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交完房款、入住多年，房產證卻遙遙無期，開發商、信托公司、銀行互相推諉。當房屋抵押權遇上產權登記，購房者該如何突破困局？這起真實案例為你揭示房產交易中的法律門道。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

甲公司向法院提出訴訟請求：

判令丙信托、丁銀行協助辦理一號房屋（北京市大興區）抵押權注銷登記手續；

待抵押權注銷完成后 10 日內，乙公司協助辦理一號房屋產權登記手續；

本案訴訟費用由乙公司承擔。

甲公司稱，2020 年 10 月 1 日與乙公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》并辦理網簽，約定購買一號房屋，合同附件明確乙公司應在 2021 年 5 月 31 日后的 730 天內辦妥產權登記，否則按日支付違約金 。早在 2020 年 9 月，甲公司就已付清全部房款，同年 10 月 10 日接收房屋并實際使用至今 。然而在后續辦證過程中，乙公司卻屢屢拖延，甲公司認為乙公司有義務協助辦理產權登記，且丙信托、丁銀行作為抵押權相關方，在房屋已全款售出的情況下，應配合注銷抵押登記，故訴至法院維權。

（二）被告及第三人的抗辯主張

乙公司：未作答辯。

丙信托：提交書面答辯狀稱，已將主債權及抵押權轉讓給丁銀行，不再是實際抵押權人，且抵押他項權證由丁銀行保管，自身無法辦理解押 。同時指出，同類案件中法院可直接發函不動產登記中心解押，無需其參與，過往案件將其列為被執行人已嚴重影響公司商譽，請求判決丁銀行作為唯一解抵押義務主體 。

丁銀行：表示服從法院判決。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋交易與抵押：2020 年 10 月 2 日，甲公司與乙公司簽訂合同購買一號房屋，合同顯示乙公司此前已將房屋抵押給丙信托，抵押登記日期為 2020 年 2 月 25 日 。甲公司付清房款、取得發票并辦理入住。

債權與抵押權轉移：2020 年 2 月，丁銀行與丙信托設立信托，丙信托向德泰隆基公司發放貸款，乙公司以包括一號房屋在內的房產提供抵押 。2022 年 3 月，丙信托將債權及抵押權轉讓給丁銀行 。

生效判決認定：河北省石家莊市橋西區法院生效判決確認，丁銀行對已出售房產不享有優先受償權，僅能就房款價金受償，并判決乙公司在一定房款范圍內承擔清償責任 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

丙信托、丁銀行誰應承擔房屋抵押權注銷義務？

乙公司是否應當協助辦理產權登記手續？

（二）法律分析

抵押權注銷責任：雖丙信托為登記抵押權人，但債權與抵押權已轉讓給丁銀行，二者均因喪失優先受償權基礎，負有注銷義務 。丙信托以不持有他項權證為由推脫，法院不予支持，因其作為原抵押權人仍需配合完成法定程序。

產權登記義務：甲公司履行付款義務后，乙公司作為賣方，依合同約定和誠實信用原則，應在抵押注銷后協助辦理產權登記 。

法律適用：合同簽訂于民法典實施前，適用當時法律。法院依據《合同法》《物權法》等規定，認定各方權利義務。

三、裁判結果

法院判決：

丙信托、丁銀行于判決生效后 10 日內，協助甲公司辦理一號房屋抵押權注銷登記手續；

抵押權注銷完成后 10 日內，乙公司協助甲公司辦理一號房屋產權登記手續。

該判決明確了三方責任，為甲公司取得房產證掃清障礙。

四、案件啟示

（一）購房者交易警示

查清抵押情況：購房前通過不動產登記中心查詢房屋抵押、查封信息，避免陷入 “買了房卻辦不了證” 的困境 。

明確辦證條款：合同中細化產權登記期限、違約責任，約定開發商未按時辦證的賠償標準和退房條件 。

關注債權變動：若房屋存在抵押，及時跟進抵押權人變更、債權轉讓情況，確保自身權益不受影響 。

（二）多方主體責任要點

開發商義務：收取房款后必須依約協助辦證，不得因自身債務問題損害購房者權益 。

金融機構配合：債權轉讓后，原抵押權人和現權利人需協同辦理抵押注銷，保障交易流通 。

（三）法律建議

遇到房產登記糾紛，第一時間保存購房合同、付款憑證、溝通記錄等證據，咨詢專業律師分析案件走向。必要時通過訴訟推動問題解決，避免錯過訴訟時效。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）