老驥伏櫪，志在千里。

據(jù)鳳凰網(wǎng)消息，5月30日，西安大明宮集團(tuán)、西安秦灃投資與保利（橫琴）資本旗下陜西保隆投資就灃東大明宮創(chuàng)新港科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱“大明宮創(chuàng)新港”）正式簽約，約定在城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域展開全方位合作。

簽約當(dāng)天，大明宮創(chuàng)始人席有良低調(diào)現(xiàn)身。在全省推進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的大潮中，這位陜西的“家居一哥”選擇再出發(fā)，令人矚目。

01

搭檔保利：轉(zhuǎn)型已落子

當(dāng)日簽約現(xiàn)場(chǎng)中，除大明宮實(shí)業(yè)及保隆投資外，同臺(tái)出席的西安秦灃投資發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱“秦灃投資”）是事實(shí)的操盤主體。

工商信息顯示，秦灃投資為大明宮實(shí)業(yè)的控股孫公司，成立于2011年11月，注冊(cè)資本7840萬元，由大明宮現(xiàn)代家居持股近18.89%。

該主體承擔(dān)的“大明宮創(chuàng)新港”項(xiàng)目，其實(shí)也由來已久。

2021年6月，《大明宮資訊》第200期內(nèi)容顯示，秦灃投資與陜西青華建設(shè)簽署了4.5億元的施工合同，將在灃東新城豐業(yè)大道以北，豐全路以南，建設(shè)15萬㎡的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，距離秦創(chuàng)原創(chuàng)智云谷只有一線之隔。該內(nèi)刊的評(píng)價(jià)為：“標(biāo)志著集團(tuán)從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營開始擴(kuò)展到創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營。”

重大項(xiàng)目的推進(jìn)，必然需要大量的前期工作。歷4年之久，產(chǎn)業(yè)合作方終在2025年5月確定。而之所以鎖定保利，公開資訊似乎已能顯示原由。

首要是央企級(jí)信用。

保利集團(tuán)是事實(shí)上的頂級(jí)央企，保利資本則是“產(chǎn)業(yè)基金投資發(fā)展戰(zhàn)略的核心平臺(tái)”。本次簽約的陜西保隆注冊(cè)于2025年1月，持股51%的股東單位廣東利城飛將合伙企業(yè)由杭州利城辰星私募管理，該機(jī)構(gòu)成立于2019年9月，系杭州拱墅國投聯(lián)合保利資本共同發(fā)起設(shè)立的市場(chǎng)化私募基金管理公司。

該GP的投資案例很多，除新能源、半導(dǎo)體、人工智能等熱門領(lǐng)域外，亦出手AIoT智聯(lián)網(wǎng)、智能家居等一些與席“建材家居”存有關(guān)聯(lián)的標(biāo)的。而若將創(chuàng)投擴(kuò)大至保利資本領(lǐng)域，更意味著龐大的科技類“被投企業(yè)”亦有望成為“大明宮創(chuàng)新港”的潛在招商對(duì)象。

當(dāng)然，更重要的動(dòng)因是保利集團(tuán)已經(jīng)開始在“科轉(zhuǎn)園區(qū)”領(lǐng)域出手了。

2017年,保利集團(tuán)以產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體，打造了首個(gè)科技企業(yè)孵化器“保利中創(chuàng)”，發(fā)展至今遍布大灣區(qū)、北京、上海等10余個(gè)城市，運(yùn)營在管超20個(gè)產(chǎn)業(yè)園，累計(jì)入駐企業(yè)近3000家。

家居一哥與頂級(jí)央企的合作就此展開，在“大明宮創(chuàng)新港”的預(yù)期上，鳳凰網(wǎng)傳遞的信息是：

將積極承接秦創(chuàng)原研發(fā)成果中試轉(zhuǎn)化，全力打造“研發(fā)-中試-生產(chǎn)”閉環(huán)，進(jìn)一步完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)，并將強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同，有力促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后將新增就業(yè) 2000 人，年稅收貢獻(xiàn)超 2 億元。

一定意義上說，該項(xiàng)目已屬于“科技園區(qū)”，與家居賣場(chǎng)的經(jīng)營模式完全不同。

02

順應(yīng)周期：儲(chǔ)備新賽道

席有良的大創(chuàng)業(yè)始于1993年。

受第一輪商品房改革刺激，家居建材成為熱門賽道。32歲的席有良投資1100萬元打造了西安第一家“大明宮建材市場(chǎng)”，一經(jīng)開業(yè)即成現(xiàn)象級(jí)地標(biāo)，規(guī)模化的品牌集群與廠商直營模式，迅速占領(lǐng)了消費(fèi)者心智。

證明首店火爆程度的信息是，1994年，為滿足建材運(yùn)力需求，大明宮甚至修建了西北地區(qū)首家民營鐵路專運(yùn)線。

順周期之下，席有良加快了攻城掠地的步伐，北二環(huán)店、南郊店、含光路店等多個(gè)項(xiàng)目漸次落地。巔峰時(shí)期，于9省30城布局43個(gè)專業(yè)建材商場(chǎng)，在營總面積達(dá)295萬㎡,解決就業(yè)人數(shù)超過10萬，不但在商業(yè)賽道上牢牢占據(jù)了“行業(yè)一哥”的地位，大明宮亦成為省內(nèi)唯一一家獲“全國五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”的民營企業(yè)，并累計(jì)向公益事業(yè)捐款上億元。

但是，周期輪動(dòng)是必然的。

隨著房住不炒及老齡化到來，家居建材領(lǐng)域也進(jìn)入了新常態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，2024年21家家居上市公司中，21家家居企業(yè)中營收增長的只有4家，凈利潤增長的只有2家。而以賣場(chǎng)形態(tài)存在的紅星美凱龍（01528）則更是墜入泥潭，近兩個(gè)會(huì)計(jì)年度分別虧損22.16億元、29.83億元。

相信此時(shí)，“轉(zhuǎn)型”一詞在大明宮管理團(tuán)隊(duì)中更加吃重。因此，我們也觀察到了大明宮兩個(gè)相對(duì)比較大的變化。

其一：主業(yè)謀求升級(jí)，介入智能家居。

2022年，借北跨機(jī)遇，集團(tuán)宣布將大明宮建材市場(chǎng)北三環(huán)店遷至高陵，同時(shí)與華僑城(西安)、西安絲路融豪合作共建占地2000余畝的智能家居基地，計(jì)劃吸引300多家小微智能制造家居企業(yè)入駐，總投資214.4 億,計(jì)劃于2026年完成建設(shè)。

其二：試水科創(chuàng)投資，儲(chǔ)備新型賽道。

2022年4月，大明宮集團(tuán)以15.62%的比例參與了三亞景星慶去基金（規(guī)模3200萬元），這是大明宮第一次扮演LP角色。

在其后3年的案例中，分別對(duì)龍騰半導(dǎo)體與中科西光出資0.86%及0.82%，前者為市級(jí)龍頭，后者則為商業(yè)航天的新星。（詳見《》)兩個(gè)標(biāo)的的顯著特點(diǎn)是“均注冊(cè)于陜西”，從一定意義上說，作為第二大出資人，席有良的創(chuàng)投實(shí)踐尚以觀察為主，嘗試意味濃厚。

03

老將出山：秦創(chuàng)原開篇

一定意義上說，65歲的席有良本次出山，是有些不一樣的。

在“創(chuàng)一代”的商業(yè)實(shí)踐中，很多人選擇了漸次退潮。例如在20世紀(jì)90年代更具聲名的某企業(yè)家，在諸多變化之中，選擇了做點(diǎn)更熟悉的事，例如在老家打造湖濱度假區(qū)。

即便普遍發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)投新浪，最常見的做法亦是委托“創(chuàng)二代”。在《》《》等文中可知，泰發(fā)祥集團(tuán)與美能能源（001299）均屬此列，而且出資量普遍較大，培養(yǎng)下一代的意圖更加明顯。

鑒于此，我們傾向性認(rèn)為這是席本人的二次創(chuàng)業(yè)，即在“工業(yè)園區(qū)”與“創(chuàng)業(yè)投資”的融合之中覓得新模式，并由“創(chuàng)一代”領(lǐng)銜推進(jìn)。對(duì)于這種勇氣，我們是欽佩的。但如果剔除對(duì)單一企業(yè)的研究，我們則愿意將“老將出山”與更大的符號(hào)相鏈接，即“市場(chǎng)化園區(qū)”對(duì)秦創(chuàng)原的強(qiáng)大賦能。

眾所周知，工業(yè)園區(qū)基本分為兩大類。

其一是“企業(yè)自用型”的工業(yè)園區(qū)。例如灃東的匯川技術(shù)、灃西的三一筑工等，這種由大型企業(yè)自建的自用型園區(qū)，從出發(fā)點(diǎn)是滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需求，至多是擴(kuò)容到上下游協(xié)同企業(yè)中來，慢慢形成一個(gè)以自身為主的集群。

其二是“政府招商型”的工業(yè)園區(qū)。此一類型往往由平臺(tái)公司推進(jìn)，亦多屬于招商前置，即政府先建設(shè)、后招商。在平臺(tái)整合與積極化債的背景下，此類園區(qū)存量大，一旦出現(xiàn)招租難，有效接續(xù)的問題就會(huì)變得比較突出。

從這個(gè)意義上說，陜西最缺的就是“市場(chǎng)化園區(qū)”，既不需要政府投入巨資，也能在公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例的約束下，實(shí)現(xiàn)真正的市場(chǎng)化招商。我們的觀察中，先行者已然出現(xiàn)。

2024年7月，溫州籍企業(yè)萬洋集團(tuán)以7560萬元拿下秦漢新城252畝工業(yè)用地，啟動(dòng)“西咸萬洋眾創(chuàng)城”，計(jì)劃以汽車零部件、新材料、電子信息、裝備制造、醫(yī)療器械等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建設(shè)制造業(yè)集聚賦能平臺(tái)。

當(dāng)時(shí)打動(dòng)我們的是，以“中小企業(yè)集群服務(wù)”為主業(yè)的萬洋集團(tuán)，已于全國開發(fā)建設(shè)園區(qū)超170個(gè)，開發(fā)面積超9000萬㎡，引入制造業(yè)企業(yè)超1.8萬家，并演進(jìn)出“低空?qǐng)F(tuán)隊(duì)”、“按揭買廠”、“成本共降”等新模式。（詳見《》）

因此，在“秦創(chuàng)原”概念日漸深入的背景下，我們樂意將大明宮的二次創(chuàng)業(yè)視為傳統(tǒng)大佬介入創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的標(biāo)志性嘗試，未來也將持續(xù)觀察其諸多進(jìn)展。