好好的海景房，住著住著海景卻沒了，咋辦？

　　最近，位于深圳灣片區(qū)的一線海景豪宅翡翠海岸，成交了一套戶型約89㎡的房源，總價約1420萬、單價不足16萬/㎡。

　　▲最新成交價格|圖源：小鹿選房（下同）

　　價格看著很高，但同戶型高峰時曾賣出近29萬/㎡的高價！

　　4年時間，跌價了約13萬/㎡！

　　跌幅超過平均值，甚至都快夠再買一套潤璽/海德園了。

　　而跌這么慘，壓下的最后一根稻草大概是：

　　小區(qū)的一線海景要沒了。

　　海景房前又建海景房

　　一線海景沒了，還得聽噪音？

　　跌價不是突然發(fā)生的。

　　在這套房子之前，翡翠海岸約89㎡的小戶型，就已經(jīng)在緩慢跌價了——同面積段戶型從1600+萬，慢慢降至1500+萬，再到現(xiàn)在的1400+萬。

　　▲項目近期成交情況

　　只不過這次3個月內(nèi)跌了100+萬，更加惹眼而已。

　　有消息稱，這位業(yè)主之前2次因各種問題沒賣成，這次干脆用價格換時間，主動降價賣。

　　但如果業(yè)主能在2021年高峰期時賣掉，或許能賣出超過2500萬、總價相差1100多萬！

　　▲小區(qū)曾賣出28-29萬/㎡的高價

　　算下來，跌幅約44%，已經(jīng)超過深圳全市的平均跌幅了。

　　讓房子跌超平均值，可能有2大原因：

　　一是，當年深圳灣小戶型比較多投資者買入，到如今陸續(xù)開始賣掉變現(xiàn)。

　　二是，小戶型的一線海景，馬上要被鄰居擋住了。

　　“小區(qū)前面要建中信元灣府，等建成之后，C棟、D棟89㎡左右的小戶型，受遮擋影響比較大。”有片區(qū)中介表示。

　　▲圖源：貝殼找房

　　如果沒有中信元灣府，翡翠海岸是深圳灣片區(qū)的頭排海景房，加上容積率只有2左右，一度和恒裕濱城一起，被認為是深圳灣豪宅天花板。

　　但現(xiàn)在，翡翠海岸房價從29萬/㎡→16萬/㎡，而海景沒受影響的恒裕濱城二期，則從35萬/㎡→27萬/㎡，前者跌幅更高。

　　尤其是在去年中信元灣府動工之后，翡翠海岸的業(yè)主似乎在加速賣房。

　　@小鹿選房 數(shù)據(jù)顯示：

　　2022-2023年，小區(qū)共成交9套房，其中5套是89㎡左右的小戶型；

　　2024年6月到12月底，半年就賣掉了10套，其中就有8套是約89㎡戶型。

　　“一個是海景受遮擋，另一個是施工噪音要持續(xù)2-3年，所以現(xiàn)在有些業(yè)主已經(jīng)開始賣房了，有的打算之后再去打新中信元灣府、后海沄璽。”有中介表示。

　　目前，@貝殼找房 上，小區(qū)有13套二手房掛牌在售，其中9套是約89㎡的小戶型房源。

　　如果你是業(yè)主，你會選擇賣房嗎？

　　這些海景房也危險了？

　　“以前我家也是靠海的，現(xiàn)在去海邊都得過三條街。”有朋友吐槽。

　　過去，深圳如觀海臺、蔚藍海岸等小區(qū)，曾經(jīng)靠近海邊、是海景房，但隨著城市發(fā)展，填海造城，讓不少海景房變成了“樓景房”。

　　你知道還有哪些小區(qū)曾經(jīng)也是海景房？

　　雖然深圳現(xiàn)在不再填海，但還有少數(shù)海景地塊在陸續(xù)開發(fā)，導致個別海景房的“海景”岌岌可危。

　　比如翡翠海岸旁的澳城花園，也可能被中信元灣府遮擋部分海景；還有半島城邦四期、三期，將被五期項目遮擋部分海景。

　　▲半島城邦四期未來將被五期擋住部分海景|圖源：貝殼找房

　　但這幾個小區(qū)受影響的情況，卻似乎沒有翡翠海岸那么明顯。

　　或是因為澳城花園的海景房以大戶型為主，自住業(yè)主更多；而半島城邦則可能是因為五期進度比較慢，目前沒有明顯施工動態(tài)，暫時影響不大。

　　排除這些意外，大戶型豪宅的價值還是比較穩(wěn)健的。

　　例如香蜜湖水榭花都：

　　2025年4月成交一套199㎡的4房，單價約17.9萬/㎡、總價約3565萬，盡管比高峰期下降約1000萬左右，但依然比2019年時高出700、800萬。

　　▲香蜜湖水榭花都還比2019年漲了700+萬|圖源：行舟深房

　　同樣的還有華僑城的香山美墅云頌，憑借景觀好、視野開闊的優(yōu)勢，與高峰期相比，跌幅不超過15%。

　　但小戶型就沒那么幸運了。

　　據(jù)悉，目前深圳灣太古城約62㎡、76㎡等的小戶型，跌幅約4成。

　　▲太古城小戶型單價18萬/㎡→11萬/㎡ | 圖源：樂有家

　　你覺得豪宅的價值會比普通住宅更穩(wěn)嗎？