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支付近半房款、等待四年過戶，換來的卻是賣家反咬一口要求解約？這場千萬級房產交易糾紛中，雙方各執一詞，法律究竟如何認定？本文結合真實案例，帶你看清房產交易中的履約 “陷阱” 與維權關鍵。
一、案情梳理
（一）原告的訴求與緣由
原告張明向法院提出訴訟請求：
判令被告王強繼續履行合同，將一號房屋過戶至張明名下；
判令王強支付遲延過戶違約金（以 1060 萬元為基數，自 2021 年 12 月 31 日起至實際過戶之日止，按日萬分之五標準計算）；
張明稱，2019 年 9 月，他及配偶與王強及甲公司簽訂《房屋買賣業務簽訂文件合訂本》，約定以 1060 萬元購買王強名下一號房屋 。后續多次簽訂變更協議，最終確定 2023 年 4 月 18 日前辦理過戶 。簽約后，張明支付 100 萬元定金、160 萬元尾款，并按月替王強償還 800 萬元銀行貸款，累計支付 4993245.46 元 。但過戶條件成就后，王強經多次催促仍拒絕履行義務，遂起訴維權。
（二）被告的抗辯與反訴
王強辯稱：不同意張明訴求，稱約定由張明準備好錢后共同聯系銀行提前還款，因張明未告知資金到位，所以未預約還款，自身無違約行為 。若認定違約，請求酌減違約金。
王強反訴請求：
判令解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其附屬合同；
解除網簽備案合同；
判令張明支付違約金 212 萬元（房屋總價 20%）；
判令張明支付 2020 年 7 月 1 日起至搬離房屋止的租金（每月 2 萬元）；
判令張明搬離房屋；
王強反訴稱，張明多次以資金緊張為由延期支付購房款，在 2021 年其拒絕再次延期后，張明仍未按約付款 。且張明自 2020 年 6 月入住房屋至今未付租金，構成嚴重違約。
（三）被告的抗辯與反訴
王強辯稱：不同意張明訴求，稱約定由張明準備好錢后共同聯系銀行提前還款，因張明未告知資金到位，所以未預約還款，自身無違約行為 。若認定違約，請求酌減違約金。
王強反訴請求：
判令解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及其附屬合同；
解除網簽備案合同；
判令張明支付違約金 212 萬元（房屋總價 20%）；
判令張明支付 2020 年 7 月 1 日起至搬離房屋止的租金（每月 2 萬元）；
判令張明搬離房屋；
本案訴訟費由張明承擔。
王強反訴稱，張明多次以資金緊張為由延期支付購房款，在 2021 年其拒絕再次延期后，張明仍未按約付款 。且張明自 2020 年 6 月入住房屋至今未付租金，構成嚴重違約。
（四）法院查明的關鍵事實
合同簽訂與變更：2019 年 9 月起，雙方先后簽訂買賣合同、補充協議及 4 次變更協議，不斷調整過戶時間、付款方式、解押流程等條款 。其中，2020 年 12 月 30 日最后一份協議確定 2023 年 4 月 18 日前辦理過戶 。
款項支付與房屋交付：張明累計支付 5164355.5 元（含定金、尾款及代還貸款），王強稱部分為補償金；房屋于 2020 年 7 月交付張明使用 。
房屋抵押與溝通記錄：房屋設有 800 萬元抵押，張明同意代償；聊天記錄顯示，張明多次提出過戶請求，王強未回復且未申請提前還款 。
中介陳述：甲公司證實張明曾多次湊齊房款要求履約，王強拒絕溝通并表示不再賣房 。
二、案件分析
（一）爭議焦點
每月支付的 5.8 萬元款項性質是房款還是補償金？
雙方誰構成違約？合同是否應當解除？
違約金如何認定？
（二）法律分析
款項性質認定：根據變更協議約定、付款原因及后續合同金額未扣減等事實，法院認定該款項為補償金，而非房款 。
違約判定：
張明雖前期延期付款，但后期持續履約且主動要求過戶，不存在違約 。
王強在協議到期后未催告付款、拒絕溝通過戶，構成根本違約，無權解除合同 。
違約金：考慮張明前期延期、房屋已交付等因素，法院酌定違約金 5 萬元。
三、裁判結果
法院判決：
王強于判決生效后 3 日內向銀行申請提前還款及注銷抵押，張明于預約還款日支付剩余房款 7735644.5 元（優先用于解押）；
抵押注銷當日，王強協助張明將房屋過戶；
四、案件啟示
（一）房產交易履約要點
書面約定明確細節：合同中應細化過戶、付款、解押等關鍵節點，避免模糊表述引發爭議 。
保留溝通證據：通過書面、錄音等方式留存履約溝通記錄，關鍵時刻可作為認定違約的關鍵證據 。
關注抵押風險：涉及抵押房屋交易，提前明確解押責任與資金來源，必要時通過資金監管保障安全 。
（二）法律維權建議
及時主張權利：發現對方違約，應在訴訟時效內通過發函、起訴等方式維權，避免被動 。
合理主張賠償：違約金主張需結合實際損失，過高或過低均可能不被法院支持，建議咨詢專業律師 。
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