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花 56 萬買下農村大院，住了幾年卻被賣家強行收回，還被告知購房協議無效！非本村人購買宅基地房屋，究竟踩中了哪些法律紅線？這起真實案例，為你揭開農村房產交易的潛在風險。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告孫力向法院提出訴訟請求：

判決原告與被告陳剛、李梅于 2009 年 12 月 16 日簽訂的《房屋買賣協議》無效；

判令二被告返還購房款 56 萬元；

判令二被告支付宅基地區位補償款 64.68 萬元、房屋重置成新價 31 萬元、裝修設備及附屬物價款損失 9 萬元，共計 104.68 萬元；

本案訴訟費、鑒定費由二被告承擔。

孫力稱，涉案的一號院落包含三塊宅基地，分別登記在陳剛父親、陳剛及其哥哥名下，院內房屋均為陳剛、李梅所建 。2009 年 12 月 16 日，雙方簽訂協議，約定將院內全部地上物及宅基地使用權以 56 萬元出售 。當日，孫力支付全款，并在院內新建房屋、裝修改造 。因自己并非該村集體經濟組織成員，不具備購房資格，協議應屬無效 。協議無效后，雙方未能就返還款項和賠償損失達成一致，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

李梅辯稱：不同意原告訴求，稱自己未收到房款，對賣房一事毫不知情，也從未參與賣房 。

陳剛：未作答辯。

（三）法院查明的關鍵事實

交易證據：孫力提交《房屋買賣協議書》《收據》及家屬簽字的《證明》，證實雙方存在交易，且宅基地使用證原件由孫力持有 。李梅雖否認簽字，但未提供反駁證據。

房屋使用情況：孫力購房后新建、裝修房屋，后因業務原因搬離，陳剛、李梅撬鎖入住，孫力曾報警 。

評估爭議：孫力申請對房屋價值評估，因陳剛、李梅拒絕配合，評估機構僅出具宅基地區位補償價報告，房屋重置成新價等無法鑒定 。

身份信息：孫力戶口不在該村，不具備集體經濟組織成員身份 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

雙方簽訂的《房屋買賣協議》是否有效？

若協議無效，責任如何劃分？損失如何賠償？

（二）法律分析

合同效力認定：根據法律規定，宅基地屬集體所有，宅基地使用權專屬于本村集體經濟組織成員 。孫力非本村成員，無權購買宅基地房屋，因此《房屋買賣協議》違反法律強制性規定，應認定無效 。

責任劃分：陳剛、李梅明知房屋不能對外出售仍交易，事后又強行收回房屋，違背誠信原則，應承擔主要責任；孫力明知自身不具備購房資格仍購買，也需承擔次要責任 。

損失賠償：因被告拒絕配合評估，需承擔不利后果 。法院參考區位補償價及市場價格，結合雙方過錯、土地升值等因素，酌情確定賠償金額 。

三、裁判結果

法院判決：

確認孫力與陳剛、李梅簽訂的《房屋買賣協議書》無效；

陳剛、李梅賠償孫力損失 150 萬元；

駁回孫力的其他訴訟請求。

這一判決既明確了合同無效，又通過賠償責任劃分，平衡了雙方利益。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

嚴守資格紅線：非本村集體經濟組織成員，切勿購買農村宅基地房屋，否則合同無效，權益難保障 。

謹慎簽署協議：涉及房產交易，務必核實產權性質和自身資格，避免因無知踩坑 。

保留關鍵證據：交易過程中保留合同、付款憑證、溝通記錄等，為可能的糾紛維權做準備 。

（二）賣房者責任提醒

合法處分財產：農村宅基地房屋不得隨意對外出售，避免因違規交易承擔賠償責任 。

恪守誠信原則：達成交易后應依約履行，不得隨意毀約，否則將面臨法律追責 。

（三）法律建議

遇到農村房產糾紛，及時咨詢專業律師，通過法律途徑主張權益。在律師指導下收集證據、提起訴訟，合理劃分責任，爭取合法賠償。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）