01
僅靠“以價換量”,或難以實現房地產的真正出清
地產與經濟同頻。
隨著近年來結構調整,地產在宏觀經濟中的占比顯著下降,其自身變化的彈性及其對經濟影響似也減弱。但事實上,過去幾年外需向好抵補了地產調整的部分影響,并非地產不重要。相反,如果外需形勢轉變,地產的重要性可能凸顯。
圖:外需抵補地產調整的部分影響
房地產止跌回穩,關鍵在于絕對價格,因為其代表了家庭存量財富和銀行抵押品價值,而這是居民預期和社會信用擴張的基石。
僅靠“以價換量”或難以實現房地產的真正出清,租金也不能為房價提供最終的估值錨,國際經驗亦多有印證。
展望未來,隨著地產新政的效力脈沖回落,疊加前期GDP讀數不低且關稅暫緩,利率等政策或較平緩,以房價為表征的“止跌回穩”仍有過程。更長時間看,地產是結構,更是周期。
圖:地產關乎結構調整,更是經濟周期
外需若收斂,地產與宏觀基本面的同步特征將更明顯。
本文轉自:伍戈經濟筆記。作者介紹:
伍戈,
博士,長江證券首席經濟學家。
02
萬科,重新出發了
“重生之我在平臺做外包”。
最近,我們發現萬科正在打造“政企合作”新范式,合作對象包括蘇州、成都、武漢、鄭州、長春等二三線城市的地方政府。
5月20日,萬科和成都產投達成合作,合作圍繞載體運營服務、產業資源導入、城市物業開發等領域進行作;
6月3日,萬科和成都高新投集團合作開發高新西區39畝項目。據悉,該項目是成都近期將推動78個城市更新規劃單元改造片區之一
5月28日,萬科聯手河南國信房地產&河南好多錦商貿在鄭州拿下一宗城中村改造項目用地,地塊以底價5.28億競得,位置在鄭州中原區。
據悉,鄭州市政府已出臺“土地+金融”組合支持,允許房企分期繳納土地款,大幅降低房企拿地開發的資金壓力。
長春
6與3日,長春萬科發布金宇路項目案名——交發萬科隱秀長春,該項目投資公司為長春交通發展集團,萬科做代建。
據悉,萬科正探索輕資產運營,通過代建輸出品牌管理,盤活資源。
6月10日,萬科聯合湖北國資長江產業集團底價4.7億競得1宗武漢經濟技術開發區宅地,該地塊正處于產業升級板塊——武漢“世界車谷”片區。
6月13日,蘇州軌道交通集團與深圳地鐵集團、萬科集團簽訂戰略合作協議,三方將圍繞TOD綜合開發、資產經營、物資管理、人才培育等多個領域展開廣泛合作。
從鄭州、成都的城市更新實踐,到長春的代建,再到到武漢的產業剛需,以及與蘇州軌道交通的深度協同,萬科正通過與全國多地各級政府、平臺公司的合作,在市場上重新活動起來。
從合作方式來看,合作方式以小股操盤為主。如武漢地塊湖北省國資委旗下長投實業與萬科五五開合資,鄭州城改地塊萬科持股50%,成都地塊亦是萬科持股51%。
無論是小股操盤還是代建,其實萬科的核心目的都是通過拿地開發新項目,逐步恢復經營性現金流。
對于萬科而言,或許項目的利潤并不重要,更重要的是流動性,以及安全。所以與地方政府的積極合作,對萬科來說就是最優解。地方政府需要城市更新(鄭州城改)、產業升級(武漢“世界車谷”),但操盤能力不足;萬科專業和經驗都很充分,但既缺錢又缺信用背書,于是雙方一拍即合,各取所需。
另一邊,萬科董事長辛杰在近期召開的萬科2024年度股東大會上表示,未來,深圳地鐵將和萬科結合,以TOD綜合開發為基礎,提供城市基礎建設和運營的系統解決方案,萬科和深鐵合作之后,有造“衛星城”能力。
深圳地鐵作為全國地鐵公司中盈利最好的企業,萬科在TOD方面又有專長,在全國落地的TOD項目超過20個。雙方的TOD合作極有可不拘泥于深圳一城,而是全國布局,如上文提到的已與蘇州軌交達成戰略合作。
而且,從股東大會當中董事長辛杰的表述來看,未來深圳地鐵和萬科一起在TOD建設上平等分工,甚至股權對等。
從項目操盤能力到TOD開發能力,很明顯,萬科正在運用自己積累的專業能力走出新的路。
從陷入泥潭以來,萬科其實一直在嘗試重新動起來。例如去年的零星拿地希望以增量破局,但體量太小成效不佳;以及今年3月萬科開經本部重回深圳總部,曾試圖利用華南存量資產實現破局,重新啟動業務發展,但至今沒有后文。
如今,深鐵的深度融合加上二三線城市地方政府的“剛需”,萬科或能將憑借其專業能力及多年經驗,走出一條“重生之路”。
你還看好萬科嗎?歡迎來評論區一起討論。
03
最近的房地產市場更悲觀了?
舊秩序還在崩塌。
2025年進入下半年,房地產依然還未迎來反轉,而且伴隨著市場再度的惡化,房企端的債務危機仍在繼續發酵。
首先是民企還在暴雷。
近日,港龍中國地產發布公告表示其無力支付2025年11月到期的1.8億美元的票據利息,公開加入“暴雷”陣營。
據悉,該筆美元票據于去年發行,主要是作為存續債的置換,曾將公司2021年發行的票面利率高達13.5%的美元票據利息壓降至9.5%。而且本次到期的并非1.8億美元的債務本身,而是858萬美元(折合人民幣6268萬元)的票據利息。
年報顯示,港龍中國截止2024年12月31日在手的現金(包括受限制現金、已抵押定期存款等)總額約為8.39億元,土地儲備401.84萬平方米(絕大多數位于江蘇、浙江)。另外,今年上半年銷售收入約27億元。如此家底卻還不起六千多萬的利息?
這只能說明,企業對后續市場悲觀,用“暴雷”的方式先保存現金。
港資房企也在暴雷邊緣。
近日,新世界發展公告稱,將延遲支付四只永續債的利息7720萬美元(折合人民幣5.53億元)。根據公告,新世界發展旗下子公司發行的四只永續證券總額為34億美元。
值得一提的是,6月30日,新世界發展宣布成功與銀行債權人簽訂882億港元(約805億人民幣)的新的再融資協議,對現有部分境外無抵押金融債務進行再融資,這也意味著新世界發展從違約邊緣被拉回。
而從2021年房企暴雷潮開始,已經過去了4年多時間,房地產集中暴雷最壞的時候已經過去。但如今,依然有房企還在倒下,甚至部分國企其實也開始“咬牙續命”。
國資房企也沒錢了。
6月15日,京投發展發布公告稱,與中原信托簽署永續債投資合同。據悉,京投發展與中原信托簽署了30億元永續債權投資協議,其中首期8.1億元資金已經到賬。該筆融資的初始年利率為2.9%,5年后,利率將按照每兩年上調2%的節奏遞增,最高可達9%。京投發展明確表示,這筆資金的用途是“償還項目存量債務”。
據悉,2024年,京投發展的營收較上年大幅下滑86.7%,凈利潤虧損超過10億元。此外,截至目前,公司仍背負著60億元存量永續債。
實際上,京投發展通過發行新的低成本永續債來置換部分存量債務,雖不失為一種合理選擇,但這種操作本質上只是以時間換取空間,并不能從根本上解決企業運營困難的問題。
頭部央企也還在降價。
近期,頭部央企中海、華潤、保利在多地的項目開啟降價走量:
中海:繼此前在南京、北京等地多個尾盤降價搶跑后,近日在廣東、浙江亦有降價舉動。例如廣東佛山順德北滘地王項目,封盤1年多后最近虧本重開,最新備案價1.6-2.1萬/平,較初始備案價2.58-3.28萬/平跌幅超過35%。
華潤:北京豪宅華潤臻澐86折開盤,部分低樓層成交單價會低于10萬,較原本預期的13萬價格下跌23%。
保利:近期在濟南、廣州、南京、北京等多地尾盤降價。如濟南保利瓏譽,每平降2000元;南京保利萃云臺從4萬降至2.6萬。
又是一輪央企搶跑的節奏,這個戲碼在最近3年里數次上演,幾乎引領了每一輪市場的大跌。
從民企到國企到央企的次第危機,展示出的是整體市場的冷淡。數據結果很直觀,據CRIC最新數據,今年上半年百強房企累計實現銷售操盤金額16526.8億元,同比下降10.8%,6月單月銷售額同比去年降幅高達21%。
整體只能說明,企業的運營越來越困難了。
而且,我們預計近期又不會有大的政策救市,原因在之前的文章里說過。
所以,我們能明顯感受到當前市場的悲觀氛圍。
但是,高層真的不救房地產了嗎?當然不是,于是我們看到外匯局放松了對外資購房的限制。
2025年6月18日,國家外匯管理局起草了《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知(征求意見稿)》,刪除了外匯收入及結匯所得使用負面清單中“不得用于購買非自用住宅性質房產”的要求。
簡單來說就是以后外資企業和跨國公司的外匯可以直接換成人民幣,用來直接投資國內住宅。而且大城市的優質住宅不僅國人可以買,外資也可涌入參與購置。這在以前是不被允許的。
更重要的利好消息是,資本市場在最近似乎呈現出較好的態勢。背后原因是國際局勢變動之下,國際金融玩家,已經開始在中國市場尋求資產配置。
以上兩條,外資政策放寬與國際資本的動向互為因果。
所以,房地產市場目前雖然悲觀,但悲觀是結果,是過去信息的集中展示,而希望的曙光已經在閃耀,未來我們仍然值得期待。
而且,令人意外的是,當下竟然是一個投資房地產的好時機。
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