艷姐覺得這也是整個社區中非常出彩的一個地方。

上江南·賢廬引入“如夢江南、賢廬雅境”的概念，通過北側樓棟架空，對邊界的柔性化處理，使得內部景觀與北側的公園景觀很好交融，猶如敞開的院子，能有著很好的層次感和視覺享受。

上江南·賢廬效果圖過程稿

最讓艷姐意外的是，在這樣一個C位地段，他們竟然做了一個非常摩登的下沉式庭院。這也是未來的社區會所。

上江南·賢廬效果圖過程稿

健身房、私宴等空間場景，圍繞立體園林呈圍合式布局，大面積的高透光落地玻璃，最大化地將自然光線引入地下空間，整個空間就像一個通透的玻璃盒子，與自然無界融合。

上江南·賢廬效果圖過程稿

這應該是奉賢前所未見的社區會所空間。

進入到室內，你能看到更多引領奉賢樓市的前所未見。

項目這次推出的建面約107-288㎡的精奢兩房到城市大平層，甚至空中別墅，幾乎覆蓋了市場上所有的改善產品類型。

比如在建面約288㎡戶型，一梯一戶的設計，每一戶都有一個獨立的電梯廳空間；4開間朝南，南向面寬約25米，帶來非常闊綽的尺度感；通過LDKG一體化和無柱設計，形成一個近100㎡的客餐廳空間，極大提升空間場景的可能性；臥室也采用了酒店化設計，在主臥套間之外，還在南向次臥做了1個套間。

上江南·賢廬建面約288㎡戶型示意

此外，還有一些容易被忽視的細節，高達3.5米的層高、獨立家政間、南北雙陽臺等等，他們也將生活細節考慮的十分到位。

當然，在小戶型空間的打造上，上江南·賢廬也是使出了十二分力。

比如在建面約107㎡戶型，雖然只做了2+1房，但3米的層高，南向約15米面寬，LDKG一體化設計形成一個60㎡的客餐廳空間，甚至拿出半個面寬給到主臥衛生間，尺度感和舒適度相當在線。

上江南·賢廬建面約107㎡戶型示意

看完上江南·賢廬，艷姐覺得，奉賢新城公司是懂終極改善的。

這樣的作品，是不是非常期待？

結語

艷姐是真心感受到，這兩年奉賢新城公司在產品打造上像是開啟了洪荒之力，驚艷眾人。

這或許也是源于奉賢新城公司這些年來一直在尋求突破的決心吧。

這個2025，其也將會是上海樓市圈一批 不容小覷的 “黑馬 ”。

最后，還是期待后續奉賢新城公司能創造更多驚艷的“上江南”系作品。

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主編：張艷

責編：eric

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