昨天，位于溫州永嘉三江的錦玉潮明拍賣(mài)了6套高層，建面約96-117㎡，起拍單價(jià)僅0.5萬(wàn)元/㎡，最終成交單價(jià)在0.51-0.53萬(wàn)元/㎡，相當(dāng)于當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)的3折不到，成交價(jià)低的超乎想象。

今天，這個(gè)小區(qū)還有17套高層+13套合院，其中17套高層建面約96-137㎡，起拍單價(jià)才0.6-0.7萬(wàn)元/㎡，最終僅成交了1套5幢1702室，成交單價(jià)在0.73萬(wàn)元/㎡。

其他個(gè)別房源有人報(bào)名，但最終沒(méi)有出價(jià)。

而今天同時(shí)拍賣(mài)的13套合院產(chǎn)品，建面約358-446㎡，起拍單價(jià)僅0.9-1萬(wàn)元/㎡，最終也因無(wú)人報(bào)名而全部流拍。

一個(gè)新盤(pán)，這樣的高層新房成交價(jià)居然只要5000多元，還有合院的起拍價(jià)不到1萬(wàn)元/㎡，居然也沒(méi)人參拍，確實(shí)讓人大跌眼鏡。

市場(chǎng)真的有這么差嗎？這些房子真不值這個(gè)價(jià)？到底是什么情況？

我們一起來(lái)看看，這批高層+合院產(chǎn)品的具體情況如何。

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綠城招商·錦玉潮明（潮鳴里）

位于永嘉縣三江街道梅園村?，F(xiàn)需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達(dá)鹿城區(qū)，存在明顯的距離感。

西側(cè)約1.3公里處為在建的府東路過(guò)江隧道，若該隧道建成，可直達(dá)上陡門(mén)浦公園，公園東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明由綠城發(fā)展負(fù)責(zé)代建、綠城服務(wù)負(fù)責(zé)物業(yè)，招商蛇口和新達(dá)等開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，其中約30.65%戶數(shù)為安置房（高層），首層層高約3.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高約3.1米。

開(kāi)盤(pán)于2021年，高層面積段約95-136㎡，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約1.9萬(wàn)元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開(kāi)盤(pán)毛坯均價(jià)約3.13萬(wàn)元/㎡。

2023年底錦玉潮明交付，小區(qū)整體品質(zhì)還不錯(cuò)。

截止2025年6月26日，已推售818套，已售423套，去化率52%。未售房源已經(jīng)被限制銷(xiāo)售，如果項(xiàng)目后續(xù)沒(méi)有新的資金，剩余房源怕是也會(huì)相繼上架拍賣(mài)平臺(tái)。

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本次拍賣(mài)的房源為22套高層+13套合院產(chǎn)品。

這批高層房源位于3、5、8以及16幢，多為中低樓層，其中3幢房源采光受影響較小，部分高區(qū)房源擁有江景，5、8幢房源采光受影響較大，16幢北面可能存在部分特殊建筑，南面為17-18層的13幢，采光受影響較大。

這批房源內(nèi)部均為毛坯狀態(tài)。

本次拍賣(mài)的高層房源，建面約96-137㎡，起拍單價(jià)約為0.5-0.7萬(wàn)元/㎡，最終成交了7套房源，其中昨天成交6套，今天僅成交1套房源。

昨天成交的高層房源的成交價(jià)約0.5萬(wàn)元/㎡左右，今天成交的高層房源的成交價(jià)約0.73萬(wàn)元/㎡，相當(dāng)于當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)的3折不到，折扣力度非常大。

去年底曾有中介消息，該項(xiàng)目售價(jià)8000元/㎡+起，由于房開(kāi)剩余房源較多，暫無(wú)二手參考價(jià)。

西面稍遠(yuǎn)些、位置相對(duì)更好的三江立體城小區(qū)，近期瞰江房源的成交單價(jià)在1.7-2萬(wàn)元/㎡，普通房源在1.1-1.3萬(wàn)元/㎡。

2025年4月，錦玉潮明曾拍賣(mài)過(guò)5套高層房源，當(dāng)時(shí)全部被一人拍走，成交單價(jià)約1.35-1.71萬(wàn)元/㎡，比這次的5套房源要高很多。

當(dāng)時(shí)那位參拍人加價(jià)迅猛又果斷，有人懷疑不是市場(chǎng)行為。

而近兩天拍賣(mài)的高層房源，由不同的人拍走，更像是市場(chǎng)自發(fā)行為。

綜合來(lái)看，考慮到周邊配套、未來(lái)規(guī)劃，這次的高層房源性價(jià)比不錯(cuò)，畢竟次新商品房才賣(mài)5000-7000+元/㎡，比對(duì)岸市區(qū)大多數(shù)老破小都要便宜，也就略高于三江西片的全新安置房小區(qū)。

但市場(chǎng)的表現(xiàn)超乎想象的冷淡，成交情況非常差，5000+元/㎡的房源順利成交，7000+元/㎡的房源才成交了1套高區(qū)房源。

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本次拍賣(mài)的房源還有13套合院產(chǎn)品。

高層房源位于25、27、28、29、31幢，合院小區(qū)有單獨(dú)的小區(qū)入戶，小區(qū)有不錯(cuò)的中式綠化景觀，但規(guī)模偏小。每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)。

這次合院的起拍價(jià)僅為0.92-1萬(wàn)元/㎡，最終全部流拍，起拍價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)的3折左右。目前永嘉三江沒(méi)有類(lèi)似的產(chǎn)品，無(wú)參考價(jià)。

今年4月，該小區(qū)曾拍賣(mài)過(guò)5套合院產(chǎn)品，建面約396-407㎡，成交總價(jià)約381-903萬(wàn)元，成交單價(jià)約0.94-2.28萬(wàn)元/㎡。

由于這5套合院產(chǎn)品中，高溢價(jià)的4套房源當(dāng)時(shí)有人懷疑也不是市場(chǎng)行為，影響了價(jià)格的可信度。

目前，鹿城七都、甌海中心區(qū)、龍灣、洞頭甌江口等區(qū)域的在售合院產(chǎn)品，價(jià)格在2.8—5.5萬(wàn)元/㎡之間。

因此，永嘉三江錦玉潮明的這批合院，雖然位置有所欠缺，配套不足，但等到府東路過(guò)江隧道通車(chē)后，與城區(qū)的距離感會(huì)變淡不少，離塵不離城，也許就會(huì)成為這個(gè)小區(qū)最好的寫(xiě)照。

這次合院產(chǎn)品的起拍價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)便宜，能夠以1字頭的價(jià)格買(mǎi)到。但實(shí)際情況是無(wú)人報(bào)名，市場(chǎng)認(rèn)可度不夠。

那么這批高層+合院產(chǎn)品下次如果打8-9折重新上架，相信會(huì)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。

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