近期，灃東新城公開發布了2025年度重點產業鏈高層次、急需緊缺和高技能人才需求目錄（第二批），區內20多家優質企業釋放了上百個崗位需求，年薪最高達到60萬元。

這次距離“第一批”僅過去了一個月左右，對高端人才極度渴求和密集招募背后，使得金融棒棒糖意識到，進入“后化債時代”的灃東，錨定“以產促城-以城興產”的思路日益清晰。

此一背景下，灃東一季度GDP數據向好，增速9.8%，接近兩位數，產城融合已然提速。

01

密集出地：“高去化”的獨立行情

新近利好從地產行業傳來。

5月8日，央企保利豪擲10.16億元，在灃東高新融合區拿地75.26畝，折合地價1349.32萬元/畝，樓面地價8103.72元/㎡。這是繼去年底之后，保利短短半年內再度加碼灃東。

其實不止保利，當天灃東上演了火熱的“三槍拍地”，灃業地產和金灣地產在另一邊出手科創板塊，分別以7.56億元和8.11億，競得西安國際足球中心南側兩處地塊。

若將時間線前移，4月24日，越秀地產還與高科地產聯手，以12.70億元拿下了高新科創融合區94畝土地。

在地產相對的低迷期，央國企連續為灃東的區域價值用腳投票，已是相對難得。因為不久前中金證券發布的《促進房地產市場止跌回穩的政策再思考》的研報表示：今年3月下旬以來，市場溫度再次出現下降。一方面有季節性的因素，另外可能也和近期外部環境波動對居民預期形成一些擾動有關。

據此可信，灃東跑出了“逆勢上揚”的獨立行情。

更可貴的是，購房群體也對灃東投下了贊成票。對此我們掌握兩個數據。

其一是保利云谷和著。這個項目首開推出的184套房源，當天就成交了162套，去化88％。2025年1-2月又繼續“領跑”西安樓市交易額，截至3月中旬，累計8棟房源有5棟售罄。行至五一，60套成交量實現交易額破億。

這種勢能，再次證明了央企持續拿地目光精準。（詳見《》）

其二則是民營開發的“臻境”項目。

與保利有央企身份加持不同，同期拿地的地建嘉信也走出了火熱行情。數據顯示，地建·嘉信臻境五一期間項目來訪量超700組，成交46套，成交金額7900萬。

或許很多人對“獨立行情”持保留態度，“不還是賣地嗎”？但我們仍建議大家思考一個概念，即地產調控初步完成“房住不炒”，開發區正在進入“過渡地帶”。

在這個“過渡地帶”，很重要的信號就是恢復正常供地以及置換高成本資金，其目標指向都是流動性管理，以不引發區域金融風險為底線，本質是以化債時間換轉型空間。

當然，灃東的獨立行情也來之不易。

我們注意到，僅在近期就有同創路、豫章四路、經二十七路等多條道路已經通車或將通車。

02

高效接續：“提速”產城融合

過渡地帶另一個顯著信號就是產業接續。

與住宅高效出地相向而行，灃東“工業出地”和“崗位招聘”在近期集中釋放，對節奏的把握之中，產城融合獲得了相對有利的空間。

3月20日，西安萬利航空以1400萬元拿下灃東科統區的30畝工業用地。穿透股權看到，該公司母體為漢中萬利航空，系2024年陜西省上市后備C檔企業。

其實，科創企業涌入灃東，在我們紀錄中并不新鮮。《》、《》等精彩案例，都發生于此。

產城融合牽引之下，灃東拿出了自己對營商環境的理解，即大力配合區內科創企業廣聚天下英才。

我們統計發現，僅近期的兩批公告，即納入了區內40多家重點產業鏈企業近300名人才需求，以第一批為例，可以發現四大特征。

一是民企是主流，17家占比超8成；

二是制造業是主流，包括同力重工（834599）和制造業單項冠軍太合智能；

三是工程師需求是主流，19家占比超9成，涉及機械、算法、電氣、研發等；

四是高薪是主流，青松光電崗位頂格可達50萬/年，第二批還出現了60萬/年的崗位。

值得一提的是，“提速”產城融合的灃東，對產業園區模式的有益探索也在加快，譬如自貿產業園經營權的拍賣，積極發揮主觀能動性盤活產業園區資產，核心指向了提升園區經營服務水平，更好地做好企業和服務產業發展。

引企引才的邏輯之下，灃東的產業突破亦有多元化之勢。

近期非常受到關注的信息是：陜旅集團拿下了西安國際足球中心15年經營權，中心周邊配套的灃東新城體育運動中心一期也將很快完工。

作為灃東“投資最重”的大型設施之一，陜旅出手已經證明了存量價值，更可期的是，隨著球隊主場的回遷預期，以及阿根廷國家隊訪華賽事，都將推動灃東“產城融合”進入新一輪火爆周期。

03

9.8%：一季沖破百億大關

對開發區來說，區內利好的兌現直觀反應在GDP數據上。

今年一季度，灃東新城GDP完成100.36億元，同比增長9.8%，接近雙位數增長，非常迅猛。

100億元的體量對灃東而言，系2024年首次突破400億元（410.33億元）之后，以實打實的“開門紅”打下了“再創新高”的基調。而對西咸新區而言，占比全區GDP總量44%（以2024年計）的灃東新城，亦為“總盤子”的高預期埋下伏筆。

作為本土觀察者，“百億單季”需要從兩個視角審視。

其一是產業端確實提供了強大的支撐。在這個季度，除萬利航空正式開工之余，獲譽“小華為”的匯川儲能項目正式竣工。

這個總投16億元的區域新銳異常重要。西咸新區公眾號12月12日刊文稱：“過渡廠房投產不到9個月，已實現產值超10億元。新廠房（匯川儲能及電源系統制造基地）生產面積比現在的還要大5倍多，完全達產后年產值80億元不在話下！”

二是則是金融端的壓力已經卸下。

4月22日，灃東控股完成2025年第一期私募公司債發行，15億元規模創下西北地區近年AA+同期限信用債最大規模，全場認購倍數達2.25倍。

突破之中，我們最關注的數字是——利率僅為3.13%。

僅以自身對比，wind數據顯示，3.13%是灃東新城自2021年起所發的5筆私募債中，發行時利率及當期利率都創下了最低。若與此前3筆定向工具利率相比，同樣最低！

5月28日，第二期13億元也很快踏歌而來，認購倍數增至2.73倍，進一步提升，票面利率則下降至2.80%。

在實體產業不斷突破與融資環境不斷優化的疊加之下，我們認為：灃東的“百億單季”真正做到了2025年政府工作報告中的要求：“在發展中化債、在化債中發展”。

而關于這個重要的開發區，我們判斷“輕裝上陣”與“產城融合”均已走上正軌，擺脫土地財政依賴以及走上“產業—稅收”正循環的預期，正在加速成型，此種內生機制的改變，將是灃東新開端的核心基石。