盤活低效用地，一直是地方政府和國(guó)央企面臨的棘手問題。

近年來，中央多個(gè)部門密集出臺(tái)政策文件，鼓勵(lì)各地探索低效用地再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效利用與優(yōu)化配置。

比如今年6月，自然資源部就再次印發(fā)《低效用地再開發(fā)試點(diǎn)第二批典型案例》，涉及12個(gè)省（市）的18個(gè)典型案例，值得地方政府和國(guó)央企好好研讀。

產(chǎn)權(quán)篇

低效土地的產(chǎn)權(quán)往往較為復(fù)雜，涉及國(guó)有土地、集體土地、企業(yè)用地等多種類型，且可能存在產(chǎn)權(quán)不清、邊界模糊、歷史遺留問題等情況，導(dǎo)致土地盤活過程中利益分配不均，影響各方參與積極性。

比如金華某工業(yè)項(xiàng)目在改造前，340余畝用地竟然分屬7個(gè)主體，包含1家國(guó)企、5家民企和一個(gè)村集體。而且各主體廠房均用于出租，承租戶達(dá)100余家。導(dǎo)致不同產(chǎn)權(quán)主體的訴求難以統(tǒng)一，極大阻礙了低效土地盤活的進(jìn)程。

為了平衡各方利益訴求，項(xiàng)目創(chuàng)新采用“政企村聯(lián)動(dòng)”模式，即國(guó)企牽頭，民企和村集體共同參與，聯(lián)合改造。點(diǎn)擊了解云資管，喚醒沉睡資產(chǎn)

第一，通過土地規(guī)整置換的方式，將分散的零星用地進(jìn)行整合，確保土地的完整性和利用效率。

第二，采取 “一類一策” 方式，重構(gòu)國(guó)企、民企及村集體產(chǎn)權(quán)，確保各方利益得到合理安置。

第三，先行開展片區(qū)整體規(guī)劃工作，并聯(lián)動(dòng)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)及村集體等多元主體共同參與，以此保障各功能區(qū)域?qū)崿F(xiàn)協(xié)同互補(bǔ)發(fā)展。

第四，根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)， 引導(dǎo)工業(yè)上樓， 推進(jìn)地上地下空間高效利用。比如項(xiàng)目通過不同層高設(shè)計(jì)及多種生產(chǎn)空間，滿足五金企業(yè)的生產(chǎn)加工需求。

第五，注重引育人才和科技產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。比如項(xiàng)目圍繞“雙鏈雙平臺(tái)”，在AB區(qū)塊內(nèi)建立一個(gè)人才科創(chuàng)園中園，持續(xù)吸引高端人才和創(chuàng)新資源。

湘潭某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于歷史遺留建設(shè)用地，同樣存在產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、用地手續(xù)不完善等老大難問題。

為此，項(xiàng)目采取了一系列做法：

第一，依規(guī)開展歷史遺留建設(shè)用地認(rèn)定和處置，為項(xiàng)目整體開發(fā)創(chuàng)造條件。比如，對(duì)1987年前的17.26畝土地，確權(quán)至村集體經(jīng)濟(jì)組織；對(duì)1999年前的18.08畝土地，辦理征收手續(xù)。

第二，針對(duì)項(xiàng)目涉及國(guó)有和集體土地，且土地使用權(quán)人與建設(shè)主體不一致，導(dǎo)致統(tǒng)一登記困難。為此，項(xiàng)目采取分宗登記方式：國(guó)有土地按國(guó)有建設(shè)用地登記規(guī)程辦理，集體土地按集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地登記規(guī)程辦理，借鑒先租后讓工業(yè)用地登記模式，有效解決登記難題。頭部國(guó)企在用的云資管平臺(tái)，點(diǎn)擊了解

定位篇

低效用地的另一大痛點(diǎn)，就是現(xiàn)狀功能與城市新規(guī)劃定位不匹配。

例如蘇州某產(chǎn)業(yè)園區(qū)，原本是用于儲(chǔ)存五金交電集團(tuán)的物資，然而隨著電商時(shí)代來臨和城市商貿(mào)功能轉(zhuǎn)型，倉(cāng)儲(chǔ)功能逐步衰敗，亟需重新盤活。

于是項(xiàng)目基于存量建筑活化利用5年過渡期政策，啟動(dòng)地塊改造建設(shè)，打造文化創(chuàng)意園，發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

同時(shí)基于長(zhǎng)久發(fā)展考慮，項(xiàng)目方還于次年申請(qǐng)推進(jìn)地塊自主更新，經(jīng)政府批準(zhǔn)同意并補(bǔ)繳地價(jià)后，土地用途由倉(cāng)儲(chǔ)用地調(diào)整為商業(yè)用地，成為蘇州市首個(gè)完成“工改商”的低效用地再開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目。

重慶某物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，由于地處老城區(qū)，原本的物流倉(cāng)儲(chǔ)用途已不能適應(yīng)周邊區(qū)域功能變化和市場(chǎng)需求，甚至還可能因貨運(yùn)交通帶來噪音、交通擁堵等問題，影響居民生活質(zhì)量和城市整體形象。戳這里，讓國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估有重點(diǎn)，盤活有抓手

所以項(xiàng)目公司開始了一系列探索轉(zhuǎn)型：

首先是調(diào)研先行。通過分析大量數(shù)據(jù)和實(shí)地走訪，項(xiàng)目公司發(fā)現(xiàn)該區(qū)域老年人口較多，具備較強(qiáng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，可以轉(zhuǎn)型發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

其次是政策創(chuàng)新。項(xiàng)目利用五年過渡期政策，在不改變用地主體和規(guī)劃條件的前提下，將閑置的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地轉(zhuǎn)型為康養(yǎng)中心。

同時(shí)，通過五年過渡期政策登記備案，項(xiàng)目地塊可不經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整、收回重新出讓、“推倒”重新建設(shè)等程序，直接實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大大精簡(jiǎn)了審批程序，為企業(yè)極大的節(jié)約了時(shí)間成本和建設(shè)資金。

最后是功能優(yōu)化。結(jié)合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目打造近1萬平方米的康養(yǎng)中心主樓， 改造房間124個(gè)、床位232張。同時(shí)，通過建筑外立面翻新、室內(nèi)整體結(jié)構(gòu)加固、部分墻體重新布局、景觀美化等措施，更好地滿足所在區(qū)域日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求。

審批篇

土地盤活項(xiàng)目往往涉及多個(gè)部門的審批，包括土地征收、規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境評(píng)估、施工許可等等，審批流程繁瑣，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。

所以，想要縮短土地盤活周期，就必須建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)部門之間的信息共享和溝通，優(yōu)化審批流程，提高審批效率。

比如杭州某低效用地再開發(fā)案例，就積極構(gòu)建多層次立體化政策體系，提高管理審批速度。

一是多庫(kù)并用，盤清底數(shù)。通過建立”低效再開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)”"國(guó)有低效資產(chǎn)項(xiàng)目庫(kù)""年度任務(wù)項(xiàng)目庫(kù)"三大數(shù)據(jù)庫(kù)，精準(zhǔn)識(shí)別土地現(xiàn)狀，導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，動(dòng)態(tài)更新任務(wù)進(jìn)度，解決"低效用地在哪里"問題，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。助力國(guó)央企打造可知、可見、可控的資產(chǎn)管理體系，點(diǎn)此了解

二是”一個(gè)口子"，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 。通過設(shè)立低效用地工作專班辦公室作為統(tǒng)一窗口，制定標(biāo)準(zhǔn)化流程圖和個(gè)性化收件清單，一次性收件、聯(lián)合審查，避免多部門跑動(dòng)；同時(shí)定期會(huì)商破解堵點(diǎn)，針對(duì)國(guó)企存量資產(chǎn)續(xù)期難題出臺(tái)配套政策，實(shí)現(xiàn)”一個(gè)窗口、一張表單、一套材料、一個(gè)流程"。

三是創(chuàng)新模式，并宗開發(fā) ：針對(duì)村集體混合土地性質(zhì)開發(fā)難題，開辟綠色通道，允許前期手續(xù)先行、后期確權(quán)登記，統(tǒng)一規(guī)劃布局，確保園區(qū)建設(shè)完整性，節(jié)約成本加快落地。

四是流程再造，精簡(jiǎn)審批 。推行”一窗受理、一窗發(fā)件、三證齊發(fā)”，并聯(lián)審批工業(yè)用地相關(guān)證件；依托政務(wù)網(wǎng)和審批平臺(tái)實(shí)現(xiàn)信息共享，建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)材料從18件減至1件，精簡(jiǎn)率94%，大幅提升辦事效率。

武漢某產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，也通過強(qiáng)化規(guī)建管一體化審批，提高服務(wù)效能。

一方面是組建專業(yè)經(jīng)辦團(tuán)隊(duì)全程對(duì)接，在規(guī)劃論證階段，依據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、用地強(qiáng)度等規(guī)劃指標(biāo)，提前研究設(shè)計(jì)方案，確保建設(shè)單位拿地后即可申報(bào)；

另一方面是聯(lián)合行政審批、建設(shè)等部門，成立工作專班，將土地確權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工許可等審批流程由 “串聯(lián)” 改為 “并聯(lián)” ；

最終，項(xiàng)目?jī)H用 3 天完成立項(xiàng)到施工許可全流程審批，實(shí)現(xiàn) “六證齊發(fā)”。

資金篇

低效土地盤活通常需要大量的資金投入，用于土地收購(gòu)、拆遷補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及項(xiàng)目開發(fā)等。然而，由于低效土地項(xiàng)目往往存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，社會(huì)資本對(duì)其投資積極性不高，導(dǎo)致資金短缺問題突出。

政府雖然可以通過財(cái)政資金進(jìn)行一定的支持，但面對(duì)龐大的低效土地存量，財(cái)政資金也顯得捉襟見肘。此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于低效土地盤活項(xiàng)目的融資支持也較為謹(jǐn)慎，項(xiàng)目融資渠道相對(duì)狹窄，融資成本較高。

為此，漳州某產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目創(chuàng)建了“基金+產(chǎn)業(yè)+園區(qū)”模式，通過引入社會(huì)資本注資、地方國(guó)企墊資、產(chǎn)業(yè)社區(qū)引資、入駐企業(yè)投資、設(shè)立基金融資等方式有效保障項(xiàng)目改造資金。

同時(shí)，利用已建成的廠房，經(jīng)主管部門審批后，設(shè)置合理的租售比，確保資金能及時(shí)回籠，租金可保障園區(qū)運(yùn)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)凈增、收入遞增、效益倍增。

福州某福利院項(xiàng)目則采取財(cái)政統(tǒng)籌和地方政府發(fā)行專項(xiàng)債方式，為項(xiàng)目開展提供資金保障。

其中市社會(huì)福利院改造由市財(cái)政全額出資；市社會(huì)養(yǎng)老中心項(xiàng)目則采用 “投建運(yùn)一體化” 模式，由福州城投運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)負(fù)責(zé)，資金由企業(yè)自籌1.95億元與專項(xiàng)債4.55億元構(gòu)成。

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