01

買家優勢反轉：冬季熱門區域房源激增

最新數據顯示，一些原本熱門的房地產市場在冬季逆勢而上，房源數量增加，買家在這些市場中獲得了更多選擇和談判空間。

根據房地產數據公司Cotality（前身為CoreLogic）的數據顯示，澳大利亞多個地區的房地產市場在冬季逆勢增長，尤其是一些高端市場，房源數量增加，買家市場得到了更多體現。

Cotality澳大利亞研究負責人伊麗莎白·歐文（Eliza Owen）表示：“通常情況下，冬季市場會看到房源數量的下降，因為此時賣家往往不愿意將房產掛牌出售。然而，某些地區的房源數量卻有所上升，這可能意味著這些市場對買家更為有利。”

墨爾本的海濱統計區（Bayside Statistical Area）是房源增加最多的地區，該地區包括了藍籌區布賴頓（Brighton）和鄰近的桑德靈漢（Sandringham）。根據最新數據顯示，早在6月初，該地區的房源比4月中旬增加了52套，房產中位數價值為167萬澳元。

歐文指出，墨爾本一些高端區域對澳大利亞儲備銀行（RBA）降息的反應較為溫和，這可能導致買家活動和市場情緒有所波動。

歐文還表示，賣家可能是因為市場情緒有所回升而選擇掛牌出售，但卻發現買家反應并沒有預期中那么強烈。“買家可能因為不確定的地緣政治環境和關稅變化而猶豫不決，”她說，“此時可能不是購買房產的最佳時機。”

在悉尼，班克斯敦（Bankstown）地區的房源數量也出現顯著增長，該地區包括班克斯敦、帕南尼亞（Panania）和帕茲托（Padstow）等郊區，房源增加了42套。該地區的房產中位數為134.6萬澳元。歐文指出，雖然這些高端市場的房源數量有所增加，但在降息周期中通常我們看到的是庫存被快速吸收。

班克斯敦地區的一名房地產經紀人切迪·基迪亞克（Chedi Chidiac）表示，降息后買賣雙方都變得更為活躍。“自冬季以來，市場有所回升，尤其是利率降低之后。”

然而，一些市場細分領域仍然較為緩慢。基迪亞克指出：“價格在170萬到180萬澳元之間的房產表現良好，但超過200萬澳元的房產則需要更長時間出售，因為買家池相對較小。”

歐文還提到，像帕拉馬塔（Parramatta）這樣以單位房源為主的地區，盡管房源增加，但由于歷史上單位房產對買家吸引力較小，可能導致這些區域出現價值下跌。

對于那些房源數量增長的市場，歐文認為，這些市場將更加適合買家。“如果你處于一個較為有利的位置，并且準備好進行購買，現在可能是一個不錯的時機，”她說，“這將為買家提供更多選擇、更強的談判能力，以及更少的緊迫感。”

02

澳洲拆遷地圖曝光！悉墨狂拆6000套，阿德萊德僅58套

隨著澳洲努力實現其龐大的住房建設目標，最新數據顯示，全國有數萬套住房計劃被拆除。

根據澳洲統計局的數據，過去一年中，超過2萬套住房獲批拆除。其中，絕大多數計劃拆除的是獨棟住宅，共有18,864套獲批拆除，而公寓僅有1146套。

在這股拆除熱潮中，墨爾本位居首位，共有6075處房產獲批拆除。悉尼緊隨其后，計劃拆除的房屋和公寓數量分別為5351棟和340套。

布里斯班則有2106處房產獲批拆除，而珀斯為1433處。相對較小的首府城市中，堪培拉僅批準拆除249套住房，阿德萊德為58套，霍巴特為37套，達爾文則有17套。

在首府城市之外，新州地區計劃拆除的住房最多（1759套），其次是昆州地區 （1152套）和維州（1042套）。

這些數據涵蓋截至2025年3月的一年，這意味著許多房屋可能已經被拆除。

然而，盡管數據顯示許多住房將從澳洲的住房存量中移除，但同期獲批建設的住房數量是拆除數量的9倍有余。

在截至3月的12個月里，約18.1萬套新住房獲批建造，一旦建成，將有助于緩解該國的住房短缺。但這一速度遠低于聯邦政府設定的“到2029年建造120萬套新住 房”的目標。

REA集團高級經濟學家Anne Flaherty指出，房屋拆除的主要原因是為新建房產騰出空間。

“拆除是為建造新住房，我們確實看到獲批建造的房屋數量多于拆除數量。”

她表示，“但考慮到需要建造的住房數量，我們必須注意到部分新住房建設將導致舊房拆除。”

拆除的數據可能包括許多這樣的情況：一棟房屋被替換為兩套或更多住房（如聯排別墅或排屋），或者幾棟房屋被替換為公寓樓。

Flaherty說，“希望每拆除一棟住房，能換來不止一棟新住房。”

在成熟區域進行高密度開發被視為解決住房危機的方案之一，交通走廊沿線的郊區在增加中高密度住 房方面最具潛力。

新的規劃控制措施，如新州的交通導向開發計劃，預計將推動區建造更多公寓樓，這可能導致更多老舊房屋被拆除，為單元房擴建讓路。

然而，近年來高昂的建筑成本和利率影響了許多開發項目的可行性，限制了新建住房的數量，也導致拆除數量少于往年歷史最高水平。

2022年6月前一年拆除批準量達峰值，當時利率仍低，澳洲正處于住房建設熱潮中，建筑成本也未達到當前高點。

建筑批準量在澳洲低利率時期同樣達到峰值，因當時購房者通過“HomeBuilder”計劃可獲得豐厚補貼。

盡管近期批準量有所回升，但與那段時期相比，獲批建設的住房數量仍較少。

Flaherty補充道，高利率和建筑成本也影響了澳洲各地正在建造的住房類型。

“新建住房成本非常高，這意味著當前正在建造的住房類型多為能給開發商帶來足夠利潤的項目。當前，外圍地區的住宅和土地套餐大致是最可行的選擇。”

“關于建造公寓和聯排別墅，每平方米成本遠高于獨棟住宅，因此我們沒有看到以前那樣程度的新單位開發。” 此外，很多開發的單元房集中在高端市場，與更經濟實惠的住房相比，這類房屋利 潤更高。

Flaherty認為，建筑成本不大可能下降，這意味著需要其他因素轉變才能促進更多項目啟動。

“隨著利率下降，這將有助于使更多項目可行，在房價增長較強勁的州，住宅批準量確實在回升。一旦我們開始看到維州和新州的房價增長回升，預計住宅批準量也會增加。”

03

澳洲50地被評為“超級城區”！房價有望持續上漲

一些曾被放棄的城區如今已成為澳洲房市的熱點，而這僅僅是房市反彈的開始。

而且，不僅僅是Frankston的房價將上漲。

墨爾本在榜單上占據了18個席位，緊隨其后的是黃金海岸、阿德萊德、達爾文和悉尼南區。Melbourne Property Advocates的Simon Murphy表示，Frankston的房價“蒸蒸日上”。

“他們正在建造大型公寓和辦公樓，醫院也已重建；部分地區的分區已升級至3層或6層樓高，他們正在努力把Frankston打造成一個理想之地。”

Murphy警告稱，入門級買家現在已經很難進入市場。

“你真的要花80萬澳元才能在市場上有一席之地。”

“Frankston North一直是第一個上漲的城區——也是第一個下跌的——但這次，我認為它的價格很快就會趕上Langwarrin。”

Hotspotting的創始人Terry Ryder表示，Frankston的崛起反映了墨爾本外圍地區更廣泛的轉變。

“Frankston已經從表現不佳變成了領跑者，墨爾本房市從2024年底開始復蘇，今年的上漲勢頭只會加速。

Murphy還表示，需求現在正流向Carrum Downs、Langwarrin和Werribee，這些區也榜上有名。

“Langwarrin非常適合家庭，Carrum Downs雖然有些污名，但很值得——四居室住宅，有大片土地和雙車庫。”

“Werribee的房價仍在60萬澳元以下，比Melton只遠10分鐘，且房價較低。”

在悉尼，Michelle May Buyers Agent的Michelle May表示，市場動力已經轉向南區的St George和Bankstown走廊，這些地區的房價現在得到了地鐵升級和可負擔性較高的支持。

“來自東區的遷移人口已經變成內西區，現在內西區的人口正向St George和Sutherland Shire移動。”

“自2024年第四季度以來，我們收到的詢問量激增，市場上仍有大量資金。上周末，這里的清盤率首次達到70%——價格正在上漲。”

但May警告稱，供應仍緊張——尤其是對大房換小房者而言——三居室公寓的供應特別短缺。

“大房換小房者正在與年輕家庭競爭同樣有限的房源。他們的資金更充裕——年輕家庭根本無法與之競爭。”

May還表示，Bankstown和Bexley都在Hotspotting的榜單上，它們正受益于交通便利和更好的感知價值。

“跨過Cooks River，你就能獲得綠地、生活方式，以及比內西區低15-20%的折扣。”

在黃金海岸，低庫存水平和州際需求正在推高房價，Cohen Handler公司副董事Luke Serhan表示，一些郊區的掛牌量同比下降了40%。

“與Mermaid Beach相比，Miami的價格仍較低，但Elanora正在起飛，Southport一直很火爆——它位于中心，人口流動很大。

“我們看到買家興趣如此之高，以至于任何上市的房產都會立即引發競爭激烈。”

Serhan還表示，在最近降息后的周末，市場信心大增。

“買家仍很挑剔，因為他們習慣了有選擇，但我認為‘錯過恐懼癥’正在回歸，他們很快就不得不購買可選擇的房源。”

Serhan還表示，生活方式仍是黃金海岸的王牌。

“人們會選擇靠近海灘，而非布里斯班的都市生活方式，我們甚至看到布里斯班當地人搬到這里來。”

南澳也表現強勁，有11個城區和城鎮上榜，包括Ingle Farm和Christies Beach。

Lands Real Estate的Matthew Lipari表示，Ingle Farm的銷售量在過去18個月內穩步攀升。

“鑒于其價格和過去10年的發展，現在的需求很高。”

他表示，人口結構正在快速變化。

“在這里生活了20、30、40年的老年賣家正在將房產出售給年輕買家，但即使一些開發商也被價格擠出市場——我們看到買家在開放日和拍賣會上多次錯失機會。”

Ryder還表示，阿德萊德仍是澳洲增長最穩定的城市之一。

“它的上漲時間比其它任何城市都長，且持續有所表現。”

值得一提的是達爾文92%城區的的房價將上漲，Hotspotting總經理Tim Graham表示，這種復蘇是真實的。“6個月前我們說達爾文的方式即將繁榮，數據證明了這一點。”

隨著全澳買家活動的增加和房源短缺，專家們表示，低價購房的窗口正在關閉。

Murphy表示：“人們開始意識到，市場不會迎合他們，所以他們又回來了，并加劇了競爭。”

04

房貸違約率不升反降

盡管利率處于高位、生活成本壓力持續，澳洲房貸拖欠率仍維持在歷史低點，未來甚至有望進一步下降。這是房地產數據與分析公司 Cotality（前身為CoreLogic）在6月25日發布的《Pulse報告》中得出的最新判斷。

根據澳洲審慎監管局（APRA）的數據顯示，2025年第一季度，住房貸款違約率從1.64%小幅上升至1.68%，但仍處于歷史低位。

Cotality研究總監 Tim Lawless 解釋道，即便在利率高企和通脹壓力下，違約率之所以“仍受控”，主要得益于以下因素：

1. 審慎的貸款政策（例如貸款人必須通過加息緩沖測試）；

2. 風險貸款比例低；

3. 強勁的就業市場；

4. 負資產（Negative Equity）比例極低——不到1%的借款人處于房屋凈值為負狀態；

5. 儲蓄緩沖：疫情期間積累的家庭儲蓄，增強了應對償債壓力的能力。

“如果出現財務困難，多數家庭可以通過出售房產避免違約，這大大降低了系統性風險。”——Tim Lawless

2021年10月起，監管機構將貸款緩沖區間從2.5個百分點提升至3個百分點，這意味著借款人在獲批貸款時需證明自己即使利率再升3%也能償還月供。

盡管實際利率較疫情時期上漲超過3個百分點，這一機制顯著提高了借款人抗壓能力。

Cotality經濟學家 Kaytlin Ezzy 表示，盡管生活成本仍高，但隨著通脹回落至RBA目標區間，更多降息可預期，預計將使違約率持平或下降。

“雖然許多家庭的儲蓄緩沖已被消耗，但進一步降息將釋放現金流壓力，有助于緩解月供負擔。”

此外，房價再度上漲也降低了借款人陷入負資產的風險，進一步鞏固了市場韌性。

Cotality指出，澳洲多數房貸為浮動利率，因此對降息反應迅速。許多家庭已開始削減非必要支出（即“和牛與西拉酒”支出），以保障房貸償還與生活基本成本。

Lawless總結道：“隨著利率持續回落、生活壓力減輕，我們預計房貸違約率將持續下降。當前負資產現象仍屬極少數，這為整個房市提供了額外韌性。”

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