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交了 192 萬元購房款,苦等十年盼來交房,賣家卻悄悄辦理交付手續(xù)拒絕交屋。當(dāng)回遷房買賣遭遇家庭共有人阻撓,購房者如何憑證據(jù)鏈打贏官司?這起典型案例為你拆解交易合法性與權(quán)益保障要點(diǎn)。
一、案情梳理
(一)原告的訴求與緣由
原告陳輝向法院提出訴訟請求:
判令繼續(xù)履行與周強(qiáng)之間關(guān)于一號房屋的買賣協(xié)議,由周強(qiáng)交付房屋;
本案訴訟費(fèi)由周強(qiáng)承擔(dān)。
陳輝陳述,2013 年 10 月周強(qiáng)的海淀區(qū)宅基地房屋騰退,根據(jù)協(xié)議獲得兩套安置房。周強(qiáng)將其中一套(一號房屋)以 192 萬元轉(zhuǎn)讓給陳輝,陳輝于 2014 年 1 月 9 日付清全款。2023 年 9 月樓盤交房后,周強(qiáng)未告知陳輝便自行收房,雖出具《情況說明》承諾配合交房及辦證,但始終未履行。陳輝認(rèn)為雙方買賣關(guān)系真實(shí)有效,周強(qiáng)行為嚴(yán)重?fù)p害其權(quán)益,故訴至法院。
(二)被告及第三人的抗辯主張
周強(qiáng)辯稱:認(rèn)可房屋買賣事實(shí),確認(rèn)收到全部購房款,同意向陳輝交付一號房屋。
李芳(周強(qiáng)配偶)、周明(周強(qiáng)之子)述稱:
合同無效主張:稱陳輝與周強(qiáng)無書面合同,僅有補(bǔ)開的收據(jù)和情況說明,懷疑實(shí)為借貸關(guān)系,以案涉房屋作擔(dān)保,屬虛假意思表示,根據(jù)《民法典》第 146 條,買賣合同無效。
無權(quán)處分抗辯:指出二人同為騰退安置人,陳輝明知房屋為家庭共有,未經(jīng)其同意與周強(qiáng)交易,屬無權(quán)處分,根據(jù)《民法典》第 154 條,合同因惡意串通損害第三人利益無效。
利益歸屬爭議:強(qiáng)調(diào)拆遷款為家庭共有,房屋交付后由其占有使用,周強(qiáng)無權(quán)單獨(dú)處分。
(三)法院查明的關(guān)鍵事實(shí)
騰退安置與交易背景:
2013 年 10 月 29 日,甲公司與周強(qiáng)簽訂騰退協(xié)議,認(rèn)定安置人口 5 人(周強(qiáng)、李芳、周明、金某 1、陳輝),周強(qiáng)獲兩套安置房(一號房屋和二號房屋),補(bǔ)償款扣抵房款后余 314276 元。
陳輝提交《騰退補(bǔ)償安置協(xié)議書》《安置房確認(rèn)單》,證明其為共居人之一,且周強(qiáng)于 2014 年 1 月 9 日出具收據(jù)確認(rèn)收到 192 萬元購房款,2023 年 10 月 13 日書面承諾配合交房及辦證。
房屋現(xiàn)狀與爭議焦點(diǎn):
2023 年 10 月 7 日,甲公司與周強(qiáng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議,已實(shí)際交付但未辦證。
李芳、周明不認(rèn)可陳輝共居人身份及買賣關(guān)系,稱收據(jù)為補(bǔ)開、房款用途不明,但未提交反駁證據(jù)。
二、案件分析
(一)爭議焦點(diǎn)
陳輝與周強(qiáng)的房屋買賣合同是否有效?
周強(qiáng)是否應(yīng)履行交付房屋的義務(wù)?
(二)法律分析
合同效力的三重認(rèn)定:
真實(shí)意思表示:騰退協(xié)議將陳輝列為共居人,周強(qiáng)出具的收據(jù)和情況說明明確買賣合意及房款支付,雙方陳述一致,形成完整證據(jù)鏈,足以證明交易真實(shí)合法。
惡意串通不成立:第三人主張 “虛假意思表示”“惡意串通”,但未提供證據(jù)證明陳輝與周強(qiáng)存在通謀損害其利益的行為,且陳輝以合理價(jià)格購房,符合交易常理。
無權(quán)處分不影響合同效力:即使房屋涉及家庭共有,根據(jù)《民法典》及司法解釋,無權(quán)處分不直接導(dǎo)致合同無效,僅影響物權(quán)變動。本案中周強(qiáng)作為騰退協(xié)議明確的被騰退人,其處分行為不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
合同履行的法律依據(jù):
陳輝已全額支付房款,周強(qiáng)認(rèn)可交易并承諾履行義務(wù),雙方合同合法有效,周強(qiáng)應(yīng)依約交付房屋。
第三人對房屋的共有權(quán)主張,可通過其他途徑解決,但不影響本案買賣合同的效力及履行。
三、裁判結(jié)果
法院判決:
周強(qiáng)于判決生效后 30 日內(nèi),將位于北京市海淀區(qū)房屋交付給陳輝。
法院認(rèn)為,陳輝與周強(qiáng)的買賣合同系真實(shí)意思表示,不違反法律規(guī)定,陳輝的訴求具有事實(shí)和法律依據(jù),予以支持。
四、案件啟示
(一)購房者交易 “三必須”
必須核實(shí)房屋權(quán)屬性質(zhì):回遷房等政策性房屋交易前,需確認(rèn)安置協(xié)議、共居人信息及是否存在權(quán)利限制,避免因共有權(quán)爭議陷入糾紛。
必須簽訂書面合同:口頭約定風(fēng)險(xiǎn)極高,應(yīng)明確房款支付、交付時(shí)間、辦證義務(wù)等核心條款,必要時(shí)約定違約責(zé)任,降低履約風(fēng)險(xiǎn)。
必須留存完整證據(jù)鏈:付款憑證(如收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄)、溝通記錄(如情況說明、短信微信)、官方文件(如騰退協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議)等需長期保存,關(guān)鍵時(shí)刻可作為維權(quán) “利器”。
(二)共有人權(quán)益保護(hù)要點(diǎn)
及時(shí)主張權(quán)利:發(fā)現(xiàn)家庭共有房產(chǎn)被處分,第一時(shí)間收集證據(jù)(如拆遷協(xié)議、家庭溝通記錄),通過律師發(fā)函或訴訟確認(rèn)權(quán)利,避免超時(shí)效。
區(qū)分合同效力與物權(quán)變動:無權(quán)處分不必然導(dǎo)致合同無效,但共有人可主張損害賠償,需結(jié)合具體案情選擇法律路徑。
(三)律師專業(yè)建議
遇到回遷房、安置房等特殊房屋交易糾紛,需重點(diǎn)審查:
安置協(xié)議中是否列明共居人及權(quán)利分配;
交易是否取得全部共有人同意(尤其注意配偶、成年子女的權(quán)利);
付款方式是否清晰可追溯,避免現(xiàn)金交易導(dǎo)致舉證困難。
本案警示:即使交易存在共有人爭議,只要買方能證明真實(shí)合意、合理對價(jià)及善意購買,法院仍會支持合法權(quán)益。遇到類似問題,及時(shí)咨詢律師梳理證據(jù),是突破維權(quán)困境的關(guān)鍵。
(此案例發(fā)生地為北京,為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)
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