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回顧最近幾年的上海新房市場(chǎng)

2022年還算得上是疊墅供應(yīng)大年，總套數(shù)達(dá)到6300多套

內(nèi)中外環(huán)都有分布，在新房占比中也超過了6%

結(jié)果到了2024年，全上海一共6萬多套新房，疊墅僅有2500多套，再創(chuàng)新低發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????

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而且整個(gè)中環(huán)以內(nèi)的疊加僅有100套出頭，不到中環(huán)新房總套數(shù)的1%，稀缺程度比江景豪宅還要恐怖

截至目前，今年一共公示了117個(gè)新盤認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目（包括單盤多批次）

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有9個(gè)盤包含疊墅產(chǎn)品，7個(gè)都在外環(huán)外

中環(huán)以內(nèi)終于實(shí)現(xiàn)了新的突破

翡雲(yún)悅府、潤(rùn)雲(yún)金茂府兩個(gè)盤的疊墅加起來有186套，已經(jīng)接近去年全年的兩倍了

更可喜的是，下半年還有更多的疊墅產(chǎn)品在等著排隊(duì)入市

除了文章開頭提到的4個(gè)地王項(xiàng)目外，還有國(guó)貿(mào)海上原墅、懷山望、碧云北外灘項(xiàng)目等等

給上海改善客群在大平層和洋房之外，又多了一些選擇空間

緊接著把目光轉(zhuǎn)向其他城市

我們發(fā)現(xiàn)今年疊墅套數(shù)供應(yīng)最猛的是成都，其次是杭州

成都核心主城區(qū)疊墅的供銷比還一度低于0.8:1，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)

再打開杭州新房供應(yīng)列表，隨便一數(shù)就有密密麻麻十幾個(gè)疊墅項(xiàng)目

基本上每個(gè)板塊都有分布，單價(jià)從3.5萬/平到10萬/平不等

這么多城市疊墅供應(yīng)量猛增的背后，離不開最關(guān)鍵的產(chǎn)品力升級(jí)

02

新一代疊墅的產(chǎn)品力有多能打

伴隨著各地住宅新規(guī)的落地，以及第四代住宅的熱潮

全國(guó)各地的疊墅針對(duì)以往的諸多痛點(diǎn)，逐一進(jìn)行了改善和解決，出現(xiàn)了不少顛覆以往的設(shè)計(jì)

過去大家一提到疊墅，最容易想到的就是單層面積小，像100平3層的迷你墅每層只有30多平

因此，第一項(xiàng)做的改革就是放大面積，從根本上提升疊墅的功能布局和空間效率

我們看到，越來越多的疊墅200平起步正在成為常態(tài)

就上海來說，這么大面積的疊墅有已經(jīng)入市的翡雲(yún)悅府195平、潤(rùn)雲(yún)金茂府217平

還有即將入市的綠城逸廬200平、大華靜安年華220平、嘉佰道徐匯312平等戶型

面積放大后的突出好處，就是可以做三開間朝南的戶型

200-230平的疊墅整體面寬能超過10米，做到和大平層一樣的居住體驗(yàn)感

當(dāng)然，200平還只是起步，捅破面積天花板的項(xiàng)目比比皆是

杭州紅盤御境映廬的疊墅只有三個(gè)戶型，785平起步，最大直接拉到了878平，首批搖號(hào)中簽率低至3.16%發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????

御境映廬疊墅效果圖，僅供參考

接下來要入市的新地王濱江湖墅項(xiàng)目，疊墅面積從310平起，層高也拉到了3.5米

不光是室內(nèi)的產(chǎn)證面積變大，疊墅額外的贈(zèng)送面積還在不斷超乎想象

最近蘇州太湖灣某個(gè)建面約118平上疊戶型

約63平屋頂花園，兩個(gè)露臺(tái)+兩個(gè)270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)+飄窗空間+10平客廳挑空全贈(zèng)送，總計(jì)可拓展面積超108平

實(shí)際使用率達(dá)到192%

換句話說，別人買118平頂多是個(gè)改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套總面積近230平的疊墅

第二大痛點(diǎn)，就是在“高低配”流行的時(shí)候，疊墅只是高層的點(diǎn)綴

常見的畫面就是幾幢矮房子擠在高層遍布的園區(qū)里，顯得很是壓抑

雖然后面又向“疊墅+洋房”、“疊墅+小高層”的組合發(fā)展，也仍存在很多局限性

因此，現(xiàn)在的疊墅項(xiàng)目開始拒絕“高低配”，只打造高純度的全疊墅住區(qū)

有的甚至把頗為尷尬的中疊也拿掉了，僅僅推出純粹的4層雙疊

最具代表性的就是潤(rùn)雲(yún)金茂府，去掉中疊后，給上下疊都帶來了落地庭院和地下空間

上疊的地下室層高約2.8米，下疊的地下室挑高更是有約5.8米，讓戶戶都能“有天有地”發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????

潤(rùn)雲(yún)金茂府效果圖，僅作示意，具體以交付為準(zhǔn)

第三就是各種細(xì)節(jié)處的痛點(diǎn)，也得到了全面迭代更新

首先是隱私性得到了更好的保障，很多疊墅配備了獨(dú)立電梯和入戶門廳

像翡雲(yún)悅府設(shè)置了“一戶一梯”的獨(dú)立電梯井

閱湖之星也為業(yè)主構(gòu)建了多重專屬歸家路徑，從入園到入戶實(shí)現(xiàn)了私密閉環(huán)，不受外界的任何打擾

閱湖之星下疊歸家示意圖

為了進(jìn)一步解決層與層之間的私密問題

南通招商和園則進(jìn)行了層層退臺(tái)，用退臺(tái)錯(cuò)層來拼接產(chǎn)品

加上環(huán)繞墻檐的雙重設(shè)計(jì)，將疊墅的私密感大大提升，優(yōu)化了室內(nèi)外空間

還有帶頭做精裝修

很多“高低配”小區(qū)流行高層精裝、疊墅毛坯，業(yè)主買疊墅后需要額外花費(fèi)大量的精力來裝修

而國(guó)貿(mào)海嶼佘山推出的精裝疊墅，不僅配置了名牌三大件，還自帶智能家居系統(tǒng)

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國(guó)貿(mào)嶼佘山樣板間實(shí)景圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

此外，長(zhǎng)期飽受詬病的采光問題，同樣得到了很好改善

傳統(tǒng)疊墅的南向太局促，采光面太少，現(xiàn)在南通招商和園的疊加創(chuàng)新采用了南北雙采光的形式

南側(cè)有下沉式庭院，北側(cè)也有采光井，讓地下室和地上一樣好用

即便是在地下夾層，采光的明亮程度也有這么好

南通招商和園218平下疊的地下空間

就連公區(qū)方面，疊墅也開始放大樓間距，擴(kuò)充中央景觀

瞄準(zhǔn)疊墅穿行時(shí)看到的都是坊巷道路，基本很難找到大面塊公共景觀的痛點(diǎn)

湖翠曉印軒的樓間距相當(dāng)寬裕，讓樓棟的坊巷道路之間，有了創(chuàng)造多重園林景觀的可能發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????

非項(xiàng)目實(shí)景，僅為美好設(shè)計(jì)效果示意圖

總的來說，新一代的疊墅在室內(nèi)客廳、室外公區(qū)景觀上的尺度感

以及作為上下疊墅的私密性，都得到了最大程度的呈現(xiàn)發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????發(fā)海上都薈官方預(yù)約熱線：400-9955-415???????