沒想到吧？

距離原定開業(yè)時(shí)間還有兩天，深圳大悅城鴿了全城。

6月25日，深圳大悅城官微宣布，開業(yè)時(shí)間從6月28日變成了7月12日。

▲@深圳大悅城 6月25日發(fā)布的推文

▲此前大悅城開業(yè)廣告鋪遍地鐵站和多個(gè)小區(qū)門口

有網(wǎng)友調(diào)侃，同在寶安的海雅繽紛城、壹方城和大仟里本來都做好了6月28日掀起商戰(zhàn)的準(zhǔn)備，結(jié)果——“玩我呢？”

近兩年，深圳多個(gè)Mall陸續(xù)開業(yè)，例如深超總的深圳灣睿印、龍崗大運(yùn)天地、上沙中洲灣、蛇口K11等，讓深圳人逛gai有了更多選擇。

而待開業(yè)的購物中心里，已有具體時(shí)間表的大悅城熱度較高，另外，北站的華潤萬象商業(yè)關(guān)注度也很高。

據(jù)年初網(wǎng)傳的華潤商業(yè)2024-2027年開業(yè)計(jì)劃表顯示，深圳北站的萬象商業(yè)預(yù)計(jì)2027年開業(yè)。

▲網(wǎng)傳華潤商業(yè)開業(yè)計(jì)劃

對于想住在購物中心旁的買房人來說，關(guān)注商場開業(yè)的同時(shí)也會(huì)不自覺留意周邊的房子。

巧的是，深圳大悅城和北站萬象商業(yè)旁，都有待售/在售新盤——新安的珺悅名都和北站的中洲迎璽三期，一個(gè)吹風(fēng)價(jià)7.5萬/㎡左右，預(yù)計(jì)近期拿預(yù)售入市；一個(gè)折后6.4萬/㎡起。

你更看好誰？

都在購物中心旁！

607萬起買北站3房

新安門檻價(jià)或620萬+

新安珺悅名都和北站中洲迎璽三期，梳理下來有很多共通點(diǎn)。

首先是所在片區(qū)，屬于行政區(qū)的核心，從居住價(jià)值的角度來看，新安片區(qū)在寶安僅次于寶中，而北站片區(qū)在龍華的地位僅次于紅山。

其次是配套足夠密集，大悅城和萬象商業(yè)，就在小區(qū)附近。

珺悅名都周邊生活氛圍濃厚，有多個(gè)入伙多年的住宅小區(qū)，直線約600米范圍內(nèi)，

地鐵：近5/12號線靈芝站，步行約300米；

學(xué)校：旁邊就是裕安學(xué)校；

商場：除了即將開業(yè)的深圳大悅城外，中洲 πmall步行可達(dá)，兩站地鐵到壹方城；

醫(yī)院：一路之隔是寶安中醫(yī)院；

公園：靈芝公園、上川社區(qū)街心公園等。

▲深圳大悅城| @深圳買房計(jì)劃 攝于2025年6月

中洲迎璽三期直線600米范圍內(nèi)，

地鐵：近4/5/6號線深圳北站、高鐵站，步行約800米；

學(xué)校：配建有18班幼兒園，旁邊是在建的格致中學(xué)民治校區(qū)；

商場：最近的是在建約13.4萬㎡華潤萬象商業(yè)，直線約300多米，步行可達(dá)北站繽果空間，一站達(dá)紅山6979；

公園：南園公園、逸秀公園等。

▲在建的北站華潤萬象商業(yè) | @深圳買房計(jì)劃 攝于2025年6月

第三，兩個(gè)項(xiàng)目都是片區(qū)近期唯一的供應(yīng)。

新安片區(qū)自2022年大悅鉑悅苑入市后，3年沒有新房入市，珺悅名都是難得的住宅供應(yīng)。

盡管同片區(qū)還有勤誠達(dá)云邸待售，但由于開發(fā)商資金問題，該項(xiàng)目入市遙遙無期。

而北站片區(qū)這幾年有5個(gè)住宅項(xiàng)目相繼入市，到中洲迎璽三期已是北站住宅收官之作，除非綠地調(diào)規(guī)成宅地，否則北站真的擠不出一點(diǎn)居住地塊了。

從價(jià)格維度來看，珺悅名都即將推售建面約89-115㎡3-4房，還沒拿預(yù)售，預(yù)計(jì)月底入市，吹風(fēng)價(jià)在7.5-8萬/㎡之間，有消息稱折后或在7萬/㎡出頭，算下來3房門檻價(jià)在620多萬。

中洲迎璽三期在售的是建面約94-173㎡3-5房，據(jù)了解，目前折扣最低打到88折，約94㎡3房總價(jià)約607萬起，約103㎡4房663萬起。（具體折扣以開發(fā)商輸出為準(zhǔn)）

產(chǎn)品PK

三房使用率最高約98%

珺悅名都和中洲迎璽三期推售的產(chǎn)品重合度并不高，但都側(cè)重于3-4房，偏改善型產(chǎn)品。

因此，部分買房人也會(huì)同時(shí)考慮這兩個(gè)項(xiàng)目，我的一位朋友在南山上班，3月看了迎璽三期，礙于90多㎡三房總價(jià)超預(yù)算沒買，近期跑去看了珺悅，等著價(jià)格能出現(xiàn)驚喜。

▲珺悅名都 | @深圳買房計(jì)劃 攝于2025年6月

從產(chǎn)品來看，兩個(gè)項(xiàng)目各有各的亮點(diǎn)。

1、純粹性：中洲迎璽三期＞珺悅名都

整個(gè)迎璽項(xiàng)目為純商品住宅項(xiàng)目，沒有保障房和回遷房。

相比之下，珺悅名都有17戶回遷戶和116戶保障房，整個(gè)項(xiàng)目共4棟樓，兩棟住宅在兩側(cè)，兩棟含辦公、商業(yè)公寓的樓棟在中間，業(yè)態(tài)較復(fù)雜，這樣的建筑排布一定程度上也削弱小區(qū)的居住氛圍。

▲珺悅名都效果圖

2、戶型使用率：珺悅名都＞中洲迎璽三期

兩個(gè)項(xiàng)目都是應(yīng)用了建筑新規(guī)的產(chǎn)品。

從開發(fā)商發(fā)布的資料來看，珺悅名都89㎡3房使用率最高約98%，為大橫廳、雙龍抱珠戶型，不過朝向有瑕疵，為西北向，但戶型優(yōu)勢再疊加價(jià)格優(yōu)勢，估計(jì)也會(huì)受追捧。

115㎡4房使用率約92%，板樓戶型使用率則稍微差些。

中洲迎璽三期戶型使用率最高約94%。

3、戶型南向率：中洲迎璽三期＞珺悅名都

迎璽三期戶型全南向，分正南和東南朝向；珺悅名都南向率約90%，為東南和西南朝向，有一條腿為西北向。

4、建設(shè)進(jìn)度：中洲迎璽三期≈珺悅名都

兩個(gè)項(xiàng)目都是精裝交付，目前了解到的情況，珺悅名都精裝標(biāo)準(zhǔn)較高。

迎璽三期主體已封頂，但交房時(shí)間預(yù)計(jì)要到2027年，相比現(xiàn)在的進(jìn)度來看有點(diǎn)久；珺悅名都預(yù)計(jì)今年底封頂，交房時(shí)間預(yù)計(jì)在2027年6月底。

▲中洲迎璽三期主體封頂 | @深圳買房計(jì)劃 攝于2025年6月

附兩個(gè)項(xiàng)目戶型圖：

中洲迎璽三期部分戶型圖，左右滑動(dòng)查看更多

珺悅名都戶型圖，左右滑動(dòng)查看更多

基本面

新安好在“成熟”

北站片區(qū)在于“新”

不同的人，對片區(qū)有不同的偏好。

有人喜歡煙火氣，有人喜歡距離感。

新安珺悅名都的優(yōu)勢在于周邊生活的成熟度，吃喝玩樂，下個(gè)樓就能實(shí)現(xiàn)了。

走在路上，甚至依稀還能感受到老城區(qū)的人情味，沿街看到很多充滿歲月感的建筑。

而成熟的另一面是區(qū)域界面較老舊，沒有足夠的空間拓展，規(guī)劃也相對滯后。

例如住在周邊的業(yè)主吐槽開車太堵，一路之隔有一片待拆待更新的26區(qū)老舊建筑。

▲前進(jìn)一路的另一側(cè)，待拆的老舊建筑

區(qū)域建成程度高，而城市更新如今進(jìn)展緩慢，要煥新有一定難度。

中洲迎璽三期所在片區(qū)的優(yōu)勢則是“新”，城市界面從0到1、有足夠的空間啟動(dòng)更高規(guī)格的規(guī)劃，但另一面就是要做時(shí)間的朋友。

現(xiàn)成的配套較少，除了地鐵/高鐵站和北站商業(yè)外，散步圈內(nèi)如華潤萬象商業(yè)、超核綠芯公園等，都還處于等待兌現(xiàn)的階段。

有網(wǎng)友問起過項(xiàng)目附近的樟坑片區(qū)舊改情況，現(xiàn)階段來看，那更是看不真切的漫長等待了。

結(jié)論：總體來看，預(yù)算在650萬及以上買3房，可以關(guān)注這兩個(gè)項(xiàng)目，從通勤距離考慮，珺悅名都較適合在南山、寶安上班的群體，迎璽三期較適合福田上班的買房人。論現(xiàn)成配套，前者更成熟。

兩個(gè)項(xiàng)目周邊二手房2025年成交價(jià)參考：

珺悅名都周邊：

萬科大都會(huì)：7.09-7.64萬/㎡；

大悅城天璽壹號：6.97-8.26萬/㎡

中洲迎璽三期周邊：

超核中心潤府：7.11-7.89萬/㎡；

中海瓏悅理：暫無成交，掛牌價(jià)在7.4-7.7萬/㎡之間

附看房打分表。

打分表純屬個(gè)人喜好，僅供參考。

沒有100分的房子，只有是否適合自己的房子。

下單前，記得衡量自己的荷包哦。

P.S. 今天深圳中考開考，祝考生們考試順利，

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