房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

交了絕大部分房款，房子卻遲遲不交付，過戶也一拖再拖！這場房屋買賣糾紛中，買家該如何用法律武器維護權(quán)益？一起來看法院怎么判。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙陽向法院提出訴訟請求：

判令被告周林向自己交付一號房屋；

判令自己在周林交付一號房屋當日，向其支付購房款40 萬元；

判令周林支付逾期交付房屋的違約金（按每月4000 元標準，從 2020 年 1 月 1 日起算至實際交付之日）；

判令周林支付逾期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金150420 元；

判令周林賠償律師費50000 元；

判令周林支付物業(yè)費7020.72 元、衛(wèi)生費 120 元、供暖費 3582 元。

趙陽稱，2018 年 8 月 12 日，經(jīng)乙公司居間撮合，自己與周林就買賣一號房屋達成一致并簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，房屋成交價 230 萬元。合同約定周林應(yīng)于 2018 年 9 月 30 日前交房，取得房產(chǎn)證后按通知在九十日內(nèi)辦理過戶，自己在過戶當日支付尾款 40 萬元。合同簽訂后，自己依約支付了定金 10 萬元和購房款 180 萬元，但周林的叔叔周強代理簽約并收款。周林 2020 年 11 月患病昏迷，被法院宣告為無民事行為能力人，其父周偉成為監(jiān)護人。簽約時房屋已出租，租期到 2020 年 1 月，租金 4000 元 / 月。自己支付前兩筆房款后，周林以房屋出租為由未交房，只支付了部分租金。租期屆滿后，周林要求提前付尾款遭拒，還擅自出租房屋并收租。2021 年 12 月周林取得房產(chǎn)證，經(jīng)多次通知，直到 2022 年 7 月 25 日才配合將房屋過戶至自己指定的第三人吳昊名下，但仍拒絕交房。

（二）被告的抗辯主張

周林辯稱：一號房屋已于2020 年 1 月 1 日交付給趙陽，當時趙陽和原租戶續(xù)簽合同，已實現(xiàn)房屋控制。同意趙陽支付購房款的請求。不存在逾期交房情況，不同意支付逾期交房違約金；房屋是回遷房，產(chǎn)權(quán)證統(tǒng)一發(fā)放，自己不存在遲延辦證，不應(yīng)支付逾期辦證違約金；自己未違約，不承擔律師費；房屋交付后由趙陽占有使用，相關(guān)費用應(yīng)由趙陽承擔。

周強述稱：同意周林意見，自己已按合同將租金轉(zhuǎn)給趙陽，以代租方式完成房屋交付。

吳昊述稱：同意趙陽的全部訴訟請求，因趙陽女兒上學原因，才將房屋登記在自己名下。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

合同簽訂與履行：2018 年 8 月 12 日，周林委托周強、趙陽委托趙輝，與乙公司簽訂合同，約定房屋價格、付款方式、交房過戶時間等條款 。周強代周林收定金 10 萬元，趙輝向周強轉(zhuǎn)賬 180 萬元，周林認可周強代理行為。簽約時房屋有租戶，雙方協(xié)商由租戶續(xù)租，周林支付了 2018 年 9 月 - 2019 年 12 月租金。

房屋交付爭議：趙陽稱2020 年初與原租戶協(xié)商續(xù)租，后因周強要求提前付尾款產(chǎn)生糾紛，周強阻撓租戶居住；周林方稱趙陽與租戶簽了續(xù)租合同，已完成交付 。微信群聊記錄、中介證言等顯示，雙方就交房、尾款支付多次協(xié)商未果，2022 年 7 月 31 日協(xié)商交房因費用承擔問題失敗。2024 年 7 月 25 日，在法院組織下，各方確認房屋空置，趙陽接收房屋。

過戶與費用爭議：房屋2021 年 12 月 17 日登記至周林名下，2022 年 7 月 25 日過戶至吳昊名下。雙方對物業(yè)費、衛(wèi)生費、供暖費承擔存在爭議，合同約定交房前由賣家承擔，但雙方未協(xié)商過具體費用分擔 。趙陽為訴訟支出律師費 5 萬元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周林是否已完成房屋交付義務(wù)？

周林是否構(gòu)成逾期交房和逾期辦證違約？

房屋交付前的物業(yè)費等費用應(yīng)由誰承擔？

（二）法律分析

房屋交付認定：房屋交付是賣家主要義務(wù)，周林需承擔已交付的舉證責任。現(xiàn)有證據(jù)無法證明趙陽與原租戶續(xù)簽合同，且周強明確阻止趙陽入住，因此應(yīng)認定周林未完成交付義務(wù)，2024 年 7 月 25 日為實際交付日 。

違約責任判定：周林逾期交房、逾期辦理過戶，違反合同約定，應(yīng)承擔違約責任。趙陽主張的逾期交房違約金標準合理，法院予以支持；逾期辦證違約金，綜合各方情況酌情確定。

費用承擔原則：合同雖約定交房前費用由賣家承擔，但考慮到趙陽收取部分租金且已獲逾期交房違約金，根據(jù)“享有利益一方承擔房屋負擔” 原則，物業(yè)費等費用由趙陽自行承擔 。

律師費賠償依據(jù)：合同明確約定違約方需賠償守約方律師費，周林違約，應(yīng)賠償趙陽支出的5 萬元律師費 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

趙陽于判決生效后七日內(nèi)支付周林購房款400000 元；

周林于判決生效后七日內(nèi)支付趙陽逾期交房違約金207333.33 元；

周林于判決生效后七日內(nèi)支付趙陽逾期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記違約金25000 元；

周林于判決生效后七日內(nèi)支付趙陽律師費50000 元。

這一判決明確了雙方權(quán)利義務(wù)，維護了守約方的合法權(quán)益。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

明確合同細節(jié)：簽訂房屋買賣合同時，詳細約定交房時間、過戶流程、違約責任等條款，避免模糊表述留下糾紛隱患。

保留交易證據(jù)：保存付款憑證、溝通記錄、中介證言等資料，為可能出現(xiàn)的糾紛提供有力證據(jù)支撐。

（二）糾紛處理建議

及時主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)對方違約，及時通過書面催告、律師函等方式主張權(quán)利，固定違約事實。

尋求專業(yè)幫助：涉及復雜糾紛，盡早咨詢律師，制定合理維權(quán)策略，通過法律途徑高效解決爭議。

遇到類似房產(chǎn)糾紛不知如何應(yīng)對？私信專業(yè)律師，獲取一對一法律解決方案，守護你的購房權(quán)益！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）