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支付百萬房款，卻遲遲拿不到房子，甚至發(fā)現房屋被出租。遇到這樣的糟心事，該如何用法律武器維護自己的權益？這起房屋買賣糾紛案例，為你拆解交易背后的法律真相。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告蘇文向法院提出訴訟請求：

判令一號房屋歸自己所有；

判令被告陸遠在可辦產權證時，配合將一號房屋變更登記至自己名下；

判令陸遠支付違約金 10 萬元；

判令陸遠支付房屋占用費（自 2021 年 2 月 1 日起至實際交房之日止，按每月 4600 元計算）；

訴訟費用由陸遠承擔。

蘇文稱，2021 年 1 月 7 日，在甲公司（現乙公司）的居間服務下，與陸遠簽訂《房屋買賣居間合同》，約定陸遠以 100 萬元將一號房屋賣給自己，自己當日支付全款，陸遠出具收條確認收款 。合同明確陸遠是產權人且房屋未出租，可隨時交房，自己還留出 25 天時間 。但從 2021 年 2 月 1 日起，多次要求交房未果，陸遠還將房屋出租，構成根本違約，應支付違約金和房屋占用費，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

被告陸遠訴前辯稱，這份《房屋買賣居間合同》實際是以房抵債，蘇文轉賬的 100 萬元是用于開洗衣店的借款，當天自己就取現 40 萬元還給蘇文，實際借款 60 萬元，雙方并非真實房屋買賣。而且房屋沒有房本，無法過戶，目前還在出租中 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋產權來源：2012 年 3 月 16 日，某中心、某部門與案外人周強簽訂搬遷補償協(xié)議，安置人員包括周強之子、陸遠（周強之妻）、周強之孫女 。2017 年 6 月 26 日，乙公司確認一號房屋產權人為陸遠 。

房屋買賣過程：2021 年 1 月 7 日，陸遠、蘇文與甲公司簽訂《房屋買賣居間合同》，約定 100 萬元全款購房，陸遠應于當日交房，7 日內簽訂正式買賣合同 。當日蘇文轉賬 100 萬元，陸遠出具收條 。

房屋出租情況：2022 年 10 月 22 日，陸遠將一號房屋出租給案外人江某，月租金 4600 元 。

雙方爭議焦點：合同是否為真實房屋買賣；陸遠是否違約；各項訴求能否得到支持 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

《房屋買賣居間合同》是真實買賣還是以房抵債？

蘇文的各項訴訟請求是否有法律依據？

陸遠應承擔何種責任？

（二）法律分析

合同性質認定：蘇文、陸遠與甲公司簽訂的合同是三方真實意思表示，不違反法律強制性規(guī)定，合法有效 。陸遠主張以房抵債，但未提供證據，且開庭拒不到庭，應承擔不利后果，法院認定為真實房屋買賣。

訴求合理性判斷：

房屋所有權確認：本案是合同糾紛，蘇文直接要求確認房屋歸自己所有，不符合法律規(guī)定，法院不予支持 。

過戶請求：房屋未辦理產權證，何時能過戶不確定，法院在本案中不宜處理 。

違約金主張：合同未約定違約金，蘇文該項主張無依據，法院不支持 。

房屋占用費：陸遠未按約定交房構成違約，蘇文按房屋實際租金標準主張占用費合理，法院予以支持 。

三、裁判結果

法院判決：

陸遠按每月 4600 元的標準，向蘇文支付一號房屋自 2021 年 2 月 1 日起至 2024 年 10 月 21 日止的占用費 205516.13 元，于判決生效后 7 日內支付；

駁回蘇文的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

核實產權與合同細節(jié)：購房前要確認房屋產權清晰，簽訂合同時明確交房時間、過戶期限、違約責任等關鍵條款 。

保留交易證據：保存轉賬記錄、收條、溝通記錄等證據，以便發(fā)生糾紛時能證明交易真實性和對方違約事實 。

謹慎對待口頭約定：涉及房屋買賣，所有約定盡量落實到書面，避免因口頭承諾產生糾紛 。

（二）賣房者注意事項

遵守合同約定：簽訂合同后，應按約定履行交房、過戶等義務，避免違約承擔賠償責任 。

如實告知房屋情況：如實告知房屋出租、抵押、產權瑕疵等情況，避免因隱瞞信息引發(fā)糾紛 。

（三）法律建議

遇到房屋買賣糾紛，及時咨詢專業(yè)律師，根據具體情況制定維權策略。在訴訟過程中，充分準備證據，合理提出訴求，通過法律途徑維護自身合法權益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）