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口頭約定借名買限價房，房子漲價后賣家反悔拒過戶！買家起訴要求退錢賠償，法院如何認定合同效力？這起真實案例，為所有購房者敲響警鐘！

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周明向法院提出六項訴訟請求：

請求確認與被告李芳、王娟 2015 年達成的口頭購房協(xié)議無效；

請求判令二被告返還購房款 578946 元；

請求判令二被告返還住宅專項維修基金 12318 元、契稅 5789.46 元、產(chǎn)權代辦費 980 元、房屋登記費用 80 元，轉讓費 20000 元；

請求判令二被告支付房屋增值差價損失暫估 500000 元（以評估鑒定金額為準）；

請求判令二被告支付裝修損失 100000 元；

請求判令訴訟費、保全費、鑒定費等由二被告承擔 。

周明稱，案涉一號房屋位于北京市順義區(qū)，性質(zhì)為限價商品房。因母親好友王娟（被告 2）女兒李芳（被告 1）雖取得購房資格卻無力購買，便與其達成口頭協(xié)議：支付 2 萬元轉讓費后，由周明直接向售房單位支付全部費用，二被告協(xié)助取得房屋并過戶 。此后，周明陸續(xù)支付購房款、稅費等全部款項，完成裝修并入住至今。現(xiàn)房屋滿足過戶條件，二被告卻拒絕配合，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

李芳辯稱：

周明主體不適格，付款記錄均顯示購房人為李芳，無證據(jù)證明雙方存在口頭協(xié)議；

實際為向他人借款買房，約定出借人可居住，本案應為借貸糾紛，非房屋買賣；

從未委托王娟賣房，僅委托其辦理買房手續(xù) 。

王娟辯稱：限價商品房購房資格帶來的價格優(yōu)勢屬李芳所有，與周明無關 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與履行：李芳委托王娟辦理選房，購房合同、入住手續(xù)均以李芳名義完成，但全部購房款、稅費由周明及其親屬（岳母張某、父親周強、母親趙麗）支付 。房屋交付后，周明裝修并由其姐姐一家居住，房產(chǎn)證等原件也由周明持有 。

溝通記錄佐證：微信聊天記錄顯示，李芳明知房屋由周明購買，且雙方曾就過戶事宜協(xié)商 。

房屋性質(zhì)與爭議：一號房屋為限價商品房，購買需特定資質(zhì)，周明不具備購房資格 。雙方未簽訂書面協(xié)議，對 “借貸關系” 或 “買賣關系” 均無直接證據(jù) 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

雙方是否存在口頭購房協(xié)議？

口頭協(xié)議是否有效？

若協(xié)議無效，雙方責任如何劃分？

（二）法律分析

口頭協(xié)議的認定：根據(jù)付款記錄、房屋占有使用情況及聊天記錄，法院運用邏輯推理和生活經(jīng)驗，認定周明與李芳、王娟達成口頭購房協(xié)議 。被告主張借貸關系，但無借條、還款約定等證據(jù)，難以采信 。

合同效力判定：依據(jù)《民法典》及相關法規(guī)，限價商品房屬于政策性住房，購房資格不得買賣。周明借名買房行為違反政策規(guī)定，損害公共利益，口頭協(xié)議無效 。

責任劃分與損失賠償：雙方對合同無效均有過錯，李芳、王娟作為出售方，明知政策仍違規(guī)操作，負主要責任；周明明知無購房資格仍參與，負次要責任 。法院綜合房屋現(xiàn)值、居住情況、過錯程度等因素，酌定賠償金額 。

（三）法律依據(jù)

本案適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條，以及《中華人民共和國合同法》關于合同無效、責任劃分的條款 。

三、裁判結果

法院判決：

確認周明與李芳、王娟 2015 年達成的口頭購房協(xié)議無效；

李芳、王娟返還周明購房款、稅費等共計 598113.46 元；

李芳、王娟賠償周明房屋增值差價損失、裝修損失共計 325000 元 。

四、案件啟示

（一）購房者警示

遠離 “借名買房”：政策性住房（如限價房、經(jīng)濟適用房）的購房資格嚴禁交易，借名買房協(xié)議不受法律保護，即便付款入住，也可能面臨錢房兩失 。

書面協(xié)議是保障：大額交易務必簽訂書面合同，明確權利義務、過戶條件等，避免口頭約定引發(fā)糾紛 。

核實房屋性質(zhì)：購房前查清房屋性質(zhì)與政策限制，切勿因價格優(yōu)勢觸碰法律紅線 。

（二）糾紛處理建議

遇到房產(chǎn)糾紛，及時保存付款記錄、聊天記錄等證據(jù)，咨詢專業(yè)律師，通過合法途徑維護權益，避免陷入漫長訴訟！

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）