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農村房屋承載著居住與。當房屋被賣給外村人，這份買賣合同是否具有法律效力？今天，我們通過一起真實案例，揭開農村房屋買賣的法律面紗。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周正起訴至法院，提出兩項訴訟請求：

依法確認與被告吳剛于 2004 年 5 月 1 日簽訂的農村房屋買賣合同無效；

本案訴訟費由被告承擔。

周正稱，2004 年 5 月 1 日，吳剛以 33300 元購買了自己位于北京市順義區 × 鎮 × 村 × 街 × 號的地上正房三間半、西廂房三間，并簽訂了《農村房屋買賣合同》。如今，周正發現吳剛并非本村集體經濟組織成員，根據相關法律規定，雙方簽訂的合同應屬無效。多次協商無果后，周正選擇向法院起訴維權。

（二）被告的抗辯主張

吳剛辯稱，不同意周正的訴訟請求。他認為，雙方簽訂合同時是真實意思表示，按照誠實信用原則，周正應依約履行合同，不能隨意違約。合同簽訂當日，自己就付清了房款，周正也交付了房屋和集體土地使用證，此后自己與家人一直居住在此。而且，原房屋已全部拆除重建，周正無權再主張合同無效。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋權屬與交易：周正原在北京市順義區 × 鎮 × 村 × 街 × 號擁有一處宅院，宅基地使用權登記在其名下，周正為該村農業戶籍。2004 年 5 月 1 日，雙方簽訂合同完成房屋買賣交易，房款當日交清，此后房屋一直由吳剛居住使用，集體土地建設用地使用證也由吳剛持有 。

主體資格問題：吳剛及家庭成員自合同簽訂至今，均非 × 鎮 × 村集體經濟組織成員，戶口也未遷入該村 。

后續處理意向：經法院釋明，雙方均表示因合同無效產生的法律后果不在本案中主張，將另案處理 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周正與吳剛簽訂的農村房屋買賣合同是否有效？

房屋已拆除重建，是否影響合同效力認定？

（二）法律分析

合同效力判定依據：根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》，本案法律事實發生在民法典施行前，應適用當時法律。《中華人民共和國土地管理法》規定，農村宅基地屬農民集體所有，使用權不得隨意出讓、轉讓 。農村房屋基于本村村民特定身份建造，具有福利性質，且 “房地一體”，買賣房屋必然涉及宅基地使用權轉移。非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，原則上無效 。

本案具體情況分析：吳剛并非 × 鎮 × 村集體經濟組織成員，其購買該村房屋的行為違反法律強制性規定，合同應認定為無效。雖然房屋已拆除重建，但這并不改變合同簽訂時違反法律規定的本質，不影響合同效力的認定 。

三、裁判結果

法院判決：確認周正與吳剛于 2004 年 5 月 1 日簽訂的《農村房屋買賣合同》無效。這一判決明確了合同的法律效力，為后續可能的法律后果處理奠定基礎。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣紅線

嚴守主體資格：農村房屋只能在同一集體經濟組織成員之間買賣，賣給外村人、城里人，合同大概率會被認定無效 。

謹慎對待交易：買賣雙方切勿因一時利益忽視法律風險，即便合同無效后可另案處理賠償問題，也會耗費大量時間和精力 。

（二）合同無效后續處理

及時協商解決：若合同被認定無效，雙方應盡快協商返還財產、賠償損失等問題，避免矛盾激化 。

尋求法律幫助：涉及復雜賠償計算或爭議較大時，及時咨詢專業律師，通過法律途徑維護自身合法權益 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）