承租人未依約支付租金且不實際占有使用租賃房屋，出租人已明確告知承租人解除合同并將行使合同權利收回房屋，且具備收回房屋的客觀條件的，出租人是否負有在合理期限內及時收回房屋的減損義務？出租人長期不收回租賃房屋并主張高額占有使用費的，對其未履行減損義務所致的損失是否應予支持？本文結合一則具體案例進行分析。該案例入選“人民法院案例庫”。

案 情

（2020）滬02民終3179號

審判長 盧薇薇

審判員 王曉梅

審判員 陳 俊

2018年，某商業公司（甲方）與某文化傳媒分公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋租賃給乙方。雙方租賃合同中詳細約定租期、租金保證金、滯納金、違約金等事項。乙方逾期支付租金、管理費等超過30天的，甲方有權以書面方式解除合同，甲方有權沒收租賃保證金用以沖抵違約金。乙方應于租賃合同終止之日起5日內，將房屋恢復原狀交還甲方。乙方違約的，無論何種原因，交還期限屆滿之次日起，乙方仍未按合同約定交還房屋的，應按合同終止時房屋日租金、日管理費之和的雙倍向甲方支付房屋占用使用費，直至交還完成。乙方交還期限屆滿后，房屋內的物品、附屬設施設備、裝修裝飾等未清空或拆除的，則甲方有權采用約定的方式收回租賃房屋，因此產生的費用均由乙方承擔，且甲方有權追償。

雙方于2018年11月1日交接房屋，某文化傳媒分公司隨后進行裝修。其間，因某文化傳媒分公司僅支付部分租賃保證金而未按約支付剩余租賃保證金、租金及管理費，某商業公司催討未果后于2019年1月31日發函告知于當日解除合同。該解除函于當日送達某文化傳媒分公司，其中用加黑字體告知某文化傳媒分公司應于5日內交還房屋，交還期限屆滿后，尚未搬離、拆除的任何裝飾裝修、設施設備、物品等均視為某文化傳媒分公司放棄了遺留物品的所有權，某商業公司有權自行處置，由此產生的費用，均由某文化傳媒分公司承擔。

某商業公司向一審法院起訴請求判令：1.租賃合同于2019年1月31日解除；2.某文化傳媒分公司與某文化傳媒公司共同支付此前欠付的租金、管理費；3.某文化傳媒分公司與某文化傳媒公司按照雙倍租金、管理費標準支付自2019年2月至實際遷出之日止的房屋占有使用費；4.某文化傳媒分公司與某文化傳媒公司支付相當于四個月租金、管理費標準的違約金；5.某文化傳媒分公司與某文化傳媒公司支付逾期付款滯納金。

某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司辯稱：某商業公司已經發函要求解除合同，完全可以繼續對外招租，所以對擴大損失某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司不認可。

裁 判

一審法院經審理后判決：一、某商業公司與某文化傳媒分公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月31日予以解除；二、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司至2019年1月31日的租金、物業管理費285,943.89元；三、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司自2019年2月1日至2019年11月8日的房屋占有使用費1,766,497.80元；四、某文化傳媒分公司已支付給某商業公司的租賃保證金102,331.25元，作為違約金歸某商業公司所有；五、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司滯納金78,072.97元 ；六、某文化傳媒公司對某文化傳媒分公司上述支付義務承擔連帶責任；七、駁回某商業公司其余訴訟請求。

某文化傳媒分公司、某文化傳媒公司不服一審判決，提起上訴。

上海二中院經審理后判決：一、撤銷一審判決；二、確認某文化傳媒分公司與某商業公司簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月31日予以解除；三、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司自2018年11月1日至2019年1月31日的租金、物業管理費285,943.89元；四、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司自2019年2月1日至2019年2月28日的房屋占有使用費95,314.63元；五、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司違約金306,593.75元(已扣除租賃保證金102,331.25元)；六、某文化傳媒分公司應在判決生效后十五日內支付某商業公司滯納金78,072.97元；七、某文化傳媒分公司對上述第三、第四、第五項判決的支付義務不足以承擔的，由某文化傳媒公司承擔；八、對某商業公司的其余訴訟請求不予支持。

評 析

法院生效裁判認為，本案雙方當事人對《房屋租賃合同》于2019年1月31日解除均無異議。本案的主要爭議焦點為：某商業公司是否負有在合同解除后及時收回系爭房屋的減損義務，以及何時為某商業公司應采取減損措施的時間點？

租賃合同多處約定承租人逾期交還房屋的，某商業公司有權收回房屋并約定處置費用由承租人負擔。某商業公司作為專業經營商業地產租賃的公司，對于承租人逾期交還房屋的預見性較高。某商業公司在解除合同時，對系爭房屋內的裝飾裝修、物品存放情況應知曉并明了，其在法院審理中抗辯因避免與某文化傳媒分公司因裝修的財產產生爭議而未自行收回房屋，顯然與合同條款設置及其解除合同時的主張相悖。訴訟中，某商業公司依據合同約定的雙倍租金、管理費標準主張長達10個月的房屋占有使用費，可能存在追求高額對價的利益驅動。系爭房屋的裝修尚未完工，且某商業公司自2019年1月采取停電措施直至2019年11月。其間，某文化傳媒分公司亦未實際占用系爭房屋。某商業公司如在發出解除函后自行收回房屋，并無太大障礙。且某商業公司在一審法院審理期間自行收回了系爭房屋，而系爭房屋空關期間的狀況并未發生變化，亦證明其在此前就可自行收回房屋。為防止損失擴大，某商業公司在合同解除后應及時收回房屋，實現資源充分流轉利用。

租賃合同約定，租賃合同期限屆滿之日或者因其他原因而終止之日起5日內，為某文化傳媒分公司向某商業公司交付房屋的期限。逾期未交還的，某商業公司應及時自行收回。某商業公司作為專業的商業地產租賃公司，在合同中約定了自行收回房屋的條款，其對于自行收回房屋具有一定的便利性及專業性。其次，在此期間恰逢春節，收回系爭房屋存在人力物力方面客觀限制。綜合以上因素，法院酌情確定2019年2月28日前應為某商業公司收回系爭房屋的合理期間，系爭房屋此后的空關損失系某商業公司未及時采取減損措施而產生的擴大損失，應自行負擔。

責任編輯 | 翟珺

版面編輯 | 周彥雨