真實(shí)案例：物業(yè)不作為引發(fā)的費(fèi)用糾紛

案情回顧

某小區(qū)業(yè)主因物業(yè)公司長(zhǎng)期不作為，連續(xù)6年半未繳納物業(yè)費(fèi)。在此期間，物業(yè)公司從未進(jìn)行任何形式的催收。后來(lái)小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，更換了新物業(yè)公司。原物業(yè)公司在離場(chǎng)時(shí)才發(fā)出一條催收消息，要求業(yè)主補(bǔ)交6年半的物業(yè)費(fèi)。

核心問(wèn)題：物業(yè)公司此時(shí)起訴追討物業(yè)費(fèi)，訴訟時(shí)效從何時(shí)計(jì)算？業(yè)主能否以超過(guò)訴訟時(shí)效為由拒絕繳納？

法律解析：物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效如何計(jì)算

根據(jù)《民法典》第188條規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。

物業(yè)費(fèi)糾紛的特殊性：

物業(yè)費(fèi)糾紛屬于繼續(xù)性合同糾紛，即債務(wù)內(nèi)容是分期履行。針對(duì)此類糾紛，最高人民法院有明確規(guī)定：

2016年《第八次全國(guó)法院民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》

物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，物業(yè)費(fèi)是分階段支付的繼續(xù)性債權(quán)，訴訟時(shí)效應(yīng)從每一期債務(wù)履行期限屆滿之日分別起算。

《民法典》第189條

當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間自最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。

在司法實(shí)踐中，對(duì)于物業(yè)費(fèi)這類分期支付的債務(wù)，普遍認(rèn)為每期物業(yè)費(fèi)債權(quán)具有獨(dú)立性，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從每期物業(yè)費(fèi)履行期限屆滿之日起分別計(jì)算。

本案關(guān)鍵：時(shí)效起算點(diǎn)分析

本案具體情況

1. 業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)6年半（約78個(gè)月）

2. 物業(yè)公司在整個(gè)欠費(fèi)期間從未催收

3. 物業(yè)公司在離場(chǎng)時(shí)才發(fā)出催收通知

訴訟時(shí)效計(jì)算：

根據(jù)分期履行債務(wù)的訴訟時(shí)效規(guī)則：

• 6年半前到3年半前的物業(yè)費(fèi)：已超過(guò)3年訴訟時(shí)效

• 3年半以內(nèi)的物業(yè)費(fèi)：仍在訴訟時(shí)效期內(nèi)

物業(yè)公司在離場(chǎng)時(shí)發(fā)出的催收通知，只能視為對(duì)最后一期物業(yè)費(fèi)的催收，不能使之前已超過(guò)訴訟時(shí)效的債務(wù)"起死回生"。

律師結(jié)論

本案中，6年半的物業(yè)費(fèi)中，3年半以前的部分已超過(guò)訴訟時(shí)效，業(yè)主可以主張時(shí)效抗辯；3年半以內(nèi)的部分仍在訴訟時(shí)效期內(nèi)，物業(yè)公司有權(quán)追討。

但需注意：如果物業(yè)公司能證明在三年內(nèi)曾催收過(guò)，訴訟時(shí)效會(huì)重新計(jì)算！

業(yè)主如何應(yīng)對(duì)物業(yè)費(fèi)訴訟

1. 收集物業(yè)不作為證據(jù)：保留物業(yè)服務(wù)不到位的照片、視頻、業(yè)主投訴記錄等證據(jù)

2. 核查物業(yè)催收記錄：確認(rèn)物業(yè)是否在三年內(nèi)進(jìn)行過(guò)有效催收

3. 提出時(shí)效抗辯：對(duì)超過(guò)三年訴訟時(shí)效的部分明確主張時(shí)效抗辯

4. 尋求專業(yè)法律幫助：復(fù)雜案件建議咨詢專業(yè)律師

重要提示：即使物業(yè)公司存在服務(wù)不到位的情況，業(yè)主也不能單方面拒繳物業(yè)費(fèi)。正確的做法是：

① 保留證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)不符合約定

② 通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司交涉

③ 必要時(shí)通過(guò)法律途徑解決

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私

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