這幾天，琶洲南新地塊調規，討論很多。

上周末，廣州規自局悄咪咪地掛出了一個調規公告，位于琶洲南TOD西側的AH031403地塊商改住。

地塊為混合型商住地塊，占地約5萬平，總建面約17.2萬平，容積率約3.43，限高100米。

其中，商業服務業設施用地為住宅建面的3.3%，另外包括12班幼兒園等配套，配建不多。

體量挺大的，相當于一個中大社區了，按每套140平面積來算，約1200套住宅，如果是大戶型為主，也有800-900套。

一石激起千層浪。

尤其是琶洲南TOD業主反饋更為強烈，想必相關的內容，大家都看到了。

這里就不貼出來了。

簡單梳理一下，幾個關心的重點，主要是這幾個：

1）琶洲嚴禁商業開發，是不是在無序商改住；

2）新地塊會不會擠壓省實琶洲學校的學位；

3）琶洲后續的供應量和市場走向，是不是背刺。

一起來聊聊。

其一：琶洲經開區，確實在2022年就明確，嚴禁商業房地產開發，這也是寫進省府批復文件里的。

但是，這并不意味著，琶洲從此不會有新增住宅的供應。

嚴禁商業房地產開發仍然是主基調，但主要集中在狹義的琶洲島、尤其是中、西區。

琶洲南區，作為琶洲島的外延核心片區，定位是創新拓展融合區，連片開發。

西區主要是人工智能與數字經濟，搞錢搞業務，漂亮的寫字樓CBD，發展成熟，但是已經飽和。

中區主抓會展+總部，包括抖音華南總部，未來財富新貴。

東區，琶洲東島尖，廣州版超總，定位很高，有后發潛力，但片區連片開發需要從朱氏家族拿回大片土儲。

這是難題和骨頭。

南區，則是用來承接琶洲高端改善，以及新科技新貴的居住需求，提供居住和公共配套的。

琶洲南區和西區、中區連片開發，功能互補，但也不是睡城和后花園。

其二：如果不收儲，原定的控規，風險雷區中的珠光，也無力開發。

熟悉琶洲的同學，應該清楚，原先這塊地的原業主方，是珠光。

但是，珠光遇到了財務危機，之前備忘錄提到的電子競技、文化創意的產業，大概率不能落地，也沒錢落地。

而且，24年如果作為電子競技、文化創意等產業用地出讓的時候，珠光拿了，大概率...

一言難盡就是了。幸好，當時終止了。

如果珠光拿到，一頓騷操作，到時候，對片區配套，城市界面改善，對片區業主房價的影響更不可控。

2、新地塊很大概率能讀上省實琶洲學校

我對比過海珠區行政區劃圖，琶洲南AH031403地塊和琶洲南TOD同屬官洲街道，也是同一規劃單元。

這意味著，按照海珠區現行的政策，新地塊大概率能入讀省實琶洲學校，這點沒得battle。

至少現在來看，小學是穩的，至于中學，一樣是全區搖號，這個也是按海珠區政策執行。

很多人擔心會不會擠壓學校資源？

其實，看今年的招生政策，省實琶洲學校今年第一屆招生，小學部兩個班，僅僅面向琶南招生。

而整個小學部，規劃有18個班級，哪怕簡單粗暴地把6個年級平均分，后續也依然有擴班招生的空間。

另一個，對交通承載力的問題。

我們在地塊現場看到，琶洲南區AH031403地塊四周都有道路，而且已經在修建中了。

據看守地塊的保安說，當天只是因為剛好下雨才沒開工。

道路打通后，就未必是全部占用琶南的出入交通了，南邊大約100米就能直達12號線赤沙南站。

3、核心板塊，核心地塊，眾多開發商緊盯。

這兩天，從我們目前了解的情況，琶洲南區AH031403地塊，已經有很多開發商盯著了。

包括但不限于：越秀、保利、華發、中海、金茂、建發、保利置業等一眾主流開發商關注。

同時，客觀條件也就決定了，隨著地塊的誕生，琶洲南TOD的價值，不僅不會被弱化，還因為連片開發預期而得到增強。

這是項目所處的地段，所擁有的配套，以及自身過硬的產品力，還有圈層氛圍決定的。

具體來看，新地塊，雖然位置在隔壁，但是優勢與缺點并存，并且計容新規落地之后，贈送率會控制。

幾個重點：

1、位于琶洲南區成熟區域，一橋之隔就是琶洲西區總部集群

2、學鐵商素質過硬，北邊有濱水公園景觀，提高了改善屬性

3、3.43的容積率+限高100米，相對更低的密度

4、不過，計容新規收緊后，得房率不會特別夸張

這塊地旁邊就是琶南一期最先交付的區域，濱水公園、會所也在這邊，高端居住氛圍已經打出來了。

地塊自身的學鐵商，也都是明牌：

學，有可能就近安排入學。

鐵，是12號線東段赤沙北站，預計全運會前開通，步行100米可直達D出口

12號線通達度也不錯，1站換乘8號線赤崗站，1站換乘11號線赤沙站，去琶洲和金融城都很方便。

商，是琶洲西區加上琶南二期的商業區

而且，地塊西側為赤沙涌，一直向北貫通到黃埔涌，未來這里大概率會一起做一個濱水景觀帶。

貫通整個濱水景觀帶的道路也在整了，現場已經能看到雛形，速度挺快的。

另外，這塊地還能望到廣州塔，即便站在地面，也有近在咫尺的感覺，真正的塔景房。

至于地塊現狀，大部分已經被圍擋起來，內部主要是雜草地、泥土地，整理工作估計不難。

現場還可以看到，地塊被一條道路分成了南北兩區。

其中，北區緊挨著琶洲西區，離廣州塔也更近，還有濱水公園，能做更高端產品；

南區更近地鐵和琶南二期的商業，但景觀受限，估計改善一些的產品。

當然，也有可能合并為一塊地，那就能增加大社區的觀感，兩種思路都為開發商騰出足夠大的產品打造空間。

至于短板，主要有兩個：

一是北邊不夠方正，有一小部分是現有的機關單位，景觀面也較窄。

二是地塊西側、南側有部分舊村、工業區、學校區等，也有很多租戶、外賣騎手進進出出，好在密度不高，但對圈層有一定影響。

其實，在廣州，你可以完全相信片區開發的力量，帶來的城市發展勢能和量級。

不過，說真的，控規公示才幾天，就引發這么多話題討論，幾家開發商也補充：

看看能不能搞出來。

最后，不方便說的，掃碼私聊了。