上海遠郊樓市驚現“兇宅價”拋售：有人倒貼百萬求脫手

新房七折賣！二手房白送！五大新城房價為何雪崩？

中介黑幕曝光：我們這樣操控上海房價

割肉92萬仍賣不掉！一個上海房東的318天煎熬

規劃變鬼話，配套成笑話！新城房東集體破防

鏈家研究院最新數據顯示，上海二手房市場掛牌量持續攀升，遠郊區域成為房源積壓重災區。截至2025年5月，全市二手房掛牌總量突破37萬套，其中外環外區域占比超六成，五大新城板塊掛牌量占比超68%。在松江泗涇板塊，某次新小區掛牌房源達87套，平均每2.3天就有1套新增房源上架，但近三個月成交僅3套。這種“堰塞湖效應”正在引發連鎖反應——青浦徐涇某房東將89㎡精裝三房掛牌價從420萬直降至358萬，額外贈送價值18萬的車位，依然無人問津。

中原地產監測數據顯示，遠郊區域二手房流動性幾近枯竭。臨港新城二手房平均成交周期從2021年的89天拉長至386天，部分房源掛牌價已跌破開發商2018年開盤價。更戲劇性的是，奉賢某樓盤出現“賣房送黃金”奇觀——開發商承諾每成交一套房贈送500克金條，相當于變相降價27萬。這種“絕望式拋售”背后，藏著遠郊樓市的三大致命傷。

致命傷一：規劃承諾集體跳票

2016年公示的奉賢南橋地鐵15號線南延伸規劃，在居民苦等8年后仍停留在圖紙階段。金山區2019年高調宣傳的“灣區科創中心”，實際入駐企業不足規劃的三成。嘉定安亭某新城教育用地被臨時改建為物流倉庫，周邊家長不得不每天驅車12公里接送孩子上學。這些失信于民的規劃，直接導致遠郊房產估值邏輯崩塌。

致命傷二：中介操控價格體系

多位房東在社交平臺曝光行業黑幕：某頭部中介平臺員工自曝，會刻意虛構“骨折價成交單”逼迫房東降價。在浦東周康板塊，有中介偽造同戶型“310萬急售”假信息，導致真實房源被迫跟跌至305萬。更惡劣的是，部分中介以“獨家委托”為由限制房源流通，待市場恐慌時再低價吃進房源。

致命傷三：新房倒掛絞殺二手

克爾瑞數據顯示，2024年五大新城新房取證均價較周邊次新房掛牌價低15%-22%。在青浦趙巷板塊，某新盤采取“買別墅送公寓”策略，相當于變相七折售房。這種新房降價潮形成“價格黑洞”，虹吸走本就不多的購房需求——寶山顧村某改善型買家坦言：“新房總價只比二手房高20萬，但能多拿15㎡面積，傻子才接盤二手房。”

在這場生存游戲中，聰明的房東已摸索出突圍法則：

價格錨定術：參照小區歷史成交最低價下浮8%-12%設置“鉤子價”，如松江大學城某房東將掛牌價設為322萬（較最低成交價低28萬），成功吸引13組客戶競價，最終以335萬成交。

流量裂變法：同時入駐15個線上平臺，制作包含戶型改造方案的VR看房視頻。閔行馬橋某房東通過抖音發布“日更降價日記”，帶看量暴漲4倍。

反PUA話術庫：針對中介壓價話術準備標準應答模板，例如當中介聲稱“隔壁小區更便宜”時，立即出示實勘報告揭露虛假房源。

開發商的自救手段更顯魔幻：

嘉定新城某項目推出“以舊換新”計劃，承諾幫助客戶高價代賣舊房，結果被曝出虛標舊房評估價；奉賢海灣某樓盤開展“直播賣房48小時”，主播在鏡頭前表演砸金蛋送彩電，實際轉化量為零；更有松江佘山某別墅盤雇人假扮購房者制造搶購假象，被媒體暗訪抓現行。

上海住建委備案數據揭示殘酷現實：

2024年1-5月，遠郊新房去化率僅38.7%，較中心城區低51個百分點。二手房方面，金山、崇明等區超47%的房源掛牌超1年未成交，部分小區甚至出現“零帶看”現象。這種流動性枯竭直接引發資產重估——奉賢南橋某2016年購入價380萬的房產，現掛牌價僅285萬，較峰值縮水35%。

業內專家指出三大認知誤區：

“低價必能拋售”幻覺：當整個板塊陷入下跌螺旋時，單純降價難以激活市場。

“規劃遲早落地”僥幸：部分新城核心區配套十年未兌現，需警惕“永久性餅區”。

“中介必然專業”誤區：部分從業人員利用信息差操控交易，需建立多方驗證機制。

在這場沒有贏家的博弈中，奉賢某房東的經歷頗具代表性：

他連續11次下調掛牌價，累計降價92萬，額外贈送精裝修和兩年物業費，仍未能成交。最終在中介建議下，將房源改標“兇宅價”（較市場價低45%），三天內即被投資客抄底。“這就像在菜市場賣鉆石，除了骨折價別無選擇。”他在轉讓合同簽字時無奈自嘲。